正文

  在当下流行的市场里，南拓城南，东进龙泉，二圈层板块的低密容积率，知名园林景观设计，大尺度的居住空间似乎成为了一种置业时尚，众多改善大平层产品在高端置业圈层里流行。但与此同时，主城的生活方式却好像渐渐低调，感受三环内的柴米油盐，老成都的古巷老街似乎变得不那么吸引人了。

  但事实真是如此么？主城的慢生活很少被新晋购房者提起，其实恰恰不是因为它们无人热衷，反而是因为要入驻主城的代价十分高昂。在传统成都老城区，新房市场供应屈指可数。在逐渐步入存量的主城板块，要想感受主城慢生活与烟火气，动辄可能就要五六百万起步；或者要么选择年代较早的二手房，牺牲较多的居住品质。但近期小编却发现一个主力建面仅约107-114㎡户型，而且还地处锦江区一环板块的项目——茂业豪园。

  茂业豪园地处锦江区宏济新路618号，如果说对这个地段没有概念，可以直接罗列一些周边的配套，天府广场，Ifs——太古里，川大，东大街，人民公园这些成都耳熟能详的商圈都在半小时生活圈。从具体位置来看，茂业豪园正好处在成都一环，西南侧九眼桥，东北侧东大街，从项目到天府广场直线距离仅仅只有三公里左右。

  之所以拥有这么好的地段，是因为茂业豪园原规划为商业地块，本应当做商业中心来打造。但在17年，在补缴1.27亿土地款后，使得用地性质从商业用地变为零售商业兼容二类住宅用地，成为成都首个商改住项目，土地出让起始年限也以变更协议签订之日起算，住宅用地为70年，商业用地为40年。

  壹

  立足一环

  差异化刚需，刚改产品

  茂业豪园项目一共规划楼栋4栋，其中1、2号楼为办公用地，总层高分别为地下2层、地上21层和地下2层、地上22层，均规划有底层商业；3、4号楼为住宅用地，住宅部分总建筑面积21009.20㎡。目前商业已售完，推出的住宅3、4号楼共186套房源，面积段为107-183㎡，为2T3户配置，相对梯户比还有整体居住密度不算高。

  项目楼栋分布

  商业改住宅的客观条件，加上总占地面积只有大概约24.936 亩，导致项目住宅部分能用于规划设计的空间也就较小。从实际来看，绿化打造较为朴实，全部的设施配套也较为简单。不过4栋楼还是以围合式布局，构成了一定的中庭空间，两栋住宅间也通过局部构造进行了强化。

  住宅园林实景

  而在楼栋布局上，两栋住宅和公寓进行了一定细微角度调整，呈端户朝向中庭，中户临对面住宅区的视野，不临一环主干道，相对受交通噪音的影响较小。从高层实体的清水样板间看，卧室，客厅还能局部看到府河景观，尤其在3号楼欣赏夜景应该是一种不错的体验。

  单纯从住宅产品来看，与目前纯改善壕宅项目相比有一定差距，不过本身也是以中小户型，加上清水预售，反而给了主城刚需和刚改群体较大的购入机会。因为作为不动产，对于一个地处主城，甚至是一环内的住宅产品，其它居住权益也才是更重要的影响因素。

  贰

  主城范式

  锦江一环的成熟配套

  从交通方面来看，茂业豪园地处东大街——九眼桥的核心地段。项目商办西北侧就是一环主干道,东南侧是宏济中路，日常的自驾出行十分便捷；而公共交通就更不必说，相对于新区还在规划众多公交、地铁线路的当下，茂业豪园所处的地段，出门就有十几条公交汇聚，从早到晚几乎都能全覆盖。同时临地铁2号线，规划在建的6号线步程很短，距离最近牛王庙站也就五六分钟左右。

  从商业生活配套来看，周边开发程度已相当高，周边街巷遍布大中小各类门店。一街之隔是商业体阳光新业中心，临侧是龙湖07年修建的社区商业，同时项目自身也有部分社区商业配套。日常无论是找个街边小馆凑合一顿，还是想去繁华高大上一点餐厅都步行可达。当然嫌累，还是可以做两站地铁，或者四五个站的公交逛一遍春熙路太古里。

  而对于不少诸如教育医疗方面的需求，项目优势更为明显。茂业豪园所处的锦江区教育资源数一数二，其所辖的七中育才教育集团，七中育才学道分校，田家炳中学，川师附中，盐道街中学，七中嘉祥、师大一中，名校重点校林立。当然目前采用多片划区的方式，不一定能对口最好的学校，但沿着茂业豪园一两公里就有多所学校配套。从最近的来看，周边数百米距离树基福幼儿园、三电幼儿园、金苹果晶蓝半岛幼稚园环绕，娇子小学就在项目步程十分钟左右。

  叁

  实用户型

  主城门槛是高还是低？

  茂业豪园的户型也颇为实用，主力三个户型分别是建面107、110端户，114中户。从户型格局来看，端户两个户型接近，都是以动静分区设计，居住静区分布楼栋两侧，私密性也较高。三室两厅双卫的标准户型，做到了南北通透，横厅阳台约五米左右面宽，相较一些动辄六七米尺度的壕宅虽小了一点，但加上楼栋视野，空间感还是不错，毕竟整体户型尺度利用率已经很高了。

  而中户建面114㎡户型将更好的景观视野留给了主卧与客厅空间，没有做到全动静分区；但反过来私密性更好一些，主卧空间与次卧空间有客厅相隔，比如家里需要老人带孩子，居住舒适度也可能更适合一些。总体格局也相对方正，浪费较少。

  地处一环地段，拥有优质配套，茂业豪园为何没有走向壕宅，而打造出这样的偏刚需的户型来呢？在踩盘时小编一直也有这样一个疑问，当但我走到牛王庙站时突然眼前一亮——抬头即见新希望D10，东大街也就隔的这么近。

或许这就是一环的魅力，当你真的想去府河散个步，看看九眼桥夜景，没事逛逛太古里都是极其简单的事情。虽然主城这个所谓“刚需”已经可以在新区，在二圈层板块选个150平，单价两万的改善豪宅，但试想一下，一环真的已经不是想入就随便入手的地段了，参照一下现在的北上广深一环，还有多少机会能入手呢？不论成都东进南拓如何发展，现在的成都主城无论是居住成熟度还是房价的坚实程度都依旧傲立。对于自住来说总价约3百万左右，其实依旧很香。