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戴德梁行发布《2023年成都商业地产与高标仓储物流市场回顾与展望》报告

成都，2024年1月15日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行今日发布研究报告《2023年成都商业地产与高标仓储物流市场回顾与展望》报告。该报告涵盖并阐述了2023年成都甲级写字楼市场、优质零售物业市场以及高标仓储物流市场的表现和主要发展趋势。

甲级写字楼市场：全年市场表现不及预期，短期内仍旧承压前行

2023全年，成都甲级写字楼共计迎来两宗新增供应，约为8万平方米，推动全市存量上涨至3,116,076平方米。2023年，成都甲级写字楼市场并未如期待那样快速复苏，虽然带看量相较2022年有所提升，但租户对租金敏感度较高，转化率有限，退租、缩租情况较为显著，加之新增供应的入市，截止2023年Q4，全市空置率同比上涨1.70个百分点至22.36%；市场租户承租能力较弱，比价情绪日益高涨，为提高出租率，业主谈判空间不断增加，导致租金同比下降5.30%至103.42元/平方米/月，基本是成都甲级写字楼市场历史低价。

2023存量租户中专业服务、TMT、金融服务占比位列前三。相较2019年TMT占比大幅提升5个百分点；近年来，受其他行业增长和宏观经济环境影响，金融服务业增长缓慢，其占比从2019年的25%下跌6个百分点至2023年的19%。

戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳认为，2023年度，成都甲级写字楼市场整体需求放缓，在宏观经济短期难以完全恢复的情况下，企业对价格敏感度提升。预计短期，成都甲级写字楼租金将承压前行，反观，租金的下调势必会激发部分企业的置换需求，市场置换需求或将得到释放。

席芳指出，2023年，城南地区成交面积占全市的77%，成交主要集中在高新创合中心、中国太平金融大厦等新建高品质楼宇。随着城南配套的逐步完善，传统商务区项目将承受较大压力，2023年部分楼宇推出特价房源，导致区域租金下滑较快。近年来金融城、大源等城南地区甲级写字楼市场供需两旺，预计未来城南将成为成都甲级写字楼市场成交的主战场。

优质零售物业市场：整年市场利好不断，市场活力持续回升向好

2023年成都优质零售物业市场共计迎来两宗新增供应，共计273,000平方米，全市存量上涨至7,987,923平方米。成都优质零售物业市场2023年表现较好，五一、国庆节等假期都有不俗的表现，大运会的到来也为市场活跃度再添动力，促进全市空置率同比下降0.30个百分点至6.50%；营业额的提升拉动了市场租金的升高，促进全市租金同比上涨0.79%至617.73元/平方米/月。

与以往相同，春盐商圈依旧更受品牌青睐，其中奢侈品与潮流类品牌在春盐商圈开业占比分别达到57%和37%。此外，成都新晋的城市级商圈——交子商圈的品牌活跃程度仅次于春盐商圈。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为，随着Z世代的崛起，个性化、多元化、小众化等趋势成为消费市场新的底层逻辑，商业化和物质感的购物中心与品牌越来越不被青睐。近两年，成都商业市场迎来了大量非标商业载体，此类型商业不同于传统购物中心，它们为消费者提供了更多的情绪价值和社交空间，如麓湖、东郊记忆、香香巷、REGULAR源野等。未来，在成都传统购物中心存量已经处于较高位置的情况下，此类非标商业载体将成为商业市场发展主要趋势。

贾萱指出，年轻消费者往往更注重个性化、独特性以及体验感，而具有小众、原创、“非标”、社群化特征的主理人品牌或潮牌刚好符合消费者的需求，如1807、BM等。此类品牌具有较强的调性能量，背后拥有高黏性社群，客群质优稳定，除此之外，品牌拓店更加倾向于以性价比较高的非标商业为主，运营成本相对较低，故而近两年拓张迅速。预计短期内在宏观经济短期难以撼动的情况下，常规品牌拓店谨慎，此类以非标商业为载体的个性化品牌或将迎来新的发展窗口期。

高标仓储物流市场：供需逐步向新区外移，租户需求日益精细化

2023年，高标仓储物流市场共计录得新增供应21.34万平方米；全市租金同比下降0.15%至27.45元/平方米/月；供应放缓，以去化存量为主，整体空置率有所下降，全市空置率同比下降3.11个百分点至12.59%，其中以青白江为代表的物流枢纽区域市场表现较好。2023年成都一手物流用地供应有所放缓，全年供应量超过1,400亩，但总成交地块数量仅为17宗。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为：预计青白江的未来供应将居于首位，东部新区、双流、温江亦有新项目入市。随着生鲜电商配送、预制菜及生物医药发展，以及成都国家骨干冷链物流基地的建设，双流区、青白江区也在逐渐成为成都冷链供需的新高地。    

贾萱指出，成都当前物流项目的供应节点主要分布在青白江区、双流区和简阳市（东部新区），与成都市铁路、航空物流枢纽的分布基本一致。从项目来看，更具规模的电商物流项目，以及大型物流地产商拿地项目多聚集在青白江区及东部新区；从供地来看，供地量最大的依次为简阳市、东部新区、青白江区、新津区、双流区。另外，受城市规划及道路建设，核心城区供应开始外迁，物流项目供应进一步向成都第三圈层发展。

另外，在发布会上，戴德梁行还发布了《交通建设,加速成渝地区双城经济圈发展》报告，全面阐释了交通建设对于成渝地区双城经济圈建设的重要性。“成渝地区双城经济圈”概念从提出到推进正逐步上升至和京津冀、长三角、大湾区等国家重要区域规划同等高度的战略层面。成渝经济圈的定位已经从最初的“深化内陆开放的试验区”、“内陆开放型经济战略高地”到“具有全国影响力的改革开放新高地”，实现了 “内陆腹地”到“开放高地”的跃升，这是对成渝地区的国际交通网络建设提出的更高要求，也透露出成渝城市群未来发展的重要机遇。在一系列重磅级的交通建设与规划下，我们可以预见成渝地区双城经济圈将以成渝两大综合交通枢纽建设为核心，次级城市交通建设为支撑，搭建快速、高效的交通网络，对内实现经济圈的中心城市、次级中心城市、乡镇的多层次合理化发展结构，对外实现西连陆海新通道、东接京津冀、长三角、大湾区三大城市群和联通全球城市的开放新格局。