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  德商天骄城整个项目占地约190亩，体量大。整个项目分二期开发，以光华大道为界，光华大道以南洪江路处，为德商天骄城（光华），光华大道以北花都大道处，为德商天骄城（学府），我们本次测评的就是住宅占地约102亩的德商天骄城学府。

  德商天骄城学府，容积率2.5，建筑密度约15.58%，主推低密洋房、小高层，主力面积130平米左右的大三房大四房，面向首改人群，基本符合目前光华新城购房人群画像。学府项目分为三期地块打造，各自独立，纯居社区，无商业配置，三个地块之间为两所公立学校，以及约31亩公园。

  2号地为首开地块，3号地紧随其后，这两个地块目前均有房源在售，其中3号地房源最为充足。目前即将取证的为1号地块。

  2号地块，总占地约41亩，共计7栋住宅，是三个地块中较为优质的。目前在售108-136㎡户型，主售建面136平米的大四房洋房户型。南向近14米大面宽，布局中规中矩，属于这个面积段户型的经典设计。这个户型的公摊不算小，赠送率也不高。

  3号地块，总占地约30亩，共计9栋住宅，唯一7F小洋房所在的地块。目前在售117-136㎡户型，主售120平米左右的三房高层房源。2梯3户、2梯4户。目前购房者关注度较高的面积为建面120平米的C户型，传统大竖厅设计，3.9米客厅开间，3.1米餐厅开间，尺度虽然一般，但整体南北通透，无暗间，基本可以做到270°的全采光。

  目前马上要拿证的就是1号地块，总占地约28亩，规划了7栋住宅，南北向排布。1、2、3号楼是是2T3的小高层，4、5、6、7号楼为1T2纯板式小洋房。1号地产品与前两块地基本无区别，同样也是采用精装交付，精装标准3499元/㎡。

  相较于前两个地块，1号地占地最小，规划的产品也没有独特性，加上2、3地块还有房源在售，选择面广，显得即将取证的1号地有些尴尬。不过该地块1号楼西北侧就是公园，这一栋西北向的观景效果还不错。

  2号地块是三个地块中较为优质的，目前在售108-136㎡户型，主售建面136平米的大四房洋房户型。布局中规中矩，属于这个面积段的经典设计。

  该户型整体为竖厅设计，南北通透。南向近14米大面宽，3个卧室朝南，1个次卧朝北，全明设计，整体采光和通风效果都不错。

  阳台开间7.2米，连通小次卧，相对于带飘窗次卧，有大阳台的次卧采光和居住舒适度会更高，既保证采光，又保证居住动线连续性。

  客厅开间约4.2米，尺度不错。餐厅开间2.8米，放置六人位餐桌还是显得有些拥挤。北向3平方左右的生活阳台，与南向14个平方左右的观景阳台，形成空气对流。270°采光面，客餐厅均得到了一整面的采光。全屋无光线死角。

  套房设计，主卧套房面宽3.7米，带有步入式衣帽间，主卫面积合理。老人房/客卧，面宽3米，但无卫生间，距离公卫又要经过客厅和1个次卧，相对影响主人隐私。

  这个户型的公摊不算小，赠送率也不高，但属于采光、观景、通风都不错的户型，改善家庭基本可以一步到位。