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  7月14日，保利时代取证，293套房源，带装修均价22660元/㎡。距离保利时代不远，一个“更一环”的新盘正在如火如荼的建设之中，售楼部也已经开放，但知道的人并不多。

  这个项目，就是位于一环内，府河旁的中铁御花府。

  ▲中铁御花府实拍

  中铁御花府的开发商，是中铁八局旗下成都同新房地产开发有限公司，去年成都新房市场两个“房票收割机”项目——中铁奥维尔、中铁骑士府邸，都是由其开发。

  地段：典型的“一环新盘”特质

  在中铁御花府上，你可以看见一个“一环新盘”的普遍特征——配套十分成熟，地块小，周边老小区多。

  中铁御花府在一环路北二段内，位于金牛区西北桥河边街，整个项目直面府河。与其一墙之隔的五丁苑也是由中铁八局开发，该项目已经建成近20年。

 ▲中铁御花府区位图

  一环内的占位，带来的是成熟的配套，总结一下中铁御花府的配套：2公里范围内，该有的都有。

  地铁：三条地铁线，距离地铁5号线，地铁6号线（在建）西北桥站约500米，距离地铁1号线人民北路站约1.3公里。

  ▲地铁5号线西北桥站

  商业：邻近两个大型商业综合体，距离龙湖上城天街（预计2020年9月开业），金牛万达广场约1.3公里。

  ▲即将开业的龙湖上城天街

  教育：项目所在的西北桥河边街划片西体路小学，中铁御花府距离该小学约1公里。最近的初高中是成都铁中，距离约800米。

  医疗：最近的一所三级甲等医院是成都大学附属医院，距离约1.6公里，另外，保利时代还将修建一所三甲医院。

  “大位置优越，小区域界面老旧”，跟现在很多一环新盘一样，中铁御花府周边有许多老小区。我们发现部分老小区目前在进行外立面改造，近期拆除的可能性不大。

  ▲老小区中鹤立鸡群的中铁御花府

  好在中铁御花府西侧就是府河，避免了被老破小“包围”的尴尬，视野景观还是优于大多数一环新盘的。

 ▲中铁御花府实拍

  产品：洋房+高层，面积120—181㎡

  中铁御花府占地约21亩，容积率2.5，共有5栋住宅楼，其中2栋31层高层，3栋7层洋房，洋房一梯两户，高层两梯三户，共216户。

 ▲中铁御花府总平图

  为了最大可能的保证河景景观，项目大的多数户型为东西朝向。但因为地块形状的限制，牺牲了部分楼栋和户型的视野。比如，洋房5号楼部分视野会被高层3号楼遮挡；高层最佳西向观河视野留给了160㎡的大户型，较小的145㎡、120㎡户型无法直面河景。

  户型方面，中铁御花府户型面积区间为120—181㎡，在面积上就体现了项目瞄准的是改善客户。

  其中，洋房有建面约134㎡、158㎡、181㎡几种户型，主力户型为建面约181㎡的四室两厅三卫。

  ▼中铁御花府181㎡户型图

  高层的主力户型为建面约120㎡的三室两厅双卫，145㎡的三室两厅双卫，160㎡的四室两厅双卫，164㎡的四室两厅双卫。

  ▼中铁御花府160㎡户型图

  ▼中铁御花府164㎡户型图

一环内府河旁竟然还有纯新盘

  高层最小的两个户型，120㎡，145㎡户型，“槽点”较多，餐厅和客厅之间的过道浪费了不少面积；项目最佳的景观视野留给了洋房和160㎡的大户型，牺牲了120㎡户型和145㎡户型的视野。

  ▼中铁御花府120㎡户型图

  ▼中铁御花府145㎡户型图

  价格：预计最低门槛300万+

  去年年底，我们梳理了成都一环的项目，彼时发现成都一环区域至少会有10个新盘会推货。

  到了今年，成都一环确实也迎来了一波新房供应潮，保利时代、茂业豪园、卓越融信·云门望古等项目相继取证。

  我们看到，目前一环的新盘单价普遍在2.6万元/㎡以上，很多房源甚至迈过了3万元/㎡的门槛。价格最“温柔”的是保利时代，最新一批次房源价格20546—25084元/㎡，具备价格优势的保利时代中签率较低，也是一环的新盘里去化最快的。

  中铁御花府将以怎样的价格面市？不会太便宜。置业顾问表示，项目精装价格高层预计2.5万/㎡左右，洋房2.6万元/㎡左右，当然，因为还没有正式取证，具体价格还有变数。

  如果真如预计高层2.5万/㎡左右，洋房2.6/㎡左右，那么高层的入手门槛大概在300万，181㎡的洋房总价在470万左右，这样的价格不低，但在目前所有的一环新盘中，也不算高。

  因为距离保利时代不远，中铁御花府不可避免的将被购房者拿来作对比，很明显，保利时代在楼盘体量和价格上更具优势，可能抢走不少中铁御花府120㎡，145㎡户型的潜在购房者。

  中铁御花府胜在容积率更低，梯户比更低，户型面积更大，还有洋房供应，160㎡的高层产品，181㎡的洋房和保利时代形成了在产品上的错位竞争。

  我们预计中铁御花府大概率不会是一个快速走量的盘，但整个项目只有216套房源，逐渐去化也不难，毕竟一环内的地段吸引力还是存在的。