正文

REITs不仅可以盘活存量资产、打通投融管退的闭环，也可以有效降低企业资产负债率，为市场的健康发展提供必要金融支持。随着国企改革的不断深化，优质国有资产的保有量越来越成为国有企业的竞争力，盘活存量资产就显得尤为重要。而资产证券化正是盘活存量资产的重要途径。

戴德梁行成都公司估价部董事林丹表示：“支持盘活存量资产，引导国有企业深度梳理存量基础设施项目，稳妥开展基础设施领域不动产资本投入信托基金（REITS）项目孵化培育，探索建立从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，打通“资本投入—运营—退出—再资本投入”完整链条，形成良好的资本投入循环。针对国有企业及资产特点，建议除了关注资产证券化发行的关键环节，还应重视发行规划环节及资产培育环节。“针对国有企业资产证券化路径，建议可以分成三个阶段：

1、发行规划阶段：针对国企经营性资产进行摸底调研及识别，根据企业战略、资产特点、金融产品特点等，制定企业资产证券化发行总体规划，解决发行路径和时间问题；

2、资产培育阶段：结合资产的动态表现，针对性地拟用于发行REITs的底层资产进行辅导培育，主要关注于合规层面和收益层面，使得各项指标满足发行REITs的条件；

3、实施准备阶段：启动发行工作，遴选中介机构，前置主管部门沟通，制定交易结构和资产包装计划，开展正式发行工作。

盘活优质资产动力足

在构建以国内大循环为主体的背景下，REITs市场既可以促进资本市场改革创新，也能为基础设施建设注入新的活力。越来越多的央企、国企认识到REITs这一金融产品的重要意义，REITs市场纵深发展可期。

来自公募基金代表的中航基金不动产部总经理宋鑫表示：“随着公募REITs项目的成功发行，募集资金在偿还负债、充实资本金、弥补资金缺口后，可进一步提升公司造血能力，有利于后续对外融资工作的开展及融资成本的压降。”

REITs作为一种新型的资本投入工具，未来在推动经济高质量发展方面有着广阔的市场，但要充分发挥其投融资作用，需要政府、监管和市场主体的共同努力，不断加强政策引导和支持的力度，不断创新和完善业务模式，推动REITs市场健康发展。

来自投行代表的中金公司CICC银行部执行总经理汪诚表示：“成都尚有大量且优质的存量基础设施资产，通过盘活存量既可以扩大有效资本投入，又避免了过去无序举债的现象。”

基础设施REITs提供未来发展新方向

据了解，戴德梁行作为长期服务REITs行业的估值机构，共参与超过160单类REITs及CMBS，累计发行规模超过3,500亿元；在公募REITs领域，已为12单公募REITs提供估值服务。戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝：“目前公募REITs分为产权和收费收益权两大类资产。以产权类REITs为例，目前有8单是专注于一线城市资产的REITs，也有7单REITs包含二线城市的资产。而收费收益权REITs的资产所在城市更加多元化。相信以成都为代表的强二线城市，未来在REITs市场会扮演更重要的角色“

戴德梁行大中华区行政总裁及环球董事赵锦权表示:”2022年中国内地基础设施REITs市场快速发展，进一步推动了资产定价的透明化。以仓储物流、产业园、工业厂房、租赁住房和数据中心为代表的资产类型，受到资本投入人更多的关注与青睐。”

未来，清洁能源、新基建等行业也在积极参与基础设施REITs试点，预计今年会有更多的基建公募REITs获批投放市场，为新项目的建设提供更有力的资金支持。