正文

今天多盘预售，其中天府新区锦江生态带低价双限盘“天府壹号院”剪刀差预期降低，上批万人摇低价盘“香瑞楠府”跳涨4K，再次验证“成都再无剪刀差神盘”！

香瑞楠府

香瑞楠府4号楼已取证，现房，建面约81-123㎡，清水单价12662-16902元/㎡；不要看起价，看均价，218套房源均价16012元/㎡，而上批次万人摇的5号楼房源价格普遍在1万-1.2万元/㎡，显然剪刀差已消失。

香瑞楠府整体占地约60亩，容积率约2.99，规划总户数1335户，由6栋11—13F小高层呈蝶形围合而成，是区域内少有的精致法式风情社区。

4号楼正对大中庭，属于楼王位置，视野景观最好，总共3个单元，2T6设计，层高13F，目前已是现房呈现。对比“万人摇”的5号楼小户型，4号楼主推100-120㎡面积段，更能满足家庭所需。

| 4号楼实景拍摄

2T6梯户比、传统的户型设计，无挑高入户大堂…快10年前的产品难以说品质，但围合而成的几个大中庭放在现在仍然是惊喜，毕竟当时不到3.0的容积率在市场上已经算是低密。

| 4号楼入户大厅

项目使用一中轴五大中庭的布局，1号楼、2号楼分别围合形成① ②号小中庭，3/4/5/6号楼与中轴围合形成大中庭园林（③ ④ ⑤号中庭），并且带下沉式游泳池，园林绿化不输现在所谓的改善楼盘。

光鲜的外表下这内部细节值得注意。

①地面停车，影响消防。按理说2015年左右的小区基本都实现人车分流、全地下停车，但香瑞楠府还规划了地面停车位，当车位不够时，还占用了地面通道，显然影响了消防。地面停车位虽然用石桩与中庭做了分割，人车分流，但依然肉眼可见的乱。

| 小区实景拍摄

| 小区实景拍摄

| 小区实景拍摄

② 地下停车场品质较差。由于中庭做了下沉式活动区，地下停车场负一楼位置不多，采光竟然只靠天井自然光。车位费280-480元/月，不能说贵，但也并不便宜。在问政四川网上就有业主投诉车位品质差，灯光暗，卫生差；地面车位、人防车位与产权车位没有做价格区分等问题。

| 小区实景拍摄

综合来看，消失的剪刀差+传统的产品设计+刚需的配置+潜在的小区问题，到底值不值得冲，还得头脑冷静想一想，毕竟现在是买方市场。

天府壹号院

天府壹号院是四川本土房企合信于2021年9月竞得的住兼商地块（人才公寓比例78%），清水限价17700元/平米，对比周边最高清水限价足足剪刀差12300元/㎡，当然区域销售均价并未达到3W清水限价天花板，但与周边实际也有3K-5K的价差。这是大家对项目预期的价格，但是刚刚项目取证，至少洋房是没有多大剪刀差！推出5/6/8/9/10/11号楼房源共计136套，其中8号楼为洋房，主推89㎡户型，其余均为叠拼产品，主推234-366㎡，预售单价约16086-30960元/㎡，其中8号楼洋房22438元/㎡，别墅的单价在2万-2.1万元/㎡，别墅倒是可冲。

天府壹号院一街之隔是绿城桂语江澜，同样的低价双限盘，于2022年中开盘迅速售罄，南侧为目前热销的邦泰天府云璟，东侧则为锦江一线河岸，约11km锦江源湾从项目东侧蜿蜒南下，距离仅约100米，北侧为规划的天府森林公园，区位地段具有绝对优势。

项目总占地约33亩，建筑面积约11万方，整体容积率3.0（含住宅、商业、办公），规划有4栋4.2米办公loft，洋房1栋，叠拼别墅6栋，配套约3500㎡商业街。

项目1-4号楼为LOFT办公产品，8号楼为洋房，5/6/7/9/10/11号楼为叠拼，北向公园和东向锦江河岸线全部规划的公寓产品，最好的视野景观已被遮挡，小区住宅部分的外向观景面并不优秀。

项目主力的产品是234-366㎡叠拼，总共有104套，精装交付，面积大总价门槛高，普通人也有机会购买，这类产品在区域内倒是很稀缺。