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  天府麓城项目是鼎仁集团2021年1月26日竞得的天府前湾22.8亩的住兼商用地，这是天府新区第一块双限地，成交楼面价10829元/㎡，配建并无偿移交20%统筹住房面积，清水最高销售均价为21400元/平方米。

  项目户型面积100-120㎡，如果按照清水房售卖，总价200多万就可以买入天府新区，而周边新房350万起步，贵则五六百万，天府麓城项目绝对是天府新区一“黑马”项目，由于目前施工进度还未达到预售条件，预计年底才会推出，刚需人群重点关注呀。具体来看实地踩盘！

天府新区首个双限地楼盘

容积率2.0双公园洋房

  天府麓城总占地约22.8亩，容积率2.0，规划了6栋住宅，4栋小高层和2栋洋房围合式布局，另外还有一栋独立商业。

  1/2/5/6号楼为小高层，层高17-18F，梯户比为2T3；3/4号楼为洋房，层高7层，梯户比为1T2。项目围合布局，2/5号楼南北朝向，其余为东西朝向。两栋洋房虽然为东西朝向，但西边紧邻项目配建的绿地公园，约1万平米“后花园”， 洋房享受前院（中庭）、后院双院景观视野。

  洋房只有120㎡套四双卫户型，前后两端均可享受开阔景观视野，板式结构，户型方正，通透性好。高层主推100-120㎡户型，高层最好的楼栋为2号楼、5号楼；套三可选B1户型，建面约108㎡；套四可选C2户型，建面约120㎡，两个户型均南北通透，布局合理。

  天府麓城占地不大，定位刚需/刚改小盘，但是容积率2.0、1T2，2T3的板式设计、配建1万平米“后花园”、大中庭5大景观组团又为项目提供了“改善”基因。项目已然不是曾经的纯刚需定位，呼应天府前湾“人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”的板块定位，打造宜居的公园生活城市形象。

  项目总户数仅250套，其中6号楼全部房源和2号楼部分房源，大约60套将无偿交给政府统筹住房，对外销售的商品房不足200套，再加上建筑面积100-120㎡的稀缺户型以及最高清水均价21400元/㎡，天府麓城已具备网红盘“低总价、小户型”的网红特性。据置业顾问透露，如果项目清水推出，建议刚需第一顺位、第二顺位关注；如果项目装修推出，可能刚需第四顺位或者普通才有机会。

  高层B1户型：南北通透板式三房

  B1户型建面约108㎡的三室两厅两卫，位于2号楼和5号楼的一端，是高层里面最好的户型。纯板式南北通透，客厅、主卧、次卧三开间朝南，正对中庭，采光充足。

  南北双阳台设计，穿透性好，宽敞明亮。次卧衔接景观阳台，儿童房、书房可随心变换延伸更多使用空间。主卧套房设计，独立衣帽间和独立卫浴，打造私密尊崇感。

  传统的竖厅布局，整体干湿分离，动静分区。唯一欠缺的可能是过道浪费稍微有点多，但是整体没有大影响，挺标准的一户型。

  5号楼临近商业，2号楼临路，各有利弊，个人还是更推荐5号楼。

  洋房C1户型：户型方正 双公园视野

  C1户型建面约120㎡四室两厅两卫，分布于洋房3、4号楼，洋房只有这一个户型。洋房为东西朝向，西侧紧邻配建的绿地公园，前后两端均可享受很好的景观视野。一梯两户板式结构，户型方正，通透性好。

  横厅设计，120㎡建面能够做到6.7米开间，还是不错的，后期可以将景观阳台和餐客厅打通，落地窗封窗，可以得到一个更加开阔大气的方厅效果。

  120㎡做四房设计，对比周边竞品来说，舒适度肯定没那么高。最小次卧的面积仅9㎡，可以打造为书房，如果是二孩家庭，双儿童房就显得有点局促。好在主卧超20㎡套房设计，独立衣帽间和卫浴空间，舒适度还是不错。

  天府前湾“公园+住宅”纯居板块

       天府前湾是天府新区开发最新的板块，直到2020年才正式命名，之前一直被称为万安南板块，规划范围北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道，总面积12.20平方公里。

  天府前湾上承城南产业布局，下连天府中央商务区、同时连通起麓山、麓湖等核心区域，定位“公园+住宅”高端纯居板块，延续天府新区公园城市理念。2020年至今，天府前湾4宗土拍地块容积率2.0，并要求配建公园，比佳兆业麓山壹号、天府麓城、德商花样年碧云天玺均有公园配建。

  天府前湾目前成熟度较高的社区就只有麓山国际社区，这个老牌的高端低密代表，占据天府前湾约1/4位置。近两年交房的就只有合能铂悦华庭、合能枫丹铂麓，以及一些安置房小区。目前整个板块新房建设如火如荼，从麓山大道由北到南，麓府公馆、麓云、万科星耀天府、佳兆业麓山壹号、天府麓城、万科天府公园城、奥园麓语ONE、德商花样年碧云天玺。区域还有大量土地待规整，所以目前板块形象欠佳，区域配套起步较晚。

配套起步较晚  城市界面不佳

1、交通配套：

成熟交通路网建立，三横：麓山大道、武汉路、沈阳路，四纵：天府大道、梓州大道、遂州路、蓉遵高速通达全城，与天府中心CBD商圈、秦皇寺商圈等通畅直达；区域内两条地铁线路覆盖。地铁6号线已开通，距离项目最近的是沈阳路站大约600米。对比目前区域内在售的新房，天府麓城距离地铁站最近，交通便利。地铁26号线为成都地铁远期规划的一条线路，根据《成都市城市轨道交通线网规划（修编）及第四期建设规划》，26号线为天府新区环状线，目前还未开工。

目前公交车主要以天府新区区域公交为主，比如遂州路上的T205、天府三中门口的T211、T215;地铁沈阳路站的T205路;T211路;T215路。待后期陆续交房，板块居住人群增多，公交车站更加密集。

 2、学校配套 

      项目距离天府三中以及天府三中小学部步行距离约1.4公里，学校占地86亩，按世界公园城市教育生态样板区建设，学校面貌较好。

  另外，还有万安小学、万安中学（规划中）、光亚学校（幼-高）、成都实验外国语学校、麓镇国际双语幼儿园、金苹果幼儿园、123澳中国际双语幼稚园。

3、医疗配套

天府前湾板块内医疗资源匮乏，大型医院往南依赖天府cbd区域万达国际医院（在建）、华西医院天府院区（在建）、省二医院（规划中）。

4、公园配套

  项目自带约1万平米“后花园”，打造双公园社区，周边还有佳兆业麓山壹号配建的60亩湿地体育公园一集170亩万安体育公园、麓山国际高尔夫球会等。天府前湾板块定位“公园+居住”板块，未来区域的生态环境应该不错。

5、商业配套

  项目自带特色风情商业街，能基本满足生活需求，，周边合能·枫丹铂麓商业街、麓镇广场、建发商业中心、天府国际中心、及山姆会员店等。

  项目距离天府新区CBD商务区较近，未来可驱车至CBD各大商场，以及航空世界商圈等；也可从麓山大道直接上夔州大道、梓州大道、天府大道，直通高新区核心商圈，大源板块、新川板块、金融城板块。

项目亮点：

总价门槛低

户型100-120㎡，总价200多万就可以买天府新区三房、四房，特别适合预算不高的刚需/刚改人群。

公园低密社区

容积率2.0低密楼盘，围合式布局大中庭，项目还带绿地公园配建，绿化景观好。

距离地铁较近

对比目前区域内在售的新房，天府麓城距离地铁站最近，约600米，交通便利。

项目不足：

项目总共只有190套房源输出，摇号概率低。鼎仁开发商品牌知名度不高，之前主要在四川二级城市活跃，后期物业管理有待考验。