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“藏”了好几年，甚至一度被购房者认定是安置房，天府雅苑，拥有一个超级袖珍的地块，和一个平平无奇的案名，却是改善大户型遍地的麓湖公园区，绝无仅有的刚需新盘。据悉近期该项目就要取证。

普通地块上的普通产品，但如果搭上了板块规划的高速列车，熔断，似乎变得容易了许多。

01

供应高峰后的低谷期

麓湖公园区开始缺房了

以一个楼盘命名一个板块的现象，在成都不少，但占地约8300亩的麓湖生态城，可谓现象级。麓湖生态城，是以天府大道为界，被分为两个部分:

西侧为麓湖湖区，可享2100亩的生态湖泊，房子更多是围绕着“湖岛”展开；

东侧为麓湖公园区，有占地200亩红石公园，房子更多是围绕着“公园”宣传。

▲麓湖湖区、麓湖公园区范围示意 制图|四川乐居

早年麓湖公园区很少被提到，也并不受重视。伴随着红石公园建成，加上麓湖湖区开发饱和，以及开发商的卖力营销，麓湖公园区开始逐渐有了声量，近几年更是供应及房价双双持续走高。

2012年10月麓湖公园区首个新盘——麓湖白玉台正式入市，此后公园区陆续推出了麓湖云树、麓湖沉香谷、麓湖香林堤、麓湖五彩林堤等组团。

在麓湖公园区，第一个跟万华“做邻居”的，是万科。

2017年12月，万科率先站队，以7551元/平米的楼面价价格，将红石公园东侧160亩地块收入囊中，2018年『万科公园传奇』正式入市，首批次1.77-2.23万/㎡，包含4399元/㎡的精装，总价仅约260万起。彼时，麓湖浔岭均价也就在2.3万/㎡左右，首批次摇中率高达70%的万科公园传奇，并未引起关注。

万科入红石公园东1年后，新加坡吉宝与中海便赶来开辟红石公园南。吉宝引入万科共同打造推盘速度极快的『万科公园都会』，中海则缓慢销售着『中海麓湖公馆』。

2019年7月，在中海打造麓湖公馆仅7个月后，中海以楼面价13956元/㎡，斩获麓湖公馆北向500米处107亩双地块，打造『中海观园』，同一天，德商以楼面价13881元/㎡，拿下93亩商住地，引入朗诗打造『德商朗诗麓湖熙华天玺』。

同月，天府新区首发TOD项目昌公堰TOD正式到来。收官批次摇中率都有20%的万科公园传奇，根本想不到他的“后辈”昌公堰TOD『保利中粮天府时区』，还有“熔断”这种“玩法”。

2020年3月卓越以高达18000元/㎡的实际地价，夺取红石公园北侧48亩地块，打造出小高层总价门槛420万、叠拼总价门槛620万的『卓越晴翠』。

2021年12月建发也进入麓湖公园区，在第三次集中土拍中一举夺得当年天府新区清水限价TOP2地块，打造占地约156亩唐风作品『建发观唐映月』。2022年3月，天健地产依靠“新手手气”以17000元/㎡的楼面价，占位建发观唐映月西侧40亩纯住宅地块，带来进军成渝城市群的首个作品『天健麓湖天境』。

▲麓湖公园区楼盘示意 航拍|四川乐居

随着众多品牌房企的进驻，麓湖板块终于从单一的大盘，成为了一个诸多开发商争相入驻的热门板块。品牌叠加效应，在麓湖公园区也非常明显。

目前麓湖公园区已进入供应高峰后的低谷期，以上提到的项目，即使售价再贵，目前也唯有建发观唐映月、中粮保利天府时区剩余少量房源在售，以及天府雅苑一个纯新房待售。

▲麓湖公园区2017-2023年楼盘一览

不过，虽然板块住宅已经进入“收官阶段”，但整体配套还不尽如人意。有网友在乐居购房群里直言：“全是在修的房子，配套都是规划，买根葱都得跑几公里。”

02

说是住在“豪宅区”

买东西却全靠外卖小哥

走进麓湖公园区，除了红石公园环境确实优美，大部分时间看到的都是塔吊林立的工地、修建一半的楼栋、没有入住的小区，“人气”是这里最缺乏的。

虽然现在这里买东西基本靠外卖，但麓湖公园区也不是全靠画饼。

先看教育，天府C区。

天府C区，天新公认的教育资源领头羊。公办小学有麓湖小学、元音小学、天府七小、天府八小，对口公立初中为元音中学、天府十一学校、湖畔路中学。另外，在麓湖公园区内，还规划了4所幼儿园、3所小学和2所中学，今后板块教育资源还会更加丰富。

再看商业，现在没有。

东边天新首个TOD商业，还在建；南边天府大悦城，还在修；西边麓湖水镇商业，在完善；北边麓湖伊藤天府GMS店，在规划；虽然现在啥也没呈现，也能望梅止渴好几年。

说说交通，车是刚需。

板块东侧是梓州大道，南侧是武汉路，西侧天府大道，均为城市主干道，自驾完全没问题，但公共交通就显得尤为不足，公交站点基本分布在梓州大道南一段，天府大道一线有1号线红石公园站、麓湖站、武汉路站三个站点，梓州大道一线有6号线昌公堰地铁站，4个地铁站均位于板块边缘，像天府雅苑步行至最近的6号线昌公堰地铁站，都要走至少1公里。

除了教育，麓湖公园区最能拿出来说的就是生态环境了。

▲ 航拍|四川乐居

麓湖公园区没有集中性产业、商务开发，板块将土地都用来修房子、建公园。大量口袋公园分布在板块内部，形成“公园-小区-公园-小区-公园”的布局，不过目前大多属于正在修建的状态。除了板块生态绿肺红石公园，不远还有天府公园、鹿溪河等生态资源。公园环抱、生态资源优越，成为这一板块有别于其他板块的最为可贵之处。

03

长于“夹缝中”的

麓湖公园区唯一待售盘

我们上文提到了占地156亩建发观唐映月，这个项目其实由一条市政道路分为南北两个地块，北地块约74亩，南地块约82亩。而天府雅苑，就“长”在人家建发观唐映月两个地块之间，不到10亩，准确的来说是9.7亩的袖珍土地上。

▲ 天府雅苑地块示意|四川乐居

麓湖公园区板块内所有楼盘，都生怕别个不知道自己是麓湖的房子，起名必带“麓湖”、“公园”、“观园”，天府雅苑这老哥，好好的麓湖新房，愣是要对标90年代房子最喜欢的“雅苑”二字。

因为位置实在太过尴尬，名字过于低调，曾被市民向官方咨询这块土地是不是在建安置房。

天府雅苑主打就是一个神秘。该项目的公开拿地信息已经无法查询到，其首次进入大众视野是在2021年取得建筑规划许可。2022年3月该项目举行了开工奠基仪式。

天府雅苑的开发商为四川省双玻实业集团有限公司，公开信息显示，双玻实业成立于1986年，总部位于双流区。其主营业务为中央空调、通风防排烟，房地产开发等。在房地产领域，双玻实业曾开发过天府新区的“南湖半岛”以及“天府滨江中心”等项目。

▲ 南湖半岛|四川乐居

回到项目本身来讲，天府雅苑占地面积不足10亩，一共也只有两栋楼，18层2T5，整体容积率3.0。非开放式小区，社区绿化有，但不用期待太高。

一共打造了3个户型，套三双卫，建面101、107、123㎡。首次拿证即推出全部房源。预计2025年交付，产权年限仅剩50年+。

在成都，不到10亩的袖珍地块大多零零散散分布在二环内，说白了，地块小，货值就少，地块大，操盘更容易，对外营销起来也好听，赚的也多。

开发商愿意拿小地块去打造项目，是有前提的，其中以占据城市核心区域，并且教育资源优势明显的新房尤为抢手，比如金地39峯，在老成都人都挑不出毛病的城市心尖尖上，拥有家长公认的青二学区。

天府雅苑聪明的一点，就是选址懂这些逻辑。

★ 天府C区教育资源，就保住了天府雅苑的“荣华富贵”；

★ 麓湖公园区已有十多年的发展，板块价值排名靠前，板块圈层已定调，后续供应已见底；

★ 选择用101-123㎡套三这种市场上流通性比较强的面积段，“对打”一众大户型和叠墅，即使没有宣发，依旧会吸引大量刚需客群，后期置换出手也相对较快。

袖珍地块的项目只要有一个亮点，去化速度就不会太慢。

加上麓湖公园区后期基本没有什么项目入市了，即使有的话，限价也不低。天府雅苑虽然产品比较普通，简单到几句话就能说清，但作为刚需党买入大麓湖板块新房最低门槛，盯天府雅苑的人并不少，预计清盘速度会非常快。

不过小编还需要再强调几点天府雅苑存在的问题：

★地块袖珍，社区绿化有但不多，地块位置导致项目整体观景不够好，产权年限仅剩50年+；

★产品较为单一，仅有套三，并且公摊近20%；

★开发商双玻实业并非知名品牌，其打造的南湖半岛口碑一般；

★目前周边配套并不完善，项目距离地铁6号线昌公堰站步行需1公里左右；

★后期二手房的议价能力，可能不及板块内的品牌高改项目。