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1132套现房，清水均价17403元/㎡，还在东二环地铁旁，攀成钢板块！

这样的神盘，想必大多数成都购房者都想买吧！

但是，所有成都人都没有资格购买！

原因是四天前（12月24日），他被整体购买来作为保障性租赁租房了。从官方的公告来看，保障性租赁住房是用来满足新市民、青年人等群体的住房需求，由国有住房租赁公司负责运营管理。

2021年，成都楼市充斥着关于租赁住房的新闻。我们可以通过几个关键词来进行复盘：自持租赁住房、平均租金水平、租房风险提示、租赁市场管理、国有住房租赁。

自持租赁住房

这是一个在成都第一次集中土拍时亮相的关键词。当“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”这个规则出来时，很多开发商都是懵的，根本不知道自持租赁住房该怎么算账、该怎么玩。

（龙光天府新区63亩土地的成交结果）

据统计，在第一次集中土拍，40宗土地全部成交，有33宗土地都有配建自持租赁住房的要求，比例从1%-45%不等，自持租赁住房的总面积约70.77万平方米，如果按照平均每套70平方米来计算，这预计会有1万租赁住房；全部入市的话，对市场来说，将会是个不大不小的冲击。

自持租赁住房让房地产告别了高周转开发模式，需要持有人通过长期、持续的运营才能获得收益。至于自持租赁住房要怎么玩，可供借鉴的模式就是长租公寓，比如冠寓、自如等模式。

遗憾的是，在第二次、第三次集中土拍，成都再也没有“竞自持租赁住房面积比例”。

在2018-2020年土地拍卖中，也有竞租赁住房的形式，不过是无偿移交给政府，不要求自持。目前这些项目多数都已经开工、在建，少部分已经交房入住，比如金科博翠府，却尚未看到房源入市的消息。另外，像中建锦澜壹号、金隅金成府、人居长岛荟城、绿城凤栖鹭鸣、建发央玺、中海浣云居、融侨望云、建信新川8号等都有无偿移交租赁住房的建设要求。

（中海浣云居5号楼就是无偿移交的租赁住房，31层高）

“租金指导价”

成都是全国为数不多的官方发布平均租金水平信息的城市，2021年已经发布了三次，每个季度一次。虽然这个平均租金水平，不像二手房指导价那样具有实际的法律效力，但他的象征意义也是非常之大的。表明了官方在监控住房租赁市场，如果价格某个季度上涨过快，不排除会有调控政策出台。

如上图，是四川乐居选取了几个比较有代表性的街道，也是人口密度比较大的街道，从三个季度的租金水平来看，大部分在涨，少部分在下跌。涨幅最高的是春熙路街道，三季度比一季度涨了7.8%；一个45平米的套一住房的话，相当于就涨了161块钱一个月。

防范租房风险

成都是一个拥有约2100万常住人口的城市，新到成都，很多人会选择租房。从成都市第七次人口普查的数据来看，成都依旧有大量的人口在租房，全市的平均租房率为23.06%（成都全市家庭户约742万户、集体户约65万户，平均每个家庭2.49人），主城群租住率高，远郊区租住率地，武侯区的租房率高达41.34%，邛崃市则低至4.22%。

为防范住房租赁风险，避免经济损失，2021年12月21日，成都市住房和城乡建设局主办的成都住房租赁交易服务平台发布了“关于住房租赁风险的提示”，该“提示”一共有8条，涉及选择租赁机构、房源、租金、合同、付款、备案等各个方面。

【更多内容请戳：成都官方发布8条住房租赁风险提示】

近两年，住房租赁市场频现“爆雷”现象，很多就涉及黑中介、“租金贷”、预付超长租金、“高进低出”等种种违法行为。全国很多个城市都发布了类似的租房租赁市场风险提示，成都这八条是最全面的，值得点赞。当然，同样的租房租赁风险提示，在今年2月10号也发布过，因为春节过后租房高峰期。

住房租赁市场管理

（一）重点监管住房租赁企业，打击违法行为

租房市场的房东和租客都相对零散，管理起来有很大的难度。成都市住建局及各区市县住建局，今年也查处了二十多家违法违规的租赁企业：

• 3月5日，锦江区住建交通局通报：成都辉宇房地产经纪有限公司存在未向住建行政主管部门报送开业信息，未开设租金监管账户，游离在监管之外的行为。同时涉嫌超范围经营问题。

• 4月1日，新都区住建交通局通报：四川多乐青年公寓管理有限公司未向住建行政主管部门报送开业信息，未开设租金监管账户，游离在监管之外的行为，并拖欠房东租金。其行为严重损害了出租人权益，扰乱了新都区区住房租赁市场秩序。

• 6月26日，成华区住建交通局通报：四川全城美寓科技有限公司、成都礼寓房地产经纪有限公司存在违反合同约定，不按时支付房东租金、拒不退还租客押金的严重失信行为。对以上两家住房租赁企业予以通报批评，并将网络房源发布渠道予以关闭。

• 8月4日，双流区住建交通局通报：成都俊丰嘉业房地产经纪有限公司、成都华筑万家房地产经纪有限公司西航港分公司存在违规发布虚假房源的行为；我局给予该公司通报批评，暂停网络房源发布。

• 8月6日，高新公园城市建设局通报：成都宏源伟业房地产经纪有限公司在多个网络平台上发布多条房屋租赁信息，均使用同一房源核实码，违反了相关规定。

• 10月14日，锦江区住建交通局通报：成都相寓亿家房地产经纪有限公司自2019年12月26日注册成立至今未完成住房租赁企业开业报告且化解矛盾纠纷不力。

• 11月22日，锦江区住建交通局再通报：一芦一苇（成都）商业运营管理有限公司存在“高进低出，长收短付”、未做住房租赁企业开业报告的违规经营行为。

对租赁市场的监管，有力的净化了市场，维护了租户的合法权益。

（二）住房租赁交易服务平台

12月8日，成都市住建局“成都住房租赁交易服务平台”全新上线，面向公众提供租房、出租、网签、备案等一站式租赁交易服务，方便群众的同时，进一步遏制租房市场乱象，构建完善的住房租赁市场。

四川乐居亲自试用过该平台，发现该平台在使用体验上已经跟58同城、链家网这些互联网租房大平台差不多了，唯一的区别就是个人房源比较少。12月30日，四川乐居在成都住房租赁交易服务平台找到了640套个人房源，而链家有6万多套、58同城也是有几万套，即便链家和58同城排重、剔除假房源后，其真房源数量还是非常之大的。

如何让更多的房东、租客使用该平台，这是一个值得思考的问题。

“安居乐业”一词尽人皆知，出自《老子·八十章》，古人也明白“安居”才能“乐业”的道理。

从中国城市化进程来讲，大多数人都有先租房、后买房的一个过程。

住房租赁市场与新房、二手房市场存在很大的关系，在新房调控非常的严，尤其是限购套数的前提下，租房市场受到了一定的制约，房源供应受限。

目前，成都市住建局正在进行住房租赁市场与商品房市场相互影响、住房租赁市场发展长效机制（贝壳中标、标的40万）两个重大课题的研究，对成都住房租赁市场的全面调查也已经启动，涉及租金、需求、房屋空置率等。未来，与“房住不炒”类似，“房租”不炒也是强调的住房租赁市场的长效机制，呼之欲出。