正文

同森翠叠森林，东3环龙潭寺板块纯住宅改善盘，占地面积约21.6亩，分为小高层和洋房两种产品。项目户型建面118-190㎡，总价320-340万/套，适合置业主城的首改人群。

东3环龙潭寺板块

同森翠叠森林位于成都市成华区，成华区是成都主城五区中面积最大的区域，也是目前成都楼市的土地和新房供应大户。近年来，随着成都“中优”政策的实施，区域内的商业、教育、生态、交通等资源配套都在不断完善和升级，居住环境得到进一步提升。

成华区区域内有339天府熊猫塔、东郊记忆、东客站等重要城市建筑，有万象城、中国铁建广场等大型商业体，有塔子山公园、北湖、熊猫基地等生态配套，以及地铁1-4、6-9号线，龙潭寺、东客站、二仙桥TOD等TOD规划，目前，成华区的二仙桥、八里庄、龙潭寺等板块是区域内的重点购房板块。

从板块来看，同森翠叠森林属于龙潭寺板块范围内，龙潭寺板块是成都首个新经济产业集聚区，也是主城区最大的新经济产业聚集功能园区，在成都“东进”和“北改”的规划下，区域正逐渐被开发商和购房者看好。

目前，龙潭寺的各项生活配套正在补齐。商业方面，有星悦广场、锦绣广场等大型商业体；交通方面，龙潭寺东站TOD（规划中）作为成都市首批次动工的13个TOD示范项目之一，与地铁8号线二期（在建中）和地铁17号线二期（在建中），交汇形成成华区首个多站点示范项目；龙潭寺板块的北部，有约3700亩的北湖生态公园，这填充了龙潭寺板块过往在生态环境上的不足。

近三年，龙潭寺板块共拍卖出让了10余宗土地，万科、人居、隆基泰和等房企纷纷入驻，多宗土地楼面地价过万，成为了成华区乃至整个主城区未来的主力土地供应版块，价值一再拔升。目前龙潭寺板块推出的新盘，容积率多在2.0左右，以洋房、小高层为主，在户型面积上没有一味的“做大”，最小户型100平米出头，成为龙潭寺新盘的普遍特征。

小高层+洋房，三层立体园林

同森翠叠森林占地面积不大，只有21.6亩，是个纯住宅项目，由一栋17层的小高层和三栋洋房组成，容积率2.0，绿化率35%，车位配比1:1.67。

其中，1号楼是小高层，共有三个单元，梯户比为2梯3户，采用板式塔式结合的结构，不仅南北通透，部分户型还可以三面采光。

2-4号楼都是洋房，均为板式结构，梯户比有所不同，2号楼1单元是2梯3户、2单元是1梯2户，3号楼是1梯1户，4号楼是1梯2户。其中，除了3号楼本身就是1梯1户，其它的楼栋均设计了单独的入户，电梯入口位于套内。

项目在地面打造了下沉式中庭园林，同时对地基做了抬升，也就是说购房者买到的一楼房子，其实是大部分其它楼盘的2楼位置。同时，还打通了洋房的楼顶，做了楼顶花园会所，这是一个公共的空间，在小高层的中层平台，同样设计打造了数百平米的楼顶花园，由此形成了上中下三层立体景观。

整体来看，项目在约21亩土地上，只呈现了3栋洋房和1栋小高层，洋房部分几乎做到了一梯一户的配置，小高层也做到了2梯3户，改善诚意较大；项目主推建面118㎡-190㎡产品，户型不仅南北通透，部分还可以三面采光，约50㎡双厅+双动线入户的设计，兼顾实用与美观，户型面积段上也几乎涵盖了绝大部份改善需求。

约50㎡双厅，双动线入户

项目户型选择比较多，面积段118-190㎡。小高层的主力户型为118㎡套三、128㎡套四、141㎡套四；洋房的主力户型为136㎡套三、144㎡套四和190㎡套三。所有户型都是带装修交付，装修价格4100元/㎡，配置有新风、地暖、中央空调三大件。

其中，建面136㎡户型南北朝向，通风采光俱佳。该户型为类一梯一户，拥有独立电梯厅，舒适度较高；入户带有独立玄关，设计两条动线入室，左转为动区，右转为静区，把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离；横厅布局，灵活大气，连接长7米的超大景观阳台，采光通风景观俱佳。

客厅为双厅设计，增加了一个多功能区，空间灵活多变，后期可以改造成休闲娱乐区与客厅形成约50㎡奢阔厅堂，增加居住乐趣；餐厅采用L型厨房，与餐厅相连，减少家务动线；会客区采用横厅设计，与餐厅、厨房形成餐厨客一体的设计，让空间利用率更高，收纳更便捷；近30㎡超大主卧，套房设计，带有独立衣帽间和卫生间，私密性和舒适度较高；两个次卧的面积在11㎡以上，尺度适中，卧室全飘窗的设计，增加了室内使用面积，兼顾实用与美观。

总体来说，空间灵活、设计合理，三个卧室外加一个多功能区，既适用与二胎家庭也适用于三代共居，实用性较强，非常适合想要一步到位的改善购房者。

地铁待呈现，公共交通不便

目前，项目周边轨道交通欠缺，1公里范围内无地铁站点，不过在建的地铁8号线二期要经过项目附近，距离最近的是龙潭立交站，直线距离约900米，未来开通后可填补项目在轨道交通方面的空缺。

项目1公里范围内有10多个公交站，但乘坐不太方便，除了成都石室中学北湖校区站就在项目旁200米，其余公交站均分布在三环路两侧，需要步行10分钟左右到达，途径公交线路有136路、349路、1133路、G38路等。

项目位于东三环路旁，紧邻龙瑞一路，通过龙瑞一路约300米就能到达三环，约1km可以直达新成华大道，项目北侧有一座跨线桥，横跨东三环路两侧，周围还有龙树路、成渝立交、龙潭立交等道路，驾车出行十分便利。

石室中学旁，商业是短板

项目和成都石室中学(北湖校区)仅一墙之隔，石室中学是成都名校，该校区由石室中学的本部扩建以及统一管理，师资力量优越，但该校初中部需要摇号，因此入读具有不确定性。

此外，区域内还有成都市第二十六幼儿园、电子科技大学附属实验小学、成都理工大学附属小学、成都三十八中等学校，教育资源丰富。

项目直线距离1km处有成都市第二人民医院(龙潭医院)，是区域内唯一一所三甲综合医院。根据宣传物料来看，项目和该医院是达成了战略合作，业主可以享受优先绿色就医通道。

项目的商业配套一大短板，附近大型商业体十分欠缺，日常购物需求只能依靠隔壁小区的少量底商。其他购物和娱乐需求，最近的要去直线距离1km的星悦广场，或者是3km外的理工大商圈才能满足。

2万/㎡起，市场接受度低

2019年12月19日，成都同森锦城投资有限公司以10400元/㎡楼面价，竞得同森翠叠森林项目地块。

一年后项目开盘，小高层带装修价格20253元/㎡起，洋房带装修价格22076元/㎡起。项目的物业费也不便宜，4.2元/㎡/月。项目入市后，市场反响并不乐观，摇号前因项目登记购房人报名人数未达到相应比例，故不再组织进行摇号活动。项目开盘一个月后，去化率仅约5%，目前还有少量剩余房源顺销。

项目同区域的新房中，金融街融府去年12月开盘，推出107-127㎡高层和洋房房源，带装修单价20125元/㎡，上批次已清盘；城投置地梧桐玖宸今年4月开盘，推出104-208㎡户型房源，小高层均价21160元/㎡，洋房均价26297元/㎡，目前顺销中。相比之下，以上两个项目比同森叠翠森林位置更佳，因此去化也更好。

价格潜力上，一方面，项目所在区域开发较慢，周边配套、交通有待完善，从整个龙潭寺板块来看项目价格属于第一梯队，项目地段和配套不足以支撑2w+的价格。

另一方面，项目本身体量很小，打造的又是改善型的小高层、洋房产品，从物业费到装修价格都基本把刚需群体排除门外了，虽然项目在绿化、物业服务等方面做了一些亮点，但是真正的改善群体并不会买单。

综合来看，同森翠叠森林在地段、配套、品牌力、产品力等维度都不占优势，因此价格潜力较弱。

项目亮点：

三层立体园林，设计理念新颖

项目在园林设计和空间营造上汲取新加坡立体绿化的理念，打造了下沉式入户大堂、下沉式中庭园林、常规园林、空中花园等景观，绿化率超过35%。

户型面积段适中，选择范围大

户型面积段118-190㎡，几乎涵盖了绝大部份改善需求，户型设计部分并无明显Bug。

生态资源不错，部分房源能看河景

项目与东风渠滨河公园仅一街之隔，部分房源可以享受河景景观。

名校旁，教育氛围浓厚

项目紧邻石室中学(北湖校区)，虽然入读需摇号，但教育氛围比较浓厚。

项目不足：

项目所处区域开发程度较低，城市界面有待提升；

周边商业、交通配套方面存在短板；

项目周边还分布着几条铁路线，存在噪音问题；

价格与项目本身地段和产品不匹配，缺乏性价比。