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天府前湾板块低密洋房社区

德商花样年碧云天玺整个项目占地约118亩，容积率2.0，分为三个地块开发，碧云天骄高层组团（已售罄），商业组团（商墅在售）以及碧云天玺洋房组团，平摊下来，碧云天玺洋房组团实际容积率＜2.0，跟同区域容积率2.0的楼盘对比起来，在景观和视野上具有肉眼可见的优势。

  碧云天玺占地约40亩，总共规划9栋洋房，围合式布局形成双中庭景观，最大的东西楼间距高达约100米，南北楼间距达50米，洋房7-12层，层高不高，低楼层也能保证户户采光。

  整个小区围合式布局，东西朝向、南北朝向均有。该批次2/3/7/9号楼为收官批次，最好楼栋为9号楼，双中庭楼王，层高12层，主推约188㎡户型，南北朝向，三面采光，享双中庭视野。2/3号楼为东西朝向，临街，层高7层，主推建面约183㎡户型；7号楼为东西朝向，临街，层高12层，主推建面约172㎡户型，总价最低。

  碧云天玺梯户比为1T2和2T2；并且层高为7-12层，整个公摊比起传统2T2大平层更低，大约18%左右，得房率更高。

  碧云天玺延续了德商“天玺”系的改善基因，在公区的打造上做了充足考虑。配置了“天玺”系产品标配的私人会所，面积约1400平，包含宴会厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能。采用户大堂、车库入户大堂“双入户大堂的设计”，不管地面还是地下都有归家的仪式感。另外双中庭景观设计，除了大景观视野享受，还设置有长约350米的健身跑道、业主休息厅、儿童玩耍区等全龄段的业主空间。

172㎡套四三卫  客厅开间小、次卧暗卫

  户型整体方正，动静分区，双向阳台设计，通透性好。电梯独立入户，电梯前室业主可直接使用，打造双玄关入户仪式感。

  厨房、餐厅、客厅一体化设计，建面约48㎡餐客厅，竖厅设计，精心打造公区尺度。但是172㎡套四客厅开间只做到了6米，8米多的进深，会导致餐厅部分采光不够充足。同类型产品中横厅设计一般开间可以做到7米-7.2米左右。

  172㎡套四三卫，双主卧套房设计，功能齐全，满足三世同堂需求。豪华主卧套房设计，面积近35㎡，宽阔步入式衣帽间，还有干湿分离的卫生间设计，不仅预留有浴缸位置还有淋浴区间，这个细节相当舒适，很多主卧卫生间只有浴缸设计，其实生活是不便的。

  老人房带卫生间设计，目的是为了更加方便，但是卫生间没有窗户，为暗卫，在采光通风上有所影响，特别是老人房，其实需要更好的通风条件。

  两个次卧可分开独立使用，面积都达到了10个平方；也可以针对二胎家庭，打通设计为双儿童房，项目样板间就是打通设计的儿童房。

 收官批次已取证 总价400万起

 碧云天玺收官批次2/3/7/9号楼已取证，推出最后138套洋房，带装修均价25000元/㎡。2/3号楼为7层洋房，1T2，建面约183㎡户型，总价450万-470万左右；7号楼为12层洋房，2T2，建面约172㎡户型，总价400-430万左右；9号楼为12层洋房，2T2，建面约188㎡户型，总价470万-500万左右。所有户型装修标准2600元/平米，带中央空调；如果需要地暖，业主可选择升级装修标准，具体可详询售楼部。

  “当年爱答不理，如今高攀不起”！说的就是好多项目当年不怎么样，随着时间沉淀，区域配套完善成为网红项目。碧云天玺自2020年9月首批次取证以来，前三个批次均为顺销，现在的碧云天玺不至于说是网红项目，但是这个收官批次或许是普通资格买入天府机会比较好的机会，400万起买天府新区四房。

  天府前湾板块目前在售的新房并不多，佳兆业麓山壹号还剩最后10多套，总价360万-500万；万科星耀天府首批次刚刚取证价格约24797-32998元/㎡，户型面积大，总价门槛高。周边还有纯刚需麓云项目，仅剩两栋楼暂未推出，区域最后的价格“白月光”。鼎仁2021年1月拿下的限价盘——天府麓城清水限价21400元/平方米，预计年底才会推出，户型小，总价低，这样的盘在天府新区几乎绝版。

  区域二手房主要有合能铂悦华庭、合能枫丹铂麓、麓山国际社区、中德麓府，目前片区的二手房指导价格暂未发布。

 针对换房改善用户或者一步到位首次购房用户，天府前湾板块碧云天玺项目最为合适，洋房组团实际呈现的密度低，对比佳兆业麓山壹号更具有明显优势。

  定位“公园+住宅”高端纯居板块

  区域配套起步较晚  城市界面不佳

  天府前湾是天府新区开发最新的板块，直到2020年才正式命名，之前一直被称为万安南板块，规划范围北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道，总面积12.20平方公里。

  天府前湾上承城南产业布局，下连天府中央商务区、同时连通起麓山、麓湖等核心区域，定位“公园+住宅”高端纯居板块，延续天府新区公园城市理念。2020年至今，天府前湾4宗土拍地块容积率2.0，并要求配建公园，比佳兆业麓山壹号、天府麓城、德商花样年碧云天玺均有公园配建。

  天府前湾目前成熟度较高的社区就只有麓山国际社区，这个老牌的高端低密代表，占据天府前湾约1/4位置。近两年交房的就只有合能铂悦华庭、合能枫丹铂麓，以及一些安置房小区。目前整个板块新房建设如火如荼，从麓山大道由北到南，麓府公馆、麓云、万科星耀天府、佳兆业麓山壹号、天府麓城、万科天府公园城、奥园麓语ONE、德商花样年碧云天玺。区域还有大量土地待规整，所以目前板块形象欠佳，区域配套起步较晚。

  区域三横四纵立体交通网络，梓州大道、利州大道、遂州路纵向可快速连接高新区和天府新区CBD区域，横向麓山大道、沈阳路、武汉路快速连接麓湖板块、麓山板块。

  区域内两条地铁线路覆盖。地铁6号线已开通，距离项目最近的是青岛路站大约直线距离800米（目前青岛路站暂未开通），项目距离沈阳路站直线距离约1.3公里。地铁26号线为成都地铁远期规划的一条线路，根据《成都市城市轨道交通线网规划（修编）及第四期建设规划》，26号线为天府新区环状线，目前还未开工。

  目前公交车主要以天府新区区域公交为主，比如遂州路上的T205、天府三中门口的T211、T215;地铁沈阳路站的T205路;T211路;T215路。待后期陆续交房，板块居住人群增多，公交车站更加密集。

  项目距离天府三中以及天府三中小学部步行距离约1.8公里，学校占地86亩，按世界公园城市教育生态样板区建设，学校面貌较好。

  另外，还有万安小学、万安中学（规划中）、光亚学校（幼-高）、成都实验外国语学校、麓镇国际双语幼儿园、金苹果幼儿园、123澳中国际双语幼稚园。

  目前区域内无大型商场，最近的为麓山大道上的山姆会员店以及和悦广场，以及麓山小镇、麓府商业街、建发第五大道商业街等社区商业，未来项目自带部分商业。

  项目距离天府新区CBD商务区较近，未来可驱车至CBD各大商场，以及航空世界商圈等；也可从麓山大道直接上夔州大道、梓州大道、天府大道，直通高新区核心商圈，大源板块、新川板块、金融城板块。

  天府前湾板块定位“公园+居住”板块，大多数楼盘有公园配建，比如德商花样年碧云天玺自身就配有绿化建设。另外距离佳兆业麓山壹号配建的60亩湿地体育公园约1.3公里，未来区域的生态环境应该不错，目前远距离有万安体育公园、红石公园等。

  天府前湾板块内医疗资源匮乏，大型医院往南依赖天府cbd区域万达国际医院（在建）、华西医院天府院区（在建）、省二医院（规划中）。

项目亮点：

  天府前湾纯居板块

  项目位于天府前湾，这是天府新区最新定位的“公园+住宅”高端纯居板块，整体宜居舒适，区域还有大量土地未推出，未来房价有上涨空间。

  纯低密洋房社区

  碧云天玺为纯洋房组团，实际容积率＜2.0，呈现出来的建筑密度更低， 7-12层，东西楼间距高达100米，南北50米，保证低楼层都能户户采光。

  双中庭景观设计

  围合式布局打造双中庭景观，天玺”系产品标配的私人会所、双入户大堂设计等公共区域打造充足考虑。

项目不足：

  次卧暗卫是遗憾

  172㎡功能四房三卫设计，满足三世同堂，但是次卧套房暗卫设计，这个在高端改善产品中是不能忍受的。