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  三环内开发几近饱和 东湖板块唯一新房入市

  目前成都三环内开发几近饱和，100%“含金量”的城市核心地段依然是价值高点。锦江区作为五城区的“老大哥”，近5年供应涉宅用地不过20余块，入市住宅楼盘屈指可数，人居东湖长岛、华熙528、德商锦江天玺、龙湖天璞等项目一经推出迅速售罄，目前新盘存量严重不足，东大街、攀成钢板块、塔子山板块、川师大板块供应寥寥，主要有建房央玺、滨江樾城、禹洲晏山河在售，接下来中港东湖壹号补位东湖板块，下半年预计华发统建锦江大院、锦江首府、绿城凤栖鹭鸣等高端住宅接棒补仓。锦江区未来的供应主力主要集中在三圣乡板块、金融城三期。

  锦江区东湖板块定位高端湖居生活，拥有难以复制的城市资源。东湖公园总占地约420亩，湖面便有185亩，其公园总面积是继浣花溪公园后，成都第二大公园，也是成都首批资深湖居板块的代表，二环位置唯一的湖居板块。拥有两轨三横四纵的立体交通路网，二环高架通达全城， 地铁6号线、8号线双地铁覆盖。科华路、攀成钢、春熙路等三大商圈环绕，周边名校聚集，医疗体系完善，生活配套成熟优质。

  自2020年初人居东湖长岛售罄，东湖板块新房已断供，目前二环内开发几乎饱和，也完全没有连片的土地规模，占地约72亩的中港东湖壹号作为区域内唯一的住宅项目，显得尤其稀缺。

  140-180㎡清水瞰湖大平层

  中港东湖壹号项目是由2020年新拍的一块袖珍地和中港CC park剩余地块合并而成的湖居大盘。2020年12月中港以楼面价19300元/㎡+配建7%的统筹住房竞得19.9亩袖珍地，也就是现在项目的7/8/9号楼位置。而剩余的则是中港CCPark剩余的一块待开发住宅用地，就包括46层的超高层豪宅产品和洋房、高层产品。

  中港东湖壹号为纯住宅项目，占地约72亩，总户数 1078 套，规划有 14 栋建筑，其中 4 栋花园洋房，1 栋超高楼、9 栋高层。项目整体西北-东南朝向，采用大组团+小邻里式空间组合方式，形成错落有致的景观视野，整个项目容积率4.0，建筑密度高，所以采用错落布局，避免对视，临近东湖的2/3/4/5号楼为7层洋房，南低北高，尽量保证大部分户型瞰湖。所以，在户型和层高选择上就尤其重要，有些户型能直接瞰湖，有些则不能，整个景观资源“天壤之别”。

  楼栋平面图

  沙盘实拍图

  项目首批次将推出 8、9 栋高层，共 191 套，清水建面约 140-178㎡大平层，层高 32F，梯户比为 2T4、2T3。

  9号楼2T4，户型分布为140㎡套三，其中正对二环的一侧建面约124㎡户型将全部返迁给政府，作为土拍时7%的无偿配建，具体政府用途待公布。

  8号楼为2T3，户型分布为155㎡、178㎡套四，从平面图来看，位于右端的178㎡户型高楼层更有直视东湖的可能，8栋前方主要分布的7层洋房，具体的数据可以找开发商要建筑施工图更准确。不过中港东湖壹号清水，如果价格美丽，能买到就很不错了。

  270°环幕采光+端厅设计 打造开阔会客格局

  178㎡户型位于8号楼两侧，2T3，纯板式南北通透，四房设计，格局尤其方正，从风水上来说，这种不缺角的方正户型非常好。

  整个户型开窗面非常大，三面采光，尤其是建面约50㎡的端厅+景观阳台设计，开阔会客格局，270°大面积采光，直面东湖景观。

  客厅+餐厅+厨房一体化布局，空间格局更加开阔，家人交流更加融洽。中西厨开放式布局连接生活阳台，同时享受中西式两种生活方式。

  进门转角玄关设计，比较独特的是入户处还有开窗面，营造私密居家氛围，打造归家仪式感。

  178㎡套四三卫，双主卧套房设计，功能齐全，满足三世同堂需求。豪华主卧套房设计，带独立衣帽间，还有干湿分离的独立盥洗间，不仅预留有浴缸位置还有淋浴区间，这个细节相当舒适，很多主卧卫生间只有浴缸设计，其实生活是不便的。

  由于项目清水交付，还可以根据需要，将旁边卧室作为书房与主卧打通，组成一个超大的私人使用区域，双面采光。

  两轨三横四纵的立体交通路网

  横向有二环路、中环路、三环路三条环线，纵向有科华路、锦华路、人民南路等多条城市干道汇集立体交通网络。平时二环路和琉璃路的车流量还是比较多，红绿灯多，早晚高峰堵车严重，上二环高架自驾会更通畅一些。

  项目距离地铁6号线东光站/地铁8号线东湖公园站约500米左右，真正的纯正双地铁楼盘。其中地铁6号线的东光站与中港CCpark购物中心负一层无缝接驳。

  项目位于二环旁华润广场背后，紧邻高架BRT(K1、K2)东湖公园站，步行5-10分钟范围内有五个公交站点(东湖公园站、琉璃路二环路口站、二环东五段站、成仁公交站、成仁路口站)共十余条公交线路，东可到三圣乡幸福梅林、龙泉驿；西可到青羊宫、金沙遗址博物馆；北可到火车北站、动物园；南可到新会展、环球中心。

  主城黄金二环 配套优质成熟

  成都市盐道街小学东湖分校（成都五朵金花之一）就位于中港CC park 二期楼下，周边3公里范围内还有金苹果幼儿园 、七中育才、嘉祥外国语学校等 优质学校，项目距离川大望江校区也就只有一个地铁站，8号线还串联成都理工大学、川大江安校区等。

  项目距离锦江妇幼保健院只有几百米；往三圣乡方向还有四川大学华西附二院，往西方向还有四川省肿瘤医院、第一人民医院等。

  毗邻420亩东湖公园，部分楼栋可实现高层瞰湖，下楼即可享受公园漫步。东湖公园是成都少有的主城大湖，继浣花溪公园之后的第二大公园，不仅拥有185亩的湖面景观，这里也是文创的聚集地，分布有红美术馆、东湖文化艺术中心、红石青年“艺术+”基地等，周末经常有艺术展览，经常可以看到三三俩俩的小朋友正在写生，东湖公园的生活场景就是成都慢生活的缩影写照，休闲自得。

  科华路、攀成钢、春熙路、万象城等人气商圈汇聚，从项目出发到各大商圈都非常便利。并且中港CC PARK 还自带14万m2潮流商业，周边社区成熟、商业繁华。

  首批次9月底取证 价格预计无剪刀差

  中港东湖壹号作为东湖板块唯一的新房住宅，甚至是三环内少有纯居大盘，主推140-178㎡改善户型，非常适合预算充足一步到位的购房者。项目预计9月底取证，10月开盘，预计清水价格2.8万-2.9万，这也算是成都清水住宅预售价的“天花板”了（具体的价格以实际取证为准）。如果预售价格相对温和，普通资格基本没有机会，毕竟户型改善但不算壕，总价相对可控。

  东湖板块目前无新房在售，区域内新房断供已多时，人居东湖长岛2019年底开盘整体清水均价24900元/㎡。目前周边二手房主要有华润翡翠城1-5期，还有东湖国际、中港CCPARK一期、二期。据此前成都公布的二手房指导价小区名单，华润翡翠城1-5期的二手房指导价分别为：25419元/㎡、25294元/㎡、25787元/㎡、25021元/㎡和28297元/㎡，东湖国际的二手房指导价为24281元/㎡。但实际上周边二手房成交价都是3万+，华润翡翠城5期最贵预计3.2万-3.3万左右，东湖国际房龄大，房价相对便宜。

  周边小区实拍

  中港东湖壹号预估清水2.8万-2.9万，价格上没有太多惊喜，毕竟去年拿下的小地块楼面价19300元/㎡+7%无偿移交。但拉通整个项目的楼面价实际上更低，期待项目预售价格有惊喜。

  中港东湖壹号容积率4，高层产品主打2T4、2T3，相对于2T2的纯板式大平层产品上其实并无优势，但它是目前唯一毗邻东湖瞰湖的新房，建筑可以复制，资源不可再生，这是中港东湖壹号最大的溢价卖点。

  亮点总结：

  主城南二环 配套成熟优质

  拥有两轨三横四纵的立体交通路网，二环高架通达全城， 6号线、8号线双地铁覆盖。科华路、攀成钢、春熙路等三大商圈环绕，盐道街小学东湖分校就在旁边，医疗体系完善，生活配套成熟优质。

  毗邻东湖 唯一瞰湖新盘

  项目毗邻东湖，区域内唯一的瞰湖新房，部分楼栋均可直面东湖，洋房+超高层更值得期待。

  清水交付 总价可控

  中港东湖壹号定位改善，适合一步到位的改善客群，140-178㎡套三套四，加之清水交付，总价可控。

  不足总结：

  项目定位改善，但是容积率4.0 ，建筑密度偏高，不同楼栋景观差异大。高层梯户比2T3，2T4，相较于2T2大平层来说实际居住舒适度有所下降。