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今年1月1号就已经开放实体展示，“即将拿证”说了半年多的西派少城，“心态”超稳的考验成都有钱人的耐心。

这种“拖延症”如果放在别的项目身上，估计只会涨一波黑粉，但是放在西派少城这里，人家有“恃宠而骄”的资本。就“一环内”、“人民公园旁”、“青二学区”这三个关键词，基本吊打很多成都的纯新盘。要知道，即使网传单价接近3w/㎡，总价门槛接近630万，整个项目只有572套房源，意向客户人数却早早就到了4位数了。

最近西派少城又传出来10月肯定会开盘的消息，大量乐居购房群的网友都来私聊伊妹儿问修建进度，来，跟着伊妹儿一起去人民公园板块逛一逛。

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单从板块上看 就赢麻了

如果不是因为西派少城，人民公园板块基本很少被提到了。因为跟不上成都的节奏，被遗忘的老牌板块很多，但是人民公园板块却绝对不是老去的那一类。

因绝版区位、城市级配套，生活氛围浓郁等等优势，人民公园板块是成都公认的高价值区域，但是这个片区土地开发几乎饱和，几乎没有住宅上新，二手房楼龄较久，区域内“原住民”对区域依赖度非常高，若非拆迁，如今这里也不会有西派少城。

▲西派少城位于文庙西街123号

地块来源：

老旧小区的“腾笼换鸟”一般换出来的土地都比较迷你，但西派少城地块却有51亩，源自2009年三五零八旧厂拆迁，土地年限从2012年开始计算，如今已过去11年。

该地块原属汇夏建投，西派少城地块可以被看做是汇夏少城第五期，中铁建合作开发负责西派少城的设计及修建。汇厦建投前四期分别是：锦官阁、琴台府、文墨阁、百花里。

板块交通：

板块内部在建的地铁线路比较多，比如（在建）地铁10号线三期、（在建）地铁13号线一期、（在建）地铁17号线二期。据伊妹儿实地步行测量，从项目出发，去往（在建）地铁13号线一期、（在建）地铁17号线二期的小南街站约500米，到达地铁2号线人民公园站约1公里。

▲板块地图线路示意

打围修路导致目前交通有些不便，尤其是串联了宽窄巷子-人民公园这一片的小南街，重点公交路线+大量私家车。

▲小南街一线

板块教育、医疗、生活配套：

教育上来看，项目位于“青二”学区，成都教育资源最具优势的区域之一。小学“五朵金花”占三朵（实小/东城根/泡小），实力直逼五花的胜西小学也在这里，初中“三小联中”占两所（树德实验/石室联中）。

青二拥有：成都市回民小学、成都市实验小学、成都市东城根街小学、成都市泡桐树小学、成都市少城小学、成都市彩虹小学、成都市胜西小学、成都市蜀华学校。根据街道划片来看，西派少城大概率就读蜀华，5+4学制的学校（仅供参考）。

医疗配套方面，1公里范围内成都新世纪妇儿医院、三六三医院、四川口腔医院；2公里范围内四川省骨科医院、四川省第二中医医院、成都市第三人民医院、四川省人民医院、四川省第五人民医院等等，近距离基本可以覆盖全家人医疗需求。

人民公园、百花潭公园、文化公园、宽窄巷子和武侯祠5大地标环绕，2公里内还有5馆：省科技馆、省图书馆、省美术馆、省博物馆、成都博物馆等。

不过项目本身并未配置商业，周边一公里范围内也无大型商场。附近的小区底商几乎都有底商，药房、连锁超市、快递站、粮油店、蔬菜店等一应俱全，整体价格不算高，还是能满足基本生活需要。

▲项目周边底商

一环老成都核心区域成熟资源，遇到青黛砖瓦古街情怀感，人民公园板块是真的不用说太多，居住价值、文化价值懂的都懂。

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这个项目 得看细节

老规矩，先盘一盘项目基本信息：

▲修建进度|拍摄时间2023.9.11

近几年二环以内供应的多是“见缝插针”的袖珍地块，像今年5.69亩的一环石笋街小学旁地块、8.2亩金地39峯、10亩金绣铭座、14.5亩的卓越融信云门望古、16亩的金地融信御琴峯、17亩的城投置地文园。西派少城这51亩的土地已经是难得的“大”了。

西派少城的地块呈L型，容积率为4.35，但整体建筑密度仅有17.25%，打造两个中庭，配备水循环系统，园林景观面积达到了2.8万方，相当于三个足球场。

值得重点提一下的是，除了2栋1、2单元和5栋1单元，其余单元一楼全部为架空层，现场用于临时接待的8栋楼架空层高度就达到了7.2m。

项目共打造8栋15-35F小高层，2T2，572户。户型方面，延续“西派系”的标准设计，主力户型建面225㎡（86套）、245㎡（135套）、260㎡（235套）、305㎡（104套），少量196㎡，室内层高均为约3.15米。首开全推，不摇号。

很多钟爱“大公区”的朋友，可能看西派少城这一批户型还有点“不顺眼”，毕竟成都市面上大部分的大平层产品，都在“卷”公区，主打大横厅、大方厅、全落地窗端厅等等。西派系是很会做公区的，尤其是方厅和端厅，但是由于西派少城是围合式布局，为了保证每个户型的整体观景视野，还是采用了相对传统成熟的联动双厅模式“客厅-玄关-餐厅”。虽然缺乏了大端厅带来的视觉震撼，但却拥有了更强的居住属性。

不谈少量的196㎡户型（毕竟位于1/2楼且只有12套），西派少城的主力起步门槛其实是225㎡的四房两厅一厨三卫。

南向近13米大面宽，进深16.8米。约17个平方的观景阳台衔接开间5.6米客厅，穿过玄关到达极其通透的餐厅，再延伸至约10个平方的生活阳台，双阳台进深均为1.8。双套房设计，4卧室面宽为4米、3.3米、3.4米、3米，尺度一般，好在双套房均朝南。成都市场上，这个面积段的产品不做个双套房，那才基本属于无效设计。

套内使用率83%，整个户型的储物空间还是预留的非常充足的，建议选高楼层，15-16层最佳。

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摆一摆优缺点

加分 | 关键词“封窗”

双限地让封闭阳台计全面积成为统一做法，但西派少城外立面采用石材+玻璃幕墙+铝板、架空层公区安装玻璃幕墙、阳台侧面格栅做到顶，不仅仍旧是半赠送的阳台空间，并且解决了众多豪宅封窗的后顾之忧，在一众老破小占位的宽窄巷子-人民公园板块，也显得极为出挑。

加分 | 关键词“清水”

西派少城是目前成都已有的西派项目中，唯一一个采用清水交付的项目，买入门槛实际上稍微降了不少。

失分 | 关键词“暗卫”

不过因为整体是围合式设计，为了保证采光和通风，起步门槛价630万的房子还有暗卫存在，建面约305㎡五房四卫更是直接给到两个暗卫。

失分 | 关键词“对视”

伊妹儿围着西派少城走了一圈，发现观景视野最好的楼栋为3栋和6栋，4栋、7栋、8栋一般，2栋和5栋则相对较差。

而225㎡门槛户型还就位于2栋、5栋。尤其2栋，基本都不可避免会和冠城花园一期产生对视。

模糊 | 关键词“定位” 

这样的老破小遍布的稀缺区位能出现一个西派豪宅，有人觉得是“定海神针”的存在，有人觉得是“不合时宜的显眼包”。“心理定位”就属于千人千面了。

▲项目周边小区实拍

上文我们也说到，西派少城的51亩地块源自2009年三五零八旧厂拆迁，在西派少城项目周边，像1998年建成的万达公寓、1999年建成的冠城花园一期、2002年建成的冠城花园二期、2001年建成的长城园、2002年建成的怀源公寓，这些房龄20年+，非常标准的老破小。而2009年建成的78号观邸、琴台府、2010年修建的西府少城等，房龄也10多年了。片区说好听点是“怀旧感”很重，整个居住界面呈现一种不符合西派少城定位的气息。不过这倒是可以说说西派少城的另一个加分点：

加分 | 关键词“价格香”

片区二手房表现强势，大户型基本售价都不低，项目西侧78号官邸建面200㎡左右的清水房挂牌价达到了500W，建面140㎡左右的精装房挂牌价也在430W，单价达到了3W/㎡。楼龄20年+的万达公寓，建面140㎡左右精装房总价也在400W，单价近2.9W/㎡。片区偏刚需的户型，比如汇厦少城百花里建面60㎡的套二，挂牌单价也接近3W/㎡了。

如果西派少城如网传开盘价2.8-3W的话，不论是从整个片区还是全成都来看，都是相当有竞争力的，毕竟成都很多都要靠近二圈层的土地，限价都敢3W了。不过西派少城一直没有取证，大概率也是想等到一个令自己更满意的价格。