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朗诗和风印悦，东2环二八板块迷你改善盘，占地面积仅19.64亩，有小高层和洋房两种产品。项目户型建面约119㎡、

135㎡，均价21742元/㎡，清水交付，适合预算较低的刚改、首改人群。

东2环二八板块

朗诗和风印悦位于成都市成华区，成华区是成都主城五区中面积最大的区域，也是目前成都楼市的土地和新房供应大户。近年来，随着成都“中优”政策的实施，区域内的商业、教育、生态、交通等资源配套都在不断完善和升级，居住环境得到进一步提升。

成华区区域内有339天府熊猫塔、东郊记忆、东客站等重要城市建筑，有万象城、中国铁建广场等大型商业体，有塔子山公园、北湖、熊猫基地等生态配套，以及地铁1-4、6-9号线，龙潭寺、东客站、二仙桥TOD等TOD规划，目前，成华区的二仙桥、八里庄、龙潭寺等板块是区域内的重点购房板块。

从板块来看，朗诗和风印悦属于二八板块范围内，二八板块，是指二仙桥-八里庄，这是近几年成都主城区城市更新，腾笼换鸟的样板。

在主城区土地资源日益收紧之时，拥有东2.5环的先天区位优势，又腾退出上千亩可开发土地的二八板块，拥有强大的发展后劲。诸多优质的配套已经开始在二八板块聚集，例如成都七中英才学校（公立k12学校，今年开始招生）、华西二院成华区妇女儿童医院、二仙桥公园和完美文创公园等，整个板块的宜居属性被进一步提升。按照成都TOD发展规划，区域内还将落地首个双TOD项目，即八里庄TOD、二仙桥TOD，打造成都「TOD+高品质艺术空间」示范区。

目前，该区域已经有中车、中铁建、首钢、朗诗等品牌房企，区域热门楼盘有首钢璟辰里、中车共享城、朗诗乐府等，购买人群大多是刚需和首改。

7F板式洋房+2T2小高层

朗诗和风印悦是朗诗上林熙华府项目的三期，是一个纯住宅社区，占地面积仅19.64亩，容积率2.0，绿地率35%，由3栋住宅产品组成，有小高层和洋房产品，整个项目只有118户。

其中，1、2号楼是洋房产品，户型建面均为135㎡，梯户比为1梯2户，纯板式结构，总层高7层（一楼为5米高的架空层），是主城区较为少见的7F真洋房产品。1、2号楼均位于小区内部位置，整体居住环境好，不足的是洋房户型并不是南北通透，朝向为西北和东南朝向。

小高层产品则分布于3号楼，只有一栋，户型建面均为119㎡，梯户比为1梯2户，总层高18层，整体朝向为西南。

整体来说，朗诗和风印悦虽然体量较小，但产品设计方面颇有改善诚意，7F板式洋房产品品质较高，低密高绿化率，居住舒适。户型方面，洋房和小高层均只有一种户型建面，选择性较少，但两种户型布局都比较方正合理，135㎡户型还是板式结构，配有长约8米的阔尺景观阳台，通风和采光性能好，从面积段来看，119㎡套三和135㎡套四这两个户型也恰好符合刚改和首改群体的需求。

8米阳台通风佳，公摊较大

户型方面，整个项目只有两种户型建面，其中小高层建面约119㎡（三房）️，共70套，套内层高2.95米；洋房建面约135㎡（四房）️，共48套，套内层高为3.1米。两种户型均为清水交付，但公摊较大，小高层公摊23%左右，洋房公摊19%左右。

其中，建面135㎡的B户型是洋房户型，该户型为四室两厅两卫，采用横厅设计。客餐厅开间7.2米，连通景观阳台和厨房，形成一条生活动线；景观阳台和生活阳台一体，整体长约8米，尺度开阔，有较好的通风采光性能和观景效果；厨房面积约6.8㎡，采用U型设计，空间利用率较高，方便后期使用。

主卧采用套房设计，带有飘窗、步入式衣帽间和独立主卫，居住舒适度高，主卫和次卫均设计了干湿分区，使用起来更加卫生；三个次卧并排分布，可作为老人房、儿童房和书房使用，不足的是次卧面积都比较小，最小的仅8.7㎡，摆放家具后居住起来空间比较局促，其中一个次卧门邻近入户门，隐私性较差。

总体来讲，该户型较为方正，空间布局也比较合理，没有太明显的不足，且清水交付可以对户型进行改造，具备更多可能性，非常适合首改家庭入手。

双地铁出行，邻近二环BRT

地铁3号线和7号线都在项目1公里范围内，分别是3号线李家沱站和7号线府青路站，距离项目更近的是府青路地铁站，直线距离仅约500米，到李家沱地铁站直线距离约800米，步行可达，双地铁出行，轨道交通优势明显。

项目周边1公里范围内有10余个公交站，最近的是府青路三段，直线距离只有200米左右，途径的公交路线有7路、1040路、1054路、1121路等。此外，项目还邻近二环高架BRT快速公交三友路站，二环高架BRT是成都唯一一条环域快速公交，可快速通达全城。

项目旁就是府青路三段，该道路连接中环路和二环路，中环路作为成都的一条环形道路，连接了成都东客站、成都南站、成都北站等重要交通枢纽，出行便利。

王府井商场旁，配套成熟

周边有有电子科技大学附属实验小学、电子科技大学附属中学和成华实验小学(北校区)，这几所都是在成华区比较好的学校。项目旁还有在建的公立幼儿园，小学，中学学校，目前具体是什么学校暂时还不知道，据置业顾问讲是成都十三幼，石室小学、中学（具体以教育部门实际公布结果为准）。

项目周边2公里范围内，有成都市第六人民医院(青龙场院区)、成都八里医院、416医院·成都医学院第二附属医院等多所综合医院，可满足日常医疗保健需求。

项目直线距离大概800米的地方有三洞古桥公园，周边还有二仙桥公园、沙河公园，但距离都不是特别近。项目和府青路之间隔着一条小河沟，将进行打造，打造完成后可作为项目的生态配套资源，散步遛狗的好去处。

项目一街之隔的永立大型商业综合体，体量70万方，约等于2.5个锦华万达广场（体量26万方）。其引入的王府井店为西南体量最大王府井，共22万方，是春熙路王府井（体量6万方）的近四倍，同时综合体内配有麦德龙、海底捞、星巴克、中影院等知名品牌，全业态覆盖，东二环未来商业密集区。

此外，项目还临近建设路商圈、春熙路商圈以及万象城商圈。

均价2.1万元，无精装溢价

朗诗和风印悦已于2021年9月28日取证，单价20085-23185元/㎡，均价约21742元/㎡，总价170-318万/套。

项目一、二期（朗诗上林熙华府）分别于2019年11月（第一批次）和2020年12月（第二批次）取证，第一批次取证均价16900元/㎡（带装修），第二批次取证均价为16479-17739元/㎡（带装修），相比之下，朗诗和风印悦作为三期项目，价格和一二期相比，浮动较大，不过朗诗和风印悦地块的拿地时间是2020年12月，土地成本和一二期有所不同，定价方面有上浮也在合理范围内。

项目周边的朗诗乐府参考均价约2.8万元/㎡（带装修），中车共享城参考单价约1.95-2.4万元/㎡（带装修），首钢璟辰里参考单价为23800-29250元/㎡（带装修），和区域内周边项目相比，朗诗和风印悦的性价比就较为明显了。

整体来看，项目价格虽然比一二期有所上浮，但相比周边项目，价格还是具有一定的优势，且清水交付，首付相对较少，前期购房压力不会那么大，更适合预算较低的刚改、首改群体。

首先，项目价格略低于周边项目，且为清水出售，所以没有精装溢价，决定了项目本身性价比方面具有一定优势。

其次，朗诗和风印悦所处的区域是成华区重点打造的片区，近几年发展速度较快，不论是城市面貌还是公共配套设施，以及商业、教育、生态等资源，都在不断的聚集和完善，特别是体量70万方永立大型商业综合体的打造，填补了周边大型商业的空白，王府井商场的开业为区域注入了不少活力。

未来几年，随着一批住宅项目的交付入住，永立大型商业综合体打造完成，区域将会迎来更大的变化。所以，朗诗和风印悦的升值空间还是比较大的。

项目亮点：

热门购房区域，区位优势明显

东2环二八板块，是主城区的热门购房区域，发展潜力大。

7F板式洋房，产品品质较高

项目产品配置为层高7F的洋房，一梯两户，纯板式结构，在主城区较为少见，居住品质高。

户型面积段适中，对刚改群体友好

户型建面约119㎡、135㎡，面积段适中，恰好能能满足刚改和首改置业需求。

清水交付，低门槛上车主城二环

清水交付，没有精装部分的溢价，使得总价可控，170-318万/套，是在主城二环较低的买入门槛，不错的上车机会。

项目不足：

项目所在的二八板块内分布有众多老小区和待拆老旧危房，影响城市界面；

虽然绿地率达到35%，但由于项目体量较小，园林景观还是相对较少，影响居住舒适性。