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近中心城区 安靖即将升级

      在成都二圈层当中，郫都区房价一直不算高，据克尔瑞数据，8月新房均价仅约13166元/m²，相较于双流，龙泉等城区明显是“洼地”区域。但从具体板块上看，在郫都区置业多数人考虑的也都是犀浦，蜀都新城等各大热门版块。而另一个距离主城区最近的区域却少人问津——安靖区域。

东靠新都区大丰，西邻犀浦，南与金牛区相接的安靖，是郫都距离主城较近板块之一。典型的城乡结合部状态，基础生活配套较多，核心商业分布较少，安靖一直不被市场乃至开发企业关注。而在产业上，安靖以蜀绣闻名，分布有蜀绣文创中心，海霸王西部食品物流园等功能产业配套。在近年规划中，安靖将规划改造成安靖商贸未来公园社区，目前处在更新建设的发展起步期，安靖即将迎来更新升级。

就是这样一个板块，一方面楼市供应本身稀缺，加上购房者关注不多，自然默默无闻。但今年，一个低密大盘产品布局入市，即加快了区域打造步伐，也成了不少购房者青睐的热门项目——世茂云璟。

交通一般，配套即将完善

目前要到达世茂云璟项目，坐轨道交通还有所不便。项目距离较近的6号线兴盛站，直线距离也有2951米，接近3公里路程在实际出行来看已较远。短期内周边也尚未有在建地铁线路。

而在公交方面：世茂云璟东南侧约200米即方碑村五队站，公交通行95路;103路;P04路;P31路;P45路等，可通往金牛区西南交大等地。

相对自驾要方便一些，世茂云璟东北侧正临正义路，沿正义路往金芙蓉大道路程仅3公里，进而沿西华大道、金丰高架等接驳三环，出行路程较短。不过实地来看，区域各类车辆较多，道路出行较为拥堵。

区域生态良好，商业不足

在配套方面，安靖板块也面临提档升级。教育方面具体就读要以每年划片为准，未来交房不能完全确定，不过从位置来看，世茂云璟周边在公立学校方面配套不算远，较近的东南侧直线约800米分布有郫都区安靖群力小学，成都文武学校等，约1公里有益民实验学校，西北侧1.5公里直线有郫都区安靖学校。

医疗主要以社区为主，周边临近成熟社区分布较多社区药房，药房，基本满足日常需求。距离约900米分布郫县东区医院，东北侧距离成都市新都区第三人民医院约3公里。

生态则是项目优势之一，项目东侧的生态绿地将由世茂代建，将打造总占地约1.2万㎡的公园，并植入“茂想家泡泡乐园”，构造形成不同的运动场所，提供游戏场景。同时项目处在锦江和东风渠交汇区域内，是锦江公园要打造的“十二景区”之一。

周边大型商业也较少，主要集中在西北侧蜀绣板块，分布有安靖商业广场，南侧有海霸王产业园，定位偏单一，目前商业呈现较差。不过世茂本身较为擅长商业打造，配套有约6000㎡商业街区，未来有一定潜力。

低密百亩大盘，容积率2.24

世茂云璟属于世茂6大产品系之一的云系，占地约11万平方米，容积率约2.24，建筑密度约25%。住宅方面打造的是小高层和洋房，最高建筑仅13层。在布局上，没有采用高低配，而是分期独立打造，互不干扰，部分楼栋楼间距95米， 保证了居住舒适性。

8月，世茂云璟已推出首批次21、22号楼，为2梯6户13层布局，其中21号楼2个单元，22号楼3个单元，户型建面约85-105㎡，价格约11377-13876元/㎡(清水)，总价约100万元/套起，共380套。中小户型定位，建面约85-105㎡满足刚需及刚改置业，主力105㎡三房功能齐全，飘窗设计，动区空间感较强。

得益于大盘布局，园林及绿化为高配水准，满足品质刚改，改善定位。项目整体绿化面积配置达到了约58亩。一期小高层呈现了约等于标准足球场大小的双中庭景观，打造中心会客区、疗养空间、儿童乐园、老年休闲活动区等不同主题景观场景，满足了不同年龄段需求。

实用紧凑三房，定位刚改品质

起步85㎡到105㎡户型空间满足了当下市场对紧凑三房的需求，尤其是105㎡三房采用横厅设计，主卧带独立卫浴加衣帽间，空间通透，也进一步优化了居住和生活动线。

在动线布局上：在入户阶段，打造入户玄关分隔视线，满足了归家的场景功能需求，也兼顾了私密性。随即可进入动区及厨房空间，动线分而不离。

在动区空间上，客厅面宽约6.4米，再加上阳台连通卧室，厨房带生活阳台的布局，打造出了几乎全向的通透视野，空间尺度感不错。但这种布局也使得两个次卧（书房）靠近客厅，动静的分离度有一定不足。靠近次卫的卧室面宽约2.8米基本够用，靠近主卫的次卧有飘窗，面宽进深比约1:1，较为适中。

一般来看，三房户型主要讲究性价比和功能性，105㎡在这个基础上强化了空间感，定位刚改品质。

购买价格及建议

世茂云璟已推出首批次21、22号楼，价格约11377-13876元/㎡(清水)，总价约100万元/套起。在8月13-15日，世茂云璟首开去化也较好。从区域看，郫都区安靖板块几乎没有同类新盘在售，相较于3公里外犀浦板块的一些改善新盘，如龙湖龙悦台、梓潼宫TOD等接近2万单价有价格优势。

相对于二手房来看，周边处在城郊地段，商品房房龄普遍较老，甚至较多老旧自建房等存在，也具有产品优势，价格相差不算太大。

整体具备一定潜力，离成都主城区较近的地理位置具备一定优势。再横向对比环城带，环顾三环主城区域，外金沙、三圣乡、十陵、武侯新城、青羊新城等板块新盘主流单价已经普遍迈过2万的门槛，部分楼盘单价已经突破3万。虽所处地段有较大差距，但约1.3万元/㎡的单价，总价百万起，即使在二圈层来看，都处在较低门槛的价格水平。