正文

一环内、华西医院对面、地铁1号线华西坝站口、隔壁四川大学，别个花钱夜游的锦江，你在家里端起一杯红酒随时就能欣赏，这种绝对的核心地段如果有房，总价280万起，你动不动心？

最近不少网友来咨询伊妹儿，问一环天府汇中心能不能买，是住宅还是公寓。

说实话这个盘卖的也是够久了，这种核心位置，600多套房子卖了整整3年了还剩不少。拿不出手的去化率和开发商营销一样，说好听点主打的就是一个“佛系”，说不好听点就是“摇不来人”。

不过还是那句话，有地段在，再“奇怪”的设计，也总会有人买单。

01

你嫌造型怪？

开发商说 这叫“双币”

天府汇中心是综合体项目，前身是汇日国际广场，2009年楼面价2813元/㎡挂牌成交，2010年开工，又停工，2018年10月更名，2019年重新亮相。

项目断断续续开发了十多年，终于在2020年8月拿了预售，住宅部分房源667套，先开了357套试水，清水单价2.3万起，清水总价200万出头就能买到90平米套三。二批次2021年9月拿证，精装均价3万/㎡，不过实际上目前在售的100㎡户型，精装总价在280-300万左右。这地段配这价格，去化率却不尽如人意。

没啥大毛病，就是设计上确实有点怪。

天府汇中心整体占地约61亩，包括一座6层裙楼的购物中心，一栋五星级酒店、两栋甲级写字楼、三栋住宅。

R1住宅塔楼，住宅楼层从8F开始，户型面积92-107㎡，3梯8户。R3为34F住宅塔楼，住宅楼层从9F开始，户型面积153-178㎡，3梯5户。

R2是目前主要在售楼栋，层高3.09米，包括98㎡、100㎡、101㎡、127㎡四个面积段户型，目前少量100㎡户型在售，剩余比较多的是126-129㎡户型。

开发商没有选择市面上正常的楼栋形状，每一栋楼都做成了“弧形”，美其名曰“双币”，又讲空中俯瞰是楼栋是“莫比乌斯环”、融入了古典漆器雕花理念、立体视觉什么的。

听起来很厉害的样子，但整个项目，就像是人民南路上的“显眼包”。

在购房者眼里，接收到的信息只有“这户型，咋都是异形的？”

中国人传统的思想，房子户型就得方方正正，少尖角、少斜线，主打一个“风水至上”、“天圆地方”。但天府汇中心的所有户型，都“巧妙”的躲过了这些传统思想。

由于整体楼栋是弧形设计，导致大部分户型都不够方正，不可利用的浪费面积不少，阳台也比较小。就拿目前在售的R2-B户型，建面100平米三室两厅两卫为例，斜墙、尖角、弧面、内角等情况全占了。

竖厅设计，入户有玄关，不大但够用。客厅开间3米左右，尺度一般，在成都市场属于小开间产品了，开间越小景观面就越窄，影响采光和观景。

餐厅-厨房连接位置有一段长约两米的过道，由于宽度较窄，基本后期无法利用，造成一定的面积浪费。

改造成本较高的“异型”的厨房，连通的阳台形状也很特别，好在生活阳台基本是洗衣晾衣，不用费心去改造设计，顶多是看着闹心。

开间3.1米的主卧和开间2.9米的次卧，存在斜墙、尖角、弧面，这些不规则外墙轮廓不仅影响实际利用，也给室内装修提出挑战，一定程度上增加了装修成本。

02

“显眼包”变唯一选项

断供近20年的华西坝板块是真缺房

华西坝板块有多缺房？

2004年丽景天成供货后，板块直接已经断供了小20年，片区目前大多为房龄20-30年+的老小区，像大学路12号院1996年小区，50余平米小套二单价约2.3万元/㎡；临江路60号院2000年小区，95平米套二单价2.8万元/㎡；牡丹名苑2000年小区，91平米套二单价约1.3万元/㎡；南府街-27号院1993年小区，单价2.8万元/㎡；还有单价3.6万/㎡的锦江明珠、单价3.2万/㎡的雕墅等等。

板块内很多老小区流动性一般，今年房价也均有小幅下跌，区域内二手房选择并不多。

放眼一环内，这几年一环土地供应稀缺，新房住宅同样也处于基本断供状态，今年一环内仅有宽窄巷子的川发宽窄慢里、锦江区锦官驿小学旁的鸿山翡翠府取证开售，其中鸿山翡翠府目前还有10套左右，总价基本在360万+了。

南一环附近，今年有来福士广场西侧的TGC新绿启境新盘首推，主力房源基本600万左右，开盘去化92%，还是非常能打了。衣冠庙地铁站的卓越云门锦绣去年开售，主力户型总价360-600万，现在也基本快清盘了。

近期春熙路板块金融街融御也传出了即将取证的消息，主力挑高6.3米跃层建面约149-182㎡，总价也预计去到500万+了。

▲天府汇沙盘图

而精装总价280万就能买入一环内100㎡户型的天府汇中心，作为华西坝板块有新房在售的“独苗”，获得了大量关注度。同时由于密度太高居住属性不够纯粹、10元/月/平米物业费贵、户型主打一个“叛逆”、土地年限仅50年+等等原因，导致持币观望的人群较多。

但也有粉丝跟伊妹儿表示，他观望着观望着，就冲进售楼处买了一套。理由很简单，娃儿读书、自己上班、老人就医、日常生活，就没有一条是不安逸的。

03

100米华西坝站 600米龙江路小学

1公里华西医院 1.4公里天府广场

交通|

天府汇中心位于武侯区人民南路三段3号，地铁1号线华西坝站步行距离仅一百余米，另附近还有在建的西东走向市域快线地铁13号线一期，预计2024年底通车。

医疗|

距离天府汇中心不足1公里的四川大学华西医院，是世界规模第一的综合性单点医院，拥有中国规模最大、最早整体通过美国病理家学会（CAP）检查认可的医学检验中心。

除此之外，项目附近还有四川大学华西口腔医院、四川大学华西第二医院、四川大学华西第四医院等医疗配套。

教育|

项目所在的地段附近有众多优质教育资源，如成都石室锦城外国语学校、盐道街中学、成都老五朵金花之一成都市龙江路小学、成都市华西小学等。

商业|

1.4公里直达天府广场，走到春熙路步行街、成都IFS国际金融中心、成都远洋太古里等等只有2公里的距离，往南1.5公里就是成都来福士广场。

04

打个总结

天府汇中心，有优点，很明显就是地段。缺点多，咱们一个一个再说说。

1、居住纯粹度低。

市面上大部分新房项目，主打一个纯居，部分有底商的在卖房时候甚至都尽可能的降低商业存在感，能集齐写字楼、酒店、商场、住宅的小区现在也是不多了。集全家之力，仅买天府汇中心作为唯一房产的话，后期居住体验可能就比较一般了。

2、定位存疑

R1、R2定位刚需，R3定位高改，但实际上比较尴尬的是，刚需家庭买不起，高改家庭看不上。空间划分属实一般，装修标准也达不到定位层级，后期若想置换，还是有这样的困局。

3、物业费为10元·月/平米。

100㎡的户型一个月物业费一千多，刚需的居住环境，高改的物业价格。物业费对标阿玛尼公寓、银泰中心华悦府、金茂府，但是物业质量却不一定达得到人家的标准。

4、年限仅剩余50年+

地块由开发商在2009年取得，拿地时间较早，之前说2023年3月交付，现在说预计明年3月底前交付，总之住宅产品的使用年限仅剩余50年+。

5、户型异形

近几年成都所有项目都在卷户型，入户赠送全明花园，套三搞出双套房，阳台越做越大，公区越做越豪，每个小细节都玩出花样，但天府汇中心就像走“猎奇”路线，别个户型的优点它是一概没有，倒是借鉴了很多市场上的奇葩二手房户型。

当然了，户型这东西各花入各眼，你不喜欢家徒十二壁的“钻石房”，有人还觉得这是“创意”。

总的来说，天府汇中心位置绝，稀缺度有，但售价匹配不上产品，产品匹配不起地段。

那么多房子该怎么卖，对于开发商而言也是个难题。降价，业主反对，不降价，很难销售，毕竟现在头部开发商，都在想尽办法加速卖房回款稳现金流。留给天府汇中心“躺平”的时间，真的不多了。