7月14日,保利时代取证,293套房源,带装修均价22660元/㎡。距离保利时代不远,一个“更一环”的新盘正在如火如荼的建设之中,售楼部也已经开放,但知道的人并不多。
这个项目,就是位于一环内,府河旁的中铁御花府。
▲中铁御花府实拍
中铁御花府的开发商,是中铁八局旗下成都同新房地产开发有限公司,去年成都新房市场两个“房票收割机”项目——中铁奥维尔、中铁骑士府邸,都是由其开发。
地段:典型的“一环新盘”特质
在中铁御花府上,你可以看见一个“一环新盘”的普遍特征——配套十分成熟,地块小,周边老小区多。
中铁御花府在一环路北二段内,位于金牛区西北桥河边街,整个项目直面府河。与其一墙之隔的五丁苑也是由中铁八局开发,该项目已经建成近20年。
▲中铁御花府区位图
一环内的占位,带来的是成熟的配套,总结一下中铁御花府的配套:2公里范围内,该有的都有。
地铁:三条地铁线,距离地铁5号线,地铁6号线(在建)西北桥站约500米,距离地铁1号线人民北路站约1.3公里。
▲地铁5号线西北桥站
商业:邻近两个大型商业综合体,距离龙湖上城天街(预计2020年9月开业),金牛万达广场约1.3公里。
▲即将开业的龙湖上城天街
教育:项目所在的西北桥河边街划片西体路小学,中铁御花府距离该小学约1公里。最近的初高中是成都铁中,距离约800米。
医疗:最近的一所三级甲等医院是成都大学附属医院,距离约1.6公里,另外,保利时代还将修建一所三甲医院。
“大位置优越,小区域界面老旧”,跟现在很多一环新盘一样,中铁御花府周边有许多老小区。我们发现部分老小区目前在进行外立面改造,近期拆除的可能性不大。
▲老小区中鹤立鸡群的中铁御花府
好在中铁御花府西侧就是府河,避免了被老破小“包围”的尴尬,视野景观还是优于大多数一环新盘的。
▲中铁御花府实拍
产品:洋房+高层,面积120—181㎡
中铁御花府占地约21亩,容积率2.5,共有5栋住宅楼,其中2栋31层高层,3栋7层洋房,洋房一梯两户,高层两梯三户,共216户。
▲中铁御花府总平图
为了最大可能的保证河景景观,项目大的多数户型为东西朝向。但因为地块形状的限制,牺牲了部分楼栋和户型的视野。比如,洋房5号楼部分视野会被高层3号楼遮挡;高层最佳西向观河视野留给了160㎡的大户型,较小的145㎡、120㎡户型无法直面河景。
户型方面,中铁御花府户型面积区间为120—181㎡,在面积上就体现了项目瞄准的是改善客户。
其中,洋房有建面约134㎡、158㎡、181㎡几种户型,主力户型为建面约181㎡的四室两厅三卫。
▼中铁御花府181㎡户型图
高层的主力户型为建面约120㎡的三室两厅双卫,145㎡的三室两厅双卫,160㎡的四室两厅双卫,164㎡的四室两厅双卫。
▼中铁御花府160㎡户型图
▼中铁御花府164㎡户型图
一环内府河旁竟然还有纯新盘
高层最小的两个户型,120㎡,145㎡户型,“槽点”较多,餐厅和客厅之间的过道浪费了不少面积;项目最佳的景观视野留给了洋房和160㎡的大户型,牺牲了120㎡户型和145㎡户型的视野。
▼中铁御花府120㎡户型图
▼中铁御花府145㎡户型图
价格:预计最低门槛300万+
去年年底,我们梳理了成都一环的项目,彼时发现成都一环区域至少会有10个新盘会推货。
到了今年,成都一环确实也迎来了一波新房供应潮,保利时代、茂业豪园、卓越融信·云门望古等项目相继取证。
我们看到,目前一环的新盘单价普遍在2.6万元/㎡以上,很多房源甚至迈过了3万元/㎡的门槛。价格最“温柔”的是保利时代,最新一批次房源价格20546—25084元/㎡,具备价格优势的保利时代中签率较低,也是一环的新盘里去化最快的。
中铁御花府将以怎样的价格面市?不会太便宜。置业顾问表示,项目精装价格高层预计2.5万/㎡左右,洋房2.6万元/㎡左右,当然,因为还没有正式取证,具体价格还有变数。
如果真如预计高层2.5万/㎡左右,洋房2.6/㎡左右,那么高层的入手门槛大概在300万,181㎡的洋房总价在470万左右,这样的价格不低,但在目前所有的一环新盘中,也不算高。
因为距离保利时代不远,中铁御花府不可避免的将被购房者拿来作对比,很明显,保利时代在楼盘体量和价格上更具优势,可能抢走不少中铁御花府120㎡,145㎡户型的潜在购房者。
中铁御花府胜在容积率更低,梯户比更低,户型面积更大,还有洋房供应,160㎡的高层产品,181㎡的洋房和保利时代形成了在产品上的错位竞争。
我们预计中铁御花府大概率不会是一个快速走量的盘,但整个项目只有216套房源,逐渐去化也不难,毕竟一环内的地段吸引力还是存在的。
楼盘点评
写评论