正文

        近日万科天府公园城取证，推出142㎡洋楼及175-240㎡叠拼，少量房源总价约228万/套，对于手握200-300万的改善需求，又提供了一个不错选择。

天府新区麓湖-天府前湾

万科天府公园城北向麓山国际，西向麓湖，为天府前湾居住区西侧部分。天府前湾连通起了麓山、麓湖等核心区域，定位“公园+住宅”高端纯居板块，延续天府新区公园城市理念。

目前区域成熟度较高的社区就只有麓山国际社区，这个老牌的高端低密代表，占据天府前湾约1/4位置。目前整个板块新房建设如火如荼，从麓山大道由北到南，大板块分布有麓府公馆、麓云、万科星耀天府、佳兆业麓山壹号、天府麓城、万科天府公园城、奥园麓语ONE、德商花样年碧云天玺等诸多社区。

由于还有大量土地待规整，所以目前板块形象欠佳，区域配套起步较晚。从局部看，万科天府公园城由于占地面积较大，与周边现有住宅相邻，未来将打造出一个城市小界面中心。

全面配套，局部尚待呈现

公交自驾便捷，地铁略有不便

现在去项目主要以自驾为主，如果乘坐地铁，现在天府前湾虽已通行6号线，但站点距离项目都较远，最近的沈阳路站约1.5公里，短期内也没有开通在建地铁，这方面有些不便。

距项目东北侧600米左右有万安体育公园站，通行T215路，可到万安场镇，麓山等区域。

开车就很便利了，从天府大道到梓州大道再到沈阳路，都是主干道。沈阳路西至天府大道，串联麓湖，锦江生态带等区域，东连可北向至麓山大道，蓉遵高速等。目前主要是区域工作建设的社会车辆通行，路网也很通畅。

区域教育

从周边配套看，天府新区幼升小，小升初都采用多校划片政策，具体要以每年调整为主，未来具体交付不完全确定。从2021年看，初步划分为D区，这个区域教育资源丰厚，区域天府二小，天府三中附小，天府六小，万安小学，白沙小学等等。近两年新建的天府三中距离项目也不远，约2公里左右距离，也已投入使用。项目临近地块也有教育用地规划，目前尚未确定学校。

医疗便捷

位于兴隆湖西南向的华西医院已开业运营，硬件设施一流。位于天府公园旁也有成都万达UPMC国际医院，在建设进度上去年12月6日就已顺利封顶，计划于2022年就将建成运营。

项目西侧也有在建的四川省第二人民医院天府院区，目前主体已基本完成，预计交房就能享受配套。

生态商业皆有

最近为北向100米左右的万安体育公园，里面有篮球场等设施配套。 

邻近的几个住宅主要是红豆茗居等项目，以社区底商为主；自身未来打造万科生活广场，呈现周期大概率两三年时间，未来或许会成为小区域中心，总体基础配套齐全。中短距离麓山大道上的山姆会员店以及和悦广场，以及麓山小镇、麓府商业街、建发第五大道商业街等社区商业，南向有中央商务区在建的大型商业大悦城等。

业态多元，279亩大盘

回到楼盘来看，总规划占地约279亩，大盘体量，业态多元。万科天府公园城分了8个小地块以组团分批开发，涵盖规划了万科生活广场、综合教育区、香山商务中心、社区综合体等配套，4大住宅地块打造商业办公，高层，洋房，叠拼等多种产品类型。

此前已推售了3#地块高层，建面约92-126㎡户型，尚剩余2号楼、3号楼92㎡2T5户高层户型。7#地块清水高层108-126㎡， 2-4号楼也已推售。5#地块142㎡洋房1/4/8-10栋，8#叠拼剩余楼栋为3号楼、12号楼、13号楼于10月13日推出。

相对而言，3#地块梯户比较高，容积率方面没有优势，5#地块就低密的多，1梯2户，2梯2户板式结构， 建面约142㎡户型四房布局，动静分区，动区空间开阔，视野采光不错。

在户型方面，万科作为深耕多年房企，基本功能性都不错。本次主力推出的142㎡四房为1梯2户，2梯2户，较为低密。虽是清水预售，在样板间的打造上可以看到比较注重收纳空间的设计，特别是在房屋设计的时候就会考虑大的橱柜收纳空间。

玄关位置预留了万科特有的组合玄关柜空间，可以设计安装步入式的收纳橱柜，方便放置婴儿车等大件家居产品。

装饰样板间参考示意

近6米的阳台开间，采光充足，餐客厅厨房一体化设计，看起来整体空间很大气，尤其是4号楼朝向视野都不错，从地块规划看也无遮挡，当然价格也更高一些。

另外少量叠拼户型为三叠产品，总价接近400万级，就适合预算更充分的深改群体，不过同样相对价格也有优势，比如对面奥园麓语one此前推出的叠拼产品，甚至800万级也是常态。

区域价格洼地，改善适宜

前面几批次已推出并且去化完毕，总体在2万单价以内，少量装修房源单价略高，相对天府新区具备一定性价比，尤其如7#地块2-4号楼清水高层均价仅约15000-17500元/㎡，成为3倍熔断项目。

相比于同样天府前湾板块的一些改善盘，如德商花样年碧云天玺，2020年1月楼面价10131元/㎡（需配建11%），目前在售收官批次172㎡、188㎡套四三卫，带装修均价24500元/平米（装标2600元/㎡），总价单价都有较大差距；

目前价格档位，产品定位接近的有同样万科的华阳板块项目万科金域华府、麓山大道北的海伦堡玖悦府、中信城开麓山上院等等，不过这几个盘关注度都较高，中签率也不算高。

二手房方面，板块主要为新开发社区，住宅供应较少，存量房参考度不高，主要集中在麓山大道一侧；不过管中窥豹，参考此前公布了一批指导价，如中德麓府高层项目单价约19405元/㎡，万科海悦汇城西区约22859元/㎡。总体而言，万科天府公园城近期入市的洋楼及叠拼产品，较为低密，单价也在2万上下，洋楼142㎡总价约228万/套起，叠墅约370万万/套起相对适中，有一定优势。