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  乐居买房讯 大家熟知的“国际消费者权益日——315”来临。天猫好房“守护到家，安心至上”品质315购房月盛大启幕，活动聚焦房产投诉话题，组建城市专家团直播在线答疑，发挥媒体之力追踪采访曝光，为购房群体纾解维权之困。

  四川乐居邀请到北京盈科（成都）律师事务所股权高级合伙人王思安律师，对投诉重点案例进行解答。

  乐居房产投诉平台接到友关于金沙城锦澜观棠（三期）无法办理产权证的投诉！具体投诉如下：

  我们是金沙城锦澜观棠（三期）的业主，2018年1月按照成都太行瑞宏开发有限公司（以下简称太行瑞宏）宣传承诺的“以租代售”形式，支付全款购买了金沙城锦澜观棠（三期）的房屋，与开发商签署了开发商事先准备好的房屋预租赁合同以及补充协议。但是截至目前，无法按照正常流程签署商品房买卖合同，解除房屋抵押，办理产权证。

  业主问题：

  1、从法律的角度来看，业主投诉的问题能否成立呢？如果这些投诉成立，那么业主该如何搜集证据、进行维权呢？

  王律师：业主投诉的六大问题基本上均具有法律依据。

  如果投诉成立，业主搜集证据、维权的方式：根据业主和开发商的合同约定，首先协商解决；协商解决不成的，业主可以向行政主管部门进行投诉，也可以按照合同约定的争议解决方式提起诉讼或仲裁。

  关于问题一：开发商违规销售房屋。

  需界定“以租代售”的性质，从而界定业主与开发商签订的合同系买卖合同还是租赁合同。如果明确系租赁几十年的情况来代替销售，则开发商的行为违反法律规定；如果是明确办证之前以支付租金方式支付房款，办证后以出售方式转让房屋所有权的，则不违反法律规定。

  关于问题二：开发商挪用购房款。

  如前所述，购房款应当用于工程建设，不得挪作他用。开发商挪用购房款未及时按照合同约定解除房屋抵押的行为违反法律规定，业主可按照与开发商签订的合同明确的争议解决方式提起诉讼或仲裁要求开发商解除房屋抵押。

  关于问题三：开发商提供虚假财务信息。

  开发商提供虚假财物信息违反了法律规定。如果开发商提供虚假财务信息，用以向银行或其他金融机构贷款，可能构成骗取贷款罪。如果开发商向税务部门提供虚假财务信息，进行虚假纳税税款可能构成构成逃税罪。如果开发商向购房者提供虚假信息，导致一房二卖开发商应当向购房者承担赔偿损失等民事责任。

  关于问题四：开发商对当年违背事实的合同不予以纠正。

  作为购房者如果有充分证据证明合同约定违背事实，可根据与开发商的合同约定的争议解决方式提起诉讼或仲裁要求解除合同或者要求对该合同中显失公平的条款予以撤销。

  关于问题五：开发商不积极履行办理产权的责任。

  开发商应当为购房者办理产权登记，如果违反法律规定，购房者可以通过向行政主管部门投诉或提起诉讼、仲裁的方式维护自身合法权益。

  关于问题六：恶意侵害业主的利益。

  如果开发商的违约行为给购房者或者业主造成损失，在业主要求解除合同时，可以要求开发商赔偿相应损失，损失认定及数额标准等需看双方合同约定。

  2、“以租代购”这种模式合法吗？存在什么风险？

  王律师：需界定“以租代购”的性质，从而界定业主与开发商签订的合同系买卖合同还是租赁合同。如果明确系租赁几十年的情况来代替销售，则开发商的行为违反法律规定；如果是明确办证之前以支付租金方式支付房款，办证后以出售方式转让房屋所有权的，则不违反法律规定。

  但无论是何种形式，均应当办理登记备案手续。

  直接租赁几十年的情况业主的权益一般很难得到保障，不建议采取这种方式。

  3、业主投诉的内容来看，开发商和业主之间信息极其不对称，这也是个普遍存在的问题。开发商挪用了资金、违规使用购房款都会导致大量风险，这种情况业主该如何避免？

  王律师：如果有证据证明开发商挪用资金、违规使用购房款情况，如前所述，开发商应当承担行政责任，给业主造成损失的，应当承担民事责任。

  业主也有权要求房地产监管部门对于监管资金加强管理，同时业主如发现有挪用资金情况下尽快采取相应措施维护权利。