正文

用“幸存者偏差”来解释当前成都房地产市场的一些现象，无疑是非常的适合。

卖得好的楼盘/房企一定会大肆宣传自己的销售成绩，各种喜报、文章、朋友圈转发接踵而来，可能是全媒体覆盖，高价楼盘低中签率、千万级产品分分钟售罄、热销**亿……看多了以后，很多人就会觉得整个市场非常的好，外地人会觉得成都楼市太火了。

相比之下，很多卖得不好的楼盘/房企就默默无闻，被热销舆论洪流所淹没。

事实上，成都的新房市场还是不容乐观的，圈层分化严重、房企分化严重、价格分化也很严重。

圈层分化严重，这两年都在议论“回归主城”，主城5+2区域供应量大，销量也大，整体库存有下降的趋势。今年1-4月份唯一一个销售破百亿的房企是华润置地，其主力项目都在主城5+2区域。

房企分化严重，2023年1-4月份销售业绩前十名的房企，有8家都是国有企业（5家央企、2家成都国企、1家外地国企），民营企业只有两家，连万科都跌出了前十榜单。排名第一房企的业绩都快是第二名、第三名的业绩之和了。

价格分化严重，今年市场上新盘都是“双限地”楼盘，清水限价是个非常重要的参考值，其预售价格都基本会贴着限价，或者说平均价格约等于限价。但是在实际售卖过程中，价格就有非常大的操作空间，有的楼盘甚至打了九折都去化很差，所以就出现了一种“越贵的盘越好卖”的错觉，这其实只是个别现象。

诚然，成都的新房市场有一些卖很好的热盘，但也有很多去化不怎么样的楼盘，这就导致了库存量高企。

据中成房业数据显示，截至2023年4月底，主城区住宅存量同比增加了19.3%，天府新区存量同比增加了23.4%，环比分别有0.2%和4.1%的降幅。反而，近郊区存量的同比增幅只有1.9%，远郊区的存量还同比下降了2.7%。当然，从去化周期来看，天府新区最短，远郊区库存压力比较大。

（数据来源：成都中成房业）

主城和天新存量增加可能跟3、4月份预售量激增有关系，也跟一部分取证楼盘销售不太理想有直接关系。

位于武侯区的悦湖菁领汇名邸项目，2022年以来已经取得了四次预售许可证，共计取证房源686套，截至5月9日12点，其在透明房产网上的一房一价数据显示，仍有551套房源处在“可售”状态。虽然该项目为配建人才公寓，开盘周期长，备案数据可能延迟，也不是其去化率差的根本原因。一街之隔的悦湖金茂悦，标准层已售罄，只有部分底跃在售。

位于高新南区的高投铂郡项目，2022年12月2日取证西地块1-5栋和东地块1栋，共计247套精装高层房源，截至5月8日，其可售房源仍然有217套左右。与之相隔不远的远达天屿城项目，取证日期比高投铂郡早不了一月，其338套房源，至今只有约94套可售。

同样位于高新南区的中旅千川阅北苑，去年12月8日取证24套三叠拼产品，还有19套处于“可售”状态。

远大海湾雲锦是2023年成都在售的少数大平层楼盘之一，其在去年12月23日预售了5、6、7号楼的超高层，房源348套，建筑面积约168-298平米左右，带装修单价约3.2-3.4万元/平米，总价约544-1010万元/套，总货值将近二十二亿元，目前其可售房源约285套。

位于成华区的成都轨道崔家店十里风和小区（即中环TOD十里风和）的12-15号楼，于2022年12月7日取得预售证，房源171套，公证摇号选房阶段有89组客户报名。不过，截至目前项目该批次的“可售”房源为118套。这批次房源是清水交付，最小户型为56.4平米的套一，主力户型为124-148平米的套三。

当然，二圈层也有不少楼盘去化不太理想。比如位于龙泉驿的誉都项目，去年12月23日取证386套高层清水房，单价约1.95-2.18万元/㎡，至今仍有265套房源“可售”。誉都项目毗邻锦江区三圣乡，周边有成熟的商业、医疗配套以及景观资源，但其行政区划属于龙泉驿区大面街道，教育等配套无法享受锦江区的。

前述楼盘价格都不太便宜，龙腾东麓城则算一个价格很便宜的楼盘了，带装修的均价不足1万元/平方米，去年12月23日取证的544套高层房源，至今仍有338套处于“可售”状态。可能跟地段偏远、配套一般有关系。

与上面类似的取得预售证在2022年，截至目前还有比较多房源的住宅楼盘还有锦御东府、颐湖题院、燕南园、中建映锦江、卓越云门锦绣、能建紫郡公馆、东宸锦悦府、西派金沙府、派城西樾、锦利锦悦府、书香华府、鸿山院子、高线未来城、绿城明月兰庭、未来映花园等等。

幸存者偏差也可以解释近期土地市场的“抽签”现象，“5+2”区域的土地频繁触发限价转为摇号确定竞得者。

特别说明：本文的“可售”房源数据均统计在“成都住建蓉e办”网站，数据可能有延迟、可能有统计误差，以官方公布为准。