新川板块迎来改善爆发元年 数10个纯新盘集中入市
高新区经过金融城、锦城湖、大源近20年的快速发展，目前可开发的土地寥寥无几，仅剩大源西板块和新川板块。从近2年的土拍和新房供应看，新川板块成为高新区集中供货区，特别是今年新川板块高达10个纯新盘入市，龙湖、保利、华宇、高投、人居等大牌开发商掀起供应高潮，扛鼎高新区新房供应。
根据新川创新科技园官网显示的规划，整个新川板块可出让的土地合计约7800亩，其中住宅用地占比达15%，约1170亩，目前仍有数百亩住宅用地待出让，可以说新川板块还后劲十足。
来源：新川创新科技园官微
注定今年要火爆的新川板块，我们来看看他的“前世今生”。
新川板块以新川创新科技园为核心，是新加坡和四川省合作的首个综合型城镇发展项目。截止目前，园区共引入34个产业项目，总投资已超339亿，比如方正、浪潮、OPPO、海思科药业等世界500强企业。未来的新川创新科技园是一个产业、生态、人文高度融合的现代新城，根据规划，新川未来将承载12万的居住人口，以及12~15万的工作人口。
新创创新科技园部分入驻企业
新加坡创新中心
新川板块第一批住宅项目已经呈现交付（比如龙湖九里晴川、融创香璟台、北大资源紫境府等）。区域配套也逐一落地，特别是交通道路的的提速，目前新川区域规划和建设的TOD项目有4个，分别是陆肖站、新川科技园南站、红星路车辆基地，万安站，如此密集的布局，未来新川板块尽享TOD生活圈。从笔者现场踩盘走访看，尽管到处还是施工工地，但是区域的道路宽敞干净，至少双向6车道，人行道景观建设美观，整个板块的改善框架已现。
区域内的生态、教育、医疗提速，将在后文配套中逐一分析。经过近10年的前期沉淀，随着产业落地、配套完善，板块发展，新川板块将接棒高新区高端改善封面。
华宇大发·御璟云玺占地约32亩，容积率2.5，体量不大，全部为2T2纯板式小高层产品，无底商，围合式布局，保证大中庭视野。项目摒弃了高低配，这个在区域来说是比较稀缺的，保证圈层的纯粹性。
项目总规划7栋小高层，共计340户，层高17层左右，4#、7#为东西朝向，其余5栋均为南北朝向，小区楼栋错落布局，从而更好的保证采光通透，避免夹角问题。小区南北楼间距75米左右，东西楼间距150米左右，围合式布局，规划了10000平方米的中庭园林景观，相当于32亩的地，有接近一半的面积做了中庭，这个还是相当的奢侈。
中庭布局中涵盖了下沉式会所、全龄段活动空间、多功能运动场等。项目西侧为大门入户，是下沉庭院，东侧分布有小区次入口以及核心花园区域，东侧高于西侧，使用退台式设计，选房时可以注意下这个细节。
项目首批次预计推出1、2、3、6、7五栋楼，共计240套房源，精装修，仅推出建面约143㎡、173㎡两个户型，均为四室两厅三卫。143㎡户型分布在1/6/7号楼，共计170套左右，173㎡户型分布在2/3号楼，共计70套左右，最快预计8月底9月初取证，装标3000元/平米（含新风、地暖、中央空调三大件），物业为华宇第一太平戴维斯，物业费4.5元/㎡·月，预计2023年9月交付。
首批次预售中，143㎡四室两厅三卫占大部分，分布在1/6/7号楼，1/6号楼南北朝向，7号楼东西朝向且位于小区大门，采光通风上1/6号楼优于7号楼。
户型整体方正，横厅设计，面宽7米衔接7米面宽阳台，整体的公区空间达到了近50㎡。厨房和餐厅、阳台穿堂设计，形成对流穿堂风。整体户型浪费比较少，布局合理，入户玄关设计，加强居住的私密性。
143㎡做到了四室三卫，在市场上比较少见，一般的140㎡左右的套四户型为了节省成本不会在次卧套房设计卫生间，往往会设计为衣帽间。所以这个四室三卫还挺有诚意，也方便老人使用。
“成也萧何败萧何”，缺点也在于次卧套房卫生间没有窗户，是暗卫，通风采光有影响。由于项目精装交付，后期如果不计较成本，可改为衣帽间。
173㎡户型首批次分布在2/3号楼，南北朝向，客厅面宽也是7米，竖厅，LDK一体化设计。LDK就是指Livingroom（客厅）、Dining room（餐厅）、Kitchen（厨房），LDK开放式一体化设计能够让空间格局更加开阔，通透性更强，比起传统的分区设计看起来至少多10㎡。公共空间本来就是一个家庭的交流空间，开放式的设计可以让家人交流更加融洽。
主卧尺度非常舒适，加上卫生间共有约40㎡，独立卫生间、衣帽间尺度都不错，并且独立卫生间配有转角窗户，享受90°转角视野，采光通风好。
缺点同143㎡户型，次卧套房卫生间没有窗户，是暗卫，通风采光有影响。
目前区域内已有3条地铁线路覆盖，分别为1号线、6号线、18号线，均已开通，另外还有规划中的的29号线、20号线，区域纵向轨道交通分布密集。项目距离地铁6号线蒲草塘站直线距离约800米，距离1号线五根松、广都站约1.2公里。
新川区域还规划有4个TOD项目，分别是陆肖站、新川科技园南站、红星路车辆基地，以及刚刚公布的万安站。其中作为成都首个落地实施的TOD示范项目，陆肖站TOD自2019年开工以来，始终备受关注。根据规划，陆肖站TOD将联动周边地铁站形成片区级开发模式，构建国际交流、文化中心、健康医疗中心、体育中心等相应配套功能，打造以轨道交通为引领、以公园社区为特色的城市中央活力区。
陆肖站TOD功能划分
区域构建四纵四横立体交通网络，四条城市级主干道：天府大道、红星路南延线、新成仁路、成自泸高速，四横分别是新通大道、新川大道、创新大道、新程大道；从笔者现场走访看，区域的道路宽敞干净，至少双向6车道，人行道景观建设美观，区域发展，配套先行，新川板块交通配套正在全面兑现。
来源：新川创新科技园
新川板块内共规划有22所学校，2所公立中学新川一中和新川二中，7所公立小学，13所公立幼儿园，教育资源基本与住宅同期开发，甚至先行，待片区大规模交房入住后，可用教育资源丰富，目前三组团一幼2020年已开学，三组团二幼、四组团二小、四组团二幼已呈现，其他学校也在有条不紊的进行中。
规划学校效果图（来源：新川创新科技园官微）
正在建设中的 六组团2幼幼儿园和运动场2号工程（实拍）
距离项目约2KM距离内还有金苹果锦城第一中学和成都师范银都紫藤小学（由高新区老牌私立名校——师范银都小学领办）。
医疗配套方面，整个片区的医疗资源还是比较匮乏，甚至整个高新区、大城南的医疗资源都比较不足。可喜的是未来四川省中西医结合医院（高新医院）将落户新川创新科技园（新程大道南侧，成自泸高速以西），总建筑面积约18万平米，拟建成一所集现代化、智能化、园林化为一体的三级甲等中西医结合医院，一期预计2022年建成投入使用。
医院效果图（仅供参考）
新川板块整体规划打造“城在园中”的生态景观格局，前文说过整个板块仅15%用于住宅开发，整体绿化率18%，人均绿化面积约15平方米。（来源：新川创新科技园官微）。
从规划来看，新川打造一心两环三带六廊多节点的绿色生态示范城区：
一心即新川之心，新川的中央公园，为新川园区的绿核；两环，为园区内外环形绿廊；三带，为与水廊密切结合的绿带；六廊，六条从新川之心向周边辐射的绿色画廊；以及星罗棋布的特色花园节点。
其中一心，总规划863亩的新川之心中央公园目前东区已经开放，园林景观丰富，足以支撑区域休闲娱乐，西区目前已打围，正在进行场景升级。而华宇大发御璟云玺项目距离新川之心公园仅几百米。
除了大型公园以外，新川板块建立多层次的公园体系（公园+小游园+微绿地）。从现场走访看，项目周边微绿地环绕，与道路至少有10多米的距离，起到降噪，休憩，绿肺作用。
项目旁绿化打造
项目旁绿化打造
华宇大发御璟云玺预计8月底9月初首批次取证，距离华宇拿地还不到一年时间，回顾去年拍地现场，华宇以17000元/㎡的价格拿下该纯住宅用地，这个面粉价格在2020年的土拍上并不算最高，新川板块的成交楼面价从17000元/㎡到19500元/㎡，再到20700元/㎡，接连刷新区域地价纪录。
2020年新川板块土地拍卖回顾（不含挂牌）
华宇大发御璟云玺推出2T2纯粹板式小高层，据置业顾问透露价格预计带装修33000元/平米（装修标准3000元/平米），建面143-173㎡户型，总价在470万起步。（价格仅供参考，以实际取证为准）
今年的新川板块可谓是百花齐放，多个新盘集中入市，这或许是改善客户买入新川板块的最佳元年。
区域部分楼盘在售产品&价格
中建锦澜壹号、金隅金成府、高投新悦府是去年推出的楼盘，在商品房中金隅金成府价格上或许是新川板块最香的，高投新悦府为高新区人才公寓，首批次选房结束后还剩余150套左右，价格肯定最香的，剩余房源销售政策暂未推出，并且剩余户型以167㎡大户型为主。
而今年全新推出的渝太润达丰悦蓉東方，作为新川板块地王项目，价格31099-33778元/㎡，装标3779元/㎡，看起来还是很良心了。龙湖昱湖1号主打别墅产品，区位上更为优质，享受一线湖景，价格上自然不菲。
与华宇大发御璟云玺最值得对比的可能只有一街之隔的保利和光逸境项目，保利和光逸境主打叠拼、洋房、商办产品，截止踩盘当天，叠拼房源已全部售罄，只有2栋洋房和商办产品在售，据了解，洋房预计9月取证，预计单价30000元/㎡左右，从预测价格上比华宇大发御璟云玺更具有优势。
项目亮点：
区域内大多高地价楼盘采用“高低配”设计，华宇大发御璟云玺的纯粹小高层，无疑产品上是稀缺的，也更为纯粹。
项目打造7栋小高层，围合式布局，规划约10000 平方米的中庭园林景观，大中庭是亮点，楼栋错落布局，保证采光通风俱佳。
项目不足：
对比区域内其他项目，华宇大发御璟云玺在区位和预测价格上或许不占优势。
项目仅推143㎡/173㎡两种户型，均为四室两厅三卫，为了体现强大的功能性，却出现次卧套房暗卫，这个在高端改善产品中是不能忍受的。
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