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  行业收并购热度有所回升。

  近日，据媒体消息，中国物流集团有意收购普洛斯部分中国资产，并已于近期完成尽调工作，这笔交易有望在今年年底前完成。

  而普洛斯计划将出售资产的款项用于降低公司杠杆率及回购债务等。

  另外，不断“减负”的万达也传来消息，10月7日市场消息称，大家保险已接手上海万达广场置业有限公司，该公司为上海周浦万达广场的项目公司。

  很明显，8月以来，行业收并购活跃度提升。

  根据CRIC统计，重点监测房企8月和9月两个月收并购事件合计达到60件，披露的交易对价达到672亿元，占全年收并购事件和交易规模接近3成。

  行业收并购特征明显转向，由企业规模扩张驱动转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。

  由于行业风险尚存、目前市场信心和修复情况远低于预期，2023年以来房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落，大规模收并购热潮难以再现。

  近两个月来，行业收并购活动相对活跃。

  根据CRIC监测，2023年9月重点监测房企共涉及34笔并购交易，披露交易金额的有24笔，总交易对价约304.8亿人民币，同比减少56.2%、环比减少17%。

  但从2023年单月来看，9月收并购交易规模仅次于3月和8月，单月披露的单笔平均交易规模为12.7亿。

  收并购活跃度在8月重点房企并购交易中已有所体现。

  根据CRIC监测，8月重点监测房企共涉及26笔并购交易，披露交易金额的有22笔，总交易对价约367.3亿人民币，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。

  8月披露的单笔平均交易规模约是7月的2倍，收并购热度回升显著，房企处置资产加快，资金回笼提速。 

  2023年以来房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落。

  CRIC统计数据显示，2023年1-9月，重点监测房企已披露并购交易总规模约2287亿元，较2022年上半年总规模下降近四成。

  从更长周期来看，过去十年行业经历了两轮收并购高峰。

  第一轮自2016年下半年开始，这轮收并购潮典型特征是企业规模扩张驱动。行业收并购规模在2017年达到高位，并延续至2018、2019年。通过收并购快速扩充土储，成为当时房企保持规模增长和完成战略布局的重要途径。据不完全统计，在2017年上半年和下半年，中国房地产行业收并购规模分别达到近4200亿元和4500亿元，均超过往年全年的规模。

  2020年下半年“三道红线”提出后，在降负债、降杠杆的监管要求以及行业下行、企业自身流动性承压的背景下，基于资产出让、业务剥离的需要，带动行业收并购规模再次走高，2021年全年行业收并购规模近7600亿元，2022年上半年也达到逾3700亿元。

  目前行业收并购特征由企业规模扩张驱动转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。

  这就决定了交易标的的物业类型集中在多元化并购层面。

  从数据来看，1-9月多元化股权并购规模为1308.19亿元，而开发项目股权并购额度为806.86亿元，较多元化股权并购规模减少38%。

  从月度来看，8月和9月最为明显。

  8月，多元化并购额占比较明显回升，12笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额241.5亿，占到全部规模的65.7%，环比提升17.6个百分点。

  9月并购交易中多元化交易规模仍然远超开发项目，17笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额204.8亿，占到全部规模的67.2%，环比提升1.4个百分点。

  其中，商办资产出售热度最高，商办资产回报周期长，当前加快相关资产处置以实现资产价值最大化，已成为主流共识，但多数区域不佳的商办资产多处于挂牌或流拍状态。

  值得注意是，目前AMC纾困动力略显不足。

  根据CRIC不完全统计，前9月19个纾困项目中，已披露的投入资金仅399.11亿元。

  AMC盘活出险项目倾向于选择“AMC+代建”模式，即AMC等金融机构接管项目，再委托品牌房企进行代建。AMC介入，发挥提供增量资金、协调各方资源的功能，项目由代建方操盘。

  例如8月28日，蓝城宣布与华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲项目。该项目前期开发商浙江大卫、恒大均出现债务危机，2023年初项目整体采取财产权信托隔离资产的处置方式，脱离与恒大主体的关联性。目前华融联手蓝城盘活该项目，由于项目有815亩地块未开发、可售货值超100亿，重整价值和难度大。

  随着销售市场的持续筑底，AMC业绩承压，纾困动力略不足，通常采取“救项目不救集团”的原则，不仅要求对债务进行“新老划断”且对救助项目的要求较高，倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的项目进行纾困，而市面上满足这类条件的项目较少，因此整体纾困推进相对缓慢。

  行业收并购热度虽有所回升，但整体热度仍然较低，当前市场流动性不足，无论是国央企还是优质民企、金融机构，安全性仍是经营发展的首要考量。

  目前资产估值处于周期性低位，收并购选择空间较大，为部分优质房企或金融机构带来抄底机会，或将带来房地产行业集中度进一步提升。

  基于规模扩张逻辑的收并购并不可取，企业对收并购的态度和资产选择上也将更加谨慎，尽管在引导房地产风险“软着陆”的目标下，收并购仍将是政策抓手之一，但谨慎、理性将是市场中长期主基调。