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成都单价上亿的别墅，真的是屈指可数，绝对不超过十套。

其中，中粮御岭湾·莫奈庄园户型，必然榜上有名。这套建筑面积1875平米的独栋庄园别墅，占地面积2500㎡，花园就有四千平米，还有私家泳池，各种功能房间，满足了人们对豪门大宅的所有想象。

▲莫奈庄园户型地下一层平面图

众所周知，中粮御岭湾是一个成都东部的纯墅居豪宅小区，产品涵盖叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅；这也是中粮地产在成都的首个作品；首秀即高端，这不仅为中粮地产积累了丰富造墅经验，也让中粮地产深刻地了解成都高端置业需求和市场特征。此后，在中粮祥云国际社区、中粮锦云、中粮原山、中粮武侯瑞府、中粮保利天府时区等诸多项目，中粮都规划了墅居类产品，中粮可谓是成都造墅的先驱。

“造墅先驱”的最新作品也很让人觉得很惊艳。

2022年6月24日，中粮武侯瑞府1号地块4-10号楼、13-16号楼取得预售许可，房源只有101套；但是产品和价格却给市场激起了不少涟漪，全清水交付，有3套房源的建筑面积单价达到了5万元/平米，单价过4万的房源也有29套，堪称今年之最；大部分房源总价超过600万，最高总价将近1600万，总价过千万的房源都有26套；考虑到入住的装饰装修成本，其每套房子实际投入基本都在千万以上了。

注定天生不凡

中粮武侯瑞府位于成都市武侯新城板块。

2016下半年，小编到认知度还不够高的武侯新城踩盘（那时也叫顺江板块，因为处于武侯区顺江村），看锦悦楠庭和西派城，那时感觉周边都还很荒凉，飞机的噪音给我的印象特别深，过不了几分钟就会听到巨大的轰鸣声。

2022年8月，小编再此来到武侯新城，了解中粮武侯瑞府，约一个小时的踩盘时长，没有飞机轰鸣声。据置业顾问介绍，自从天府国际机场开通以后，大量的客运航班迁移到了新机场，双流机场的客运航班已经大大减少，未来还会减少，以前最受大家诟病的“飞机噪音”正在离武侯新城远去。

｜2023年，双流机场航班将从日均上千架次减少至日均460架次｜

2022年，武侯新城板已经相当成熟，西派城、金茂府、天宸原著、瑞府等豪宅陆续交付入住，地铁3号线、9号线、17号线极大的改善了区域交通，龙湖星悦荟、吾悦广场、万达广场、大悦城极大的丰富了区域配套，武侯三幼、川大附属实验小学、石室佳兴外国语学校、龙江路小学新城分校、成都23幼、西川中学等优质教育资源，让业主不用担心子女入学问题。伴随着各个项目的投入使用，以及城市界面的更新完善，武侯新城的高端人居价值日益凸显。

正是提前预判了武侯新城的种种利好，2017年9月7日，中粮地产斥资26.4亿元拿下了瑞府项目所在的157亩地块。地块整体容积率为2.0，建筑密度不超过28%，建筑限高39米，各项指标都非常优异，与瑞府身份相匹配。如下图，该项目分为三个地块，其中1、3号地块是住宅用地不兼容商业，2号地块要建设1.2万平米的商业服务业设施和租赁住房。

需要特别说明的是，瑞府是中粮地产旗下的高端产品系列，在业内拥有非常高的知名度。瑞府坚持严苛的选址标准，秉承只定制不复制的匠心精神，联袂国内外优秀设计团队，打造低密中式府院产品，武侯瑞府是中国第二座瑞府。

瑞府项目在售的就是1号地块，建筑面积约220-315㎡观云合院产品和建筑面积约150-259㎡层景叠拼产品。1号地块面积为41863.23平方米，折合约62.7948亩，比近两三年主城区拍卖的绝大多数高低配地块的整体面积都大。该地块内只规划了叠拼和合院两种产品，业主圈层非常的纯粹，居住舒适度很高。

｜中粮武侯瑞府合院产品样板间实景｜

1公里生活圈

监测数据显示，2022上半年成都五百万以上住宅备案成交约3700套，占新房市场的6%左右，主城五区加起来约1830套，成交量略高于天新+高新，说明眷恋主城的人依旧略多。高端买家眷恋主城，最核心的就是看中主城区成熟的各种配套。统计数据显示，优质学校、医院、商业综合体都是主城区最多，地铁密度也是主城区最大；新区地多公园多，配套少，是大家的共识，早些年还流传着“买瓶酱油都要开车”的讽刺。

武侯新城位于成都市西南三环至四环中间，也是成都规划的66个产业功能区之一——电子商务产业功能区，区域的交通、教育、商业等配套设施已经非常成熟，1公里生活圈已经形成。

公共交通方面，地铁3号线、9号线、17号线都在项目附近，最近的双凤桥地铁站到瑞府项目不足1公里。自驾的话，交通更为方便，整个武侯新城已经规划为网状结构，而且各条道路都已修建好，通过智远大道、武侯大道、三环路、四环路等城市主干道通达全城，到主城区、到高新区天府新区都比较快速。

高端教育资源也是豪宅业主非常看重的加分项。瑞府旁边有川大附属实验学校、龙江路小学（武侯新城分校）、川大附小南区、石室佳兴外国语学校以及成都市西川中学（南区）等系列非常优质的公立、私立学校，教育不用愁。

成熟的商业也是瑞府业主入住即可享受。项目一街之隔是双凤桥TOD，成都第三家沃尔玛山姆会员店已经签约，预计2024年左右开业；周边已经开业的商业综合体有上风港时代广场（有永辉超市、约400米）、龙湖星悦荟、吾悦广场、置信未来广场、首信红星国际广场、万达广场、大悦城等等。

对大多数人而言，一天可能只有三分之一的时间在家里，另外三分之二的时间可能花在工作、会客、休闲、娱乐上了，瑞府周边的丰富、成熟配套，正好可以满足业主的各种需求。

成都为数不多的“院子”

‍当前，“限墅令”依旧在执行，成都主城出让地块越来越小，高低配盛行，纯墅居楼盘越来越少，也就凸显出了中粮武侯瑞府的稀缺。据统计，2022年1-7月份，大成都供应了将近8万套新房，产品以高层、小高层为主，再高端一点的就是叠拼产品，而“院子”类产品供应仅存在于十余个楼盘，房源只有几百套，从总价段和产品硬实力来看，中粮瑞府可以排进前三。

｜中粮武侯瑞府建筑细节｜

合院产品是近几年的流行说法，其实就是“限墅令”环境下的联排别墅、双拼别墅。就产品能级和居住趣味而言：独栋别墅>合院>叠拼>洋房>高层，合院几乎是“限墅令”市场上能买到的能级最高的新房居住产品。

买合院产品，一定是有相当的经济实力。上半年成都千万级住宅成交仅有173套，占总成交量的千分三左右；乐居财经调研过分析锦江大院、悦蓉东方、武侯瑞府、绿城凤栖鹭鸣合院产品的业主，他们大都有多套住宅，资产几千万甚至上亿，身份以做生意的老板为主。

买合院产品，一定是有相当的生活品味和生活理想。与大平层相比，合院产品“有天有地”、空间众多，装得下主人对生活的所有想象。“牡丹花谢莺声歇，绿杨满院中庭月”、 “风回小院庭芜绿，柳眼春相续”，古代诗人们用手中的笔描绘出了这种惬意的院落生活。

中粮武侯瑞府的合院产品有建筑面积约220平米和约249平米两个户型，他们在功能布局上没什么差异，只是空间尺度上有区别，两个户型实际使用的空间可以多达六层，做到了极致：

地下室：层高约5.7米，可以隔出一个夹层，实际使用空间就有两层了；可以作为影音娱乐室、钢琴室、储藏室、酒窖、书房等等，丰富家庭生活。

｜样板间实拍｜

地面一层：有超大的独立入户花园，私家庭院，有客厅、餐厅、厨房等空间。

｜样板间实拍｜

地面二层：两个卧室，套房设计，居住舒适度高。

地面三层：尊贵的主卧，有阳台、有露台，房间尺度做到了极致。

｜样板间实拍｜

屋顶层：约65平米的屋顶花园，可以种花养草、可以仰望星空、可以聚会BBQ，生活情趣油然而生。

｜中粮武侯瑞府建筑面积约249平米的合院户型｜

百万买宅，千万买邻；“你的生活水平受你邻居影响”……说的都是业主圈层的重要性，瑞府合院组团的业主非富即贵，这应该是让很多小区望尘莫及的。

微博时不时会有人讲述一个关于合院的故事：某功夫巨星上个世纪90年代在北京买房，有人带他看了一个四合院，卖家开价50万（可能就是他几天的片酬），不过他觉得房子太差，厕所在外面，还没有暖气，他没有买。如今这个四合院，市值超10个亿，房主根本不打算卖。

如果当年他买下来，不仅享有了居住权，还可以得到超两千倍的回报。

这其实就是院子的价值，因为他数量稀缺、地段无法复制、产品功能齐全，具备“藏品”级价值。中粮武侯瑞府的院子亦是如此。