正文

深业四季华庭，三环内海滨板块低密社区，占地面积37.9亩，容积率仅2.0，由五栋小高层围合组成。项目户型建面约105-130㎡，精装惠后总价240万起，适合主城刚改购房群体。

主城三环内海滨板块

深业四季华庭位于成都市成华区，成华区是成都主城五区中面积最大的区域，也是目前成都楼市的土地和新房供应大户。近年来，随着成都“中优”政策的实施，区域内的商业、教育、生态、交通等资源配套都在不断完善和升级，居住环境得到进一步提升。

成华区区域内有339天府熊猫塔、东郊记忆、东客站等重要城市建筑，有万象城、中国铁建广场等大型商业体，有塔子山公园、北湖、熊猫基地等生态配套，以及地铁1-4、6-9号线，龙潭寺、东客站、二仙桥TOD等TOD规划，目前，成华区的二仙桥、八里庄、龙潭寺等板块是区域内的重点购房板块。

从板块来看，深业四季华庭属于海滨板块范围内。海滨板块位于二八板块与驷马桥板块之间，是成华区的又一个新兴板块。目前板块内已经聚集了海滨公园、成都市海滨小学校、成都实验中学、成华区教育科学研究院附属小学、成都第二十七幼儿园等资源，可以说是配套先行。

按照规划，海滨板块有“北改”全新定位的生态北城、宜居北城为基础，加之稀缺的绿色生态资源，迅速成为了城北改善盘的主要阵地之一。

目前海滨板块内有城投梧桐栖、奥园云锦、深业四季华庭等住宅项目，但暂未形成成熟的居住氛围，特别是商业和医疗配套比较欠缺。随着项目周边中铁建、领地、蓝光等品牌开发商的入驻，区域面貌持续改善，加上周边仍有大量待开发土地，若未来进行统一打造，对于片区内居住氛围是值得期待的。

低密低公摊，2T4小高层

深业四季华庭占地面积37.9亩，容积率仅2.0，建筑密度仅12.8%，是一个低密社区，且项目公摊率只有15.8%-17.8%，实得面积大。

整个项目是大围合布局，项目南侧带有一处约4800㎡的市政公园，小区中庭景观高达1.8万㎡，南北楼栋错落无对视布局，东西走向3号楼和5号楼之间的楼间距达到约140米，较大程度保证了采光、通风性能的良好。

产品方面，项目由5栋18F的小高层组成，总户数共344户，梯户比为2梯4户，其中3、5号楼为东西朝向，1、2、4号楼为南北朝向。

2020年12月，项目首次取证就一次性推出全部房源，户型建面约105-130㎡，带装修交付，装修标准为2772元/㎡，惠后销售单价17050-20207元/㎡。目前，该项目处于顺销状态，剩余房源还有200余套，面积段105-130㎡都有，其中105㎡只有少量一楼房源。

整体来看，深业四季华庭虽然是个小型楼盘，但在产品配置上做到了低密低公摊，只规划了5栋2T4小高层，最大140米的楼间距，几乎所有户型都做到了三面采光，具备良好的通风性，改善品质有保证。

三面采光，7米阔尺通透空间

户型方面，项目有建面约105㎡、113㎡三室两厅两卫和建面约124㎡、130㎡四室两厅两卫户型，全装修，主要以刚改为主。

所推户型中，较为推荐的是建面约130㎡的A1户型，该户型位于1、2号楼，面对中庭，为南北朝向。户型设计方正，该户型客厅和餐厅横厅设计，开间达到7米，尺度宽阔大气；景观阳台连通客餐厅，同样是约7米大开间，面向中庭，视野广阔；厨房约10㎡，是L型布局，连通生活阳台，非常实用；主卧是套房设计，配有卫浴间、可变换衣帽间，提升私密性和舒适度。

整个户型布局合理，动静分区，阳台、卧室三面采光，大尺度通透空间，居住舒适感强。

自驾通达性好，轨道交通欠缺

轨道交通方面，项目周边有地铁3号线和7号线经过，但距离都较远，直线距离3号线动物园站约2.1km、昭觉寺南站约2.5km；直线距离7号线府青路站约1.8km、八里庄站约1.9km。虽然站点密集，但步行达到要花费较长时间，需要借助其他交通工具，整体来看轨道交通出行不是很方便。

公共交通方面，项目周边有多个公交站，较近的有直线距离560米的海滨村站、直线距离620米的东林一路龙绵街口站、直线距离745米的麻柳村站、直线距离824米的青龙大道站。

自驾方面，项目周边交通路网基本成型，周边有二环路、中环路、三环路等城市横向主干道，昭觉寺南路、府青路、蜀龙路等城市纵向主干道，自驾通达性好。

配套成熟度不够，发展需要时间

项目西侧有成都市第二十七幼儿园、成华区教科院小学，北侧有成都市海滨小学、成都市实验中学等，都在步行可达范围内。

根据目前情况，项目参考入读学校为成华区教科院附小（以当年教育部门划片为准），该小学对口初中分别是成都实验中学、成都40中、石室初中青龙校区。整体来说，教育优势不明显。

周边有成华区第三人民医院，城北医院等，距离项目最近的三甲医院是位于天回镇的西部战区总医院，基本能满足医疗需求。

2km内有海滨公园、五彩公园、动物园、致力街头公园、城市仁德足球公园、市政配建公园等六大生态资源。

其中，海滨公园是区域内最大的公园配套，总占地面积721亩，相当于近4个人民公园（占地195亩）。海滨公园还有一大特点是引东风渠水注入改造后的方家河里形成活水，方家河生态水系串联形成了整个海滨公园的景观纽带，市民可以通过观景桥、观景平台欣赏活水之美。

项目南侧规划有约3万方社区商业，旁边城投梧桐栖规划有约4.8万方商业，可以作为商业补充。3公里范围内有泛悦城市广场、青龙广场、华润熙悦广场等商业综合体，结合周边底商等，购物需求基本有保障。

总价240万起，上车门槛较低

深业四季华庭开盘带装修销售单价20792-24642元/㎡，目前惠后总价约240万/套起。

周边在售新房住宅有城投置地梧桐栖（人才公寓项目），产品为高层和洋房，开盘均价16330元/㎡，目前总价月300万/套起；奥园云璟，产品为高层和叠墅，开盘带装修价格约23104元/㎡，目前在售高层总价325万/套起。周边二手房主要集中在项目西侧，如铜锣湾、蓝光coco国际二期、首创光和城二期等，价格约1.2万-1.8万/㎡，但房龄基本都在10年以上。

深业四季华庭和同区位的新房相比，上车门槛较低。

深业四季华庭于去年12月份取证，目前还处于顺销中，可见购房者对该项目的接受度不高，这其中也包括价格和区域配套呈现度不匹配等因素。目前来看，区域内配套还有待提升，周边待开发土地较多，未来发展前景有一定的不确定性。

综上，虽然对比同板块内的新房，深业四季华庭上车门槛较低，但对比周边二八板块等热门区域的新房，深夜四季华庭的价格就基本没有优势了。

项目优势：

顺销盘总价低，适合普通资格购房者

由于项目顺销，所以不需要摇号就能直接购买，适合普通资格购房者，特别是有主城情节，但资金不足又无缘热盘的，可以考虑。

户型区间段合理，得房率高

作为改善产品，项目户型面积105-130㎡，且公摊面积相对较小，得房率高，非常适合刚需、刚改群体。

容积率低，整体规划有诚意

项目占地约30.7亩，容积率2.0，完全可以为了提高产值打造成高低配产品，但开发商只规划了5栋2T4小高层，多有改善诚意。

项目不足：

项目距离成绵高速较近，可能会有噪音的影响；

区域配套稍显薄弱，特别是轨道交通欠缺；

周边生活氛围暂不成熟，区域未来发展具有不确定性。