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  天府新区价值低洼板块——天府前湾板

  2014年天府新区正式获批为第11个国家新区，是集全省之力打造的国家新区，占据成都“南拓”重要战略位置。经过七八年的快速发展和建设，交通、产业、配套相继落地，各个板块的价值也在逐渐凸显。

  天府总部商务区沿天府大道分为东、西两个板块。东区以产业为主、居住功能为辅，大家熟知的中交国际中心、中铁卓越中心、西博城、天府国际会议中心都汇集于此板块，整体呈现度好。西区居住环境更纯粹，加之天府七中学校加码，高端住宅云集，称为天府CBD“F4”的蔚蓝卡地亚花园城、保利和光屿湖、首开龙湖云著、万科天府锦绣就汇集与此。

  兴隆湖科学城板块汇集了会展、酒店、旗舰商业等项目，多为科创和数字经济项目，实力惊人，刷新城市界面高度。

  麓湖板块分为天府大道东西两侧。西侧为湖区，东侧为公园区，主打宜居环境，板块大部分项目已于2020年售完，目前还是老大哥麓湖生态城在售。

  锦江生态带、南湖板块已经非常成熟，当然价格也上去了，在售项目不多，主打宜居板块，目前仅川发天府上城还有房在售。

  动则四五百万起的天府新区，刚需还有机会吗？锁定麓山板块和天府前湾板块，这是目前买入天府新区唯一的洼地。过去几年雅居乐花园和碧桂园海昌天澜撑起整个麓山板块，今年海伦堡玖悦府、中信城开麓山上院入局，刚需网红项目，重新搅动麓山板块这摊死水。

  天府前湾板块没有麓山板块的纯刚，产品相对低密；价格相对麓湖、CBD核心区域更温柔，算是天府新区承前启后的板块，适合刚改人群。目前德商、佳兆业、万科等大牌云集，还有大量土地待推出。

  天府前湾是天府新区开发最新的板块，直到2020年才正式命名，之前一直被称为万安南板块，规划范围北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道，总面积12.20平方公里。

  天府前湾上承城南产业布局，下连天府中央商务区、同时连通起麓山、麓湖等核心区域，定位“公园+住宅”高端纯居板块，延续天府新区公园城市理念。这2020年至今，天府前湾4宗土拍地块容积率2.0，并要求配建公园，比佳兆业麓山壹号、天府麓城、德商花样年碧云天玺均有公园配建。

  天府前湾目前成熟度较高的社区就只有麓山国际社区，这个老牌的高端低密代表，占据天府前湾约1/4位置。近两年交房的就只有合能铂悦华庭、合能枫丹铂麓，以及一些安置房小区。目前整个板块新房建设如火如荼，从麓山大道由北到南，麓府公馆、麓云、万科星耀天府、佳兆业麓山壹号、天府麓城、万科天府公园城、奥园麓语ONE、德商花样年碧云天玺。区域还有大量土地待规整，所以目前板块形象欠佳，区域配套起步较晚。

  容积率2.0小高层 大三房品质改善

  佳兆业麓山壹号项目整体规划约120亩，以60亩湿地体育公园，配比60亩社区打造低密居住区，几乎是1:1公园住宅等比建造，下楼即享“湿地公园+全业态体育公园”双公园。

▲佳兆业麓山壹号总平图

       项目容积率2.0，产品涵盖大平层与商墅两种形态，商墅与住宅板块分开，商墅背后还规划一所幼儿园。其中住宅规划14栋14~17F的纯小高层，90%楼栋南北朝向，所有楼栋均为2梯2户纯板式设计，户户前后通透、三面采光。

  项目主推143㎡、169㎡两种户型，全部设计为大三房，这有别于市场上其他产品。目前一些改善住宅140㎡户型基本能做到套四双卫，甚至一些刚需楼盘120㎡也能设计为四房，更符合现在市场上主流的“功能性改善”，比如二胎家庭。而佳兆业麓山壹号143-169㎡的户型仅设计为大三房，这是市面上少有的品质型改善楼盘，整个居住尺度非常舒适。

  三面采光纯板式大三房

  2T2电梯直接入户，享受双入户门厅。面积约3-4㎡独立可用的电梯前室，足以方便收纳生活用品。进门入户玄关设计增强归家仪式感。

  143㎡户型大三房设计，最大的看点当然是这个超50㎡的公共区间，客厅7.2米开间衔接等长的景观阳台，与近10㎡独立的餐厅连通，十分大气。双向阳台设计，南北通透，采光通风俱佳。（根据样板间呈现）实际带装修交付中厨房两开门设计，归家可直接进入厨房，餐厅与与厨房相连，设计巧妙。

  如果不计较装修成本，后期还可根据自己需求，公区可变空间灵活，甚至可以改为功能性四房，将目前餐厅部分改造成10㎡左右卧室，并且带景观阳台。餐厅布置在目前的多功能活动区域，形成客厅+餐厅一体化设计。

  整个该户型三面采光，三开间朝南，主卧带独立衣帽间和卫浴，居住舒适度高。

  169㎡依然是大三房设计，整体空间布局与143㎡一样，各个空间的尺寸更大而已。

  三横四纵立体交通网络 双地铁覆盖

  轨道交通：

  区域内两条地铁线路覆盖。地铁6号线已开通，距离项目最近的是沈阳路站，大约步行距离1.2公里。

  地铁26号线为成都地铁远期规划的一条线路，根据《成都市城市轨道交通线网规划（修编）及第四期建设规划》  ，26号线为天府新区环状线，目前还未开工。

  公共交通：目前公交车主要以天府新区区域公交为主，比如遂州路上的T205、天府三中门口的T211、T215;地铁沈阳路站的T205路;T211路;T215路。待后期陆续交房，板块居住人群增多，公交车站更加密集。

  自驾：区域三横四纵立体交通网络，梓州大道、利州大道、遂州路纵向可快速连接高新区和天府新区CBD区域，横向麓山大道、沈阳路、武汉路快速连接麓湖板块、麓山板块。

  配套起步较晚 城市界面欠缺

  教育配套：与项目一街之隔的是天府三中以及天府三中小学部，学校占地86亩，按世界公园城市教育生态样板区建设，学校面貌较好。项目本身还配建一所幼儿园，12年教育在家门口基本实现。

  另外，在麓山国际社区里面还有私立学校，成都市实验外国语学校（西区）、麓山国际光亚学校等。整体来说区域教育资源起步较晚。

  医疗配套：天府前湾板块内医疗资源匮乏，大型医院往南依赖天府cbd区域万达国际医院（在建）、华西医院天府院区（在建）、省二医院（规划中）。

  公园配套：佳兆业麓山壹号项目整体规划约120亩，其中约60亩为配建的湿地体育公园，它不只是一个湿地观景公园，也是一个运动公园，规划小型足球场、篮球场、网球场等室内外运动馆。

目前呈现部分实景

  周边还有、麓湖生态城红石公园、天府中央公园、麓山国际高尔夫球场、鹿溪河生态区、万安体育公园等，天府新区定位“公园城市”，生态资源非常丰富。

  商业配套：目前区域内无大型商场，最近的为麓山大道上的山姆会员店以及和悦广场，以及麓山小镇、麓府商业街、建发第五大道商业街等社区商业。

  项目距离天府新区CBD商务区较近，未来可驱车至CBD各大商场，以及航空世界商圈等。

购买价格及建议

  佳兆业麓山壹号于2020年12月首批次入市以来，虽然每批次都顺销，但截止目前，住宅仅剩少量房源在售，143㎡户型分布在2/4/11/12号楼，楼层剩余1-4层、17层以及顶层房源，单价26500元/平米，总价约360万左右（装标3778元/㎡）。169㎡户型位于楼王位置11号楼，这个户型单价3万+，总价500万+，这个价格略微尴尬，在成都可选择的空间就多了，169㎡性价比不高，刚改要不起，改善看不起。

  把佳兆业麓山壹号项目拿地时间回到2020年3月，单看楼面价9758元/㎡并不算高，但佳兆业需要无偿配建并移交统筹住房23%（也就是现在项目未出售的6/7/8号楼）配建幼儿园和体育场馆。算上无偿移交部分及配建需求，实际楼面价或在14000元/㎡左右。项目与周边德商、蓝光地块“先天条件“相当。

  德商花样年碧云天玺，2020年1月楼面价10131元/㎡（需配建11%），目前在售收官批次172㎡、188㎡套四三卫，带装修均价24500元/平米（装标2600元/㎡），虽然面积更大，总价门槛更高，但是对比产品和单价，德商花样年碧云天玺更具有优势。

  万科星耀天府也就是跟佳兆业麓山壹号同一天蓝光拍下的约50亩地块，楼面价10658元/平米（需配建23%），项目是万科接手蓝光项目，原为蓝光TOP级作品，是蓝光集团立足成都天府新区的标杆项目，以“黑钻”立意，源于半岛酒店生活概念。本批次价格约24797-32998元/㎡，户型面积大，总价门槛高。整体客群完全不一样。

  周边还有麓云项目，仅剩两栋楼暂未推出，这是纯刚项目，区域最后的价格“白月光”；鼎仁2021年1月拿下的限价盘——天府麓城清水限价21400元/平方米，预计年底才会推出，置业顾问透露，如果清水推出，建议刚一刚二关注，如果装修交付，普通资格可能有机会，毕竟户型小，总价低，这样的盘在天府新区几乎绝版。

  综合下来，佳兆业麓山壹号虽然价格不算最划算的，但是好在总价相对较低，适合刚改人群，并且未来的地块价格更高，现在买入就是最划算的时候。

  项目亮点：

  一半公园，一半居住

  项目毗邻约60亩的湿地公园、体育公园，下楼即可享受，生态宜居。

  家门口的12年教育

  项目配建一所幼儿园，与天府三中以及小学部一街之隔，家门口就可以享受教育资源。

  南北纯板式小高层

  项目容积率2.0，几乎全部楼栋南北朝向，户户前后通透、三面采光。

  项目不足：

  143/169㎡全部大三房设计，品质型改善，功能性相对较差，本来也不是不足之处，但是项目单价较高，位于的区域起步较晚，不足以支撑真正的品质改善。