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张江御景豪庭：尚有74亩土地未开发

成都张江房地产开发有限公司是上海张江集团响应上海市委、市政府号召，对口支援都江堰灾后重建而成立的全资子公司。而上海张江集团最知名的就是建设运营了上海张江科学城。

官方介绍显示，“张江御景豪庭”是成都张江房地产开发有限公司下属的重点项目之一，该项目位于都江堰市新城的中心区域,西南有走马河，东北800米有成灌高速公路出口，东南500米有成灌高铁站，西南可眺望著名的“青城山”，可谓交通便捷、景观独特，整个社区占地300亩（实际取得土地约168亩），开发建设50万平方米，是集酒店、商业、高档住宅于一体的海派风格国际性社区。

如上图，从现在来看，张江御景豪庭的位置还算不错，交通便利、生态资源丰富、周边生活氛围浓厚。近两年都江堰的房地产市场表现也很好，据克而瑞四川半年报，都江堰上半年成交均价为10221元/平米，去库存效果明显，库存去化周期不足10个月。都江堰高铁站附近已经成为房地产开发的热门板块。

据《成都张江房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告》，张江御景豪庭是2009年竞得的“都江堰市幸福镇民主村五、六组（又称55号地块）”，土地面积合计111890.9平方米（合计约168亩），规划容积率为2.0。该地块拟建住宅及商业用房，计划分三期开发：

一期：规划5栋高层住宅、配套商业用房及地下车库，目前住宅已基本售罄并交房，有商业用房和车库未售。

二期：规划建造电梯洋房、地下车库，目前，其398套住宅已取证销售，均价约八千二一平米，按计划于2020年底竣工。在透明房产网可以看到，大部分房源为已售状态，个位数房源还处在可售状态。

三期：土地面积49533.2平方米（约74亩），计容建面为26014.4平方米（即容积率约0.53），规划建造别墅，临走马河，目前尚未取得规划许可、尚未开工。

数次转让股权均失败

据报道，张江高科从2017年以来，数次发布成都张江房地产的股权转让公告。最开始是分批次转让，后来是打包整体转让，再后来是降价转让，均不了了之。

2017年7月5日，北京资产交易网发布了《成都张江实业发展有限公司100%股权转让》公告。此次转让的正是成都张江52%股权。

2018年3月，成都张江52%股权又被公开挂牌转让。彼时，成都协信岷江房地产开发有限公司提出受让申请，可最后却无疾而终。随后两三年协信爆出经营困难、资金链紧张，在2021年7月被申请破产重组。

2018年8月，上海张江集成将其持有的成都张江48%股权以公开挂牌方式转让，挂牌价约1.1亿元。不到三个月（2018年12月5日），张江高科发布进展公告，其表示未能征集到合格意向受让方。

2020年12月中旬，张江高科拟转让成都张江房地产100%股权及2071.89万元债权，转让底价2.91亿元。

2021年4月，张江高科及关联方拟公开挂牌转让成都张江房地产开发有限公司全部股权，后者全部股权作价达2.71亿元。（打折了，2.91亿降至2.71亿）

为何无人接盘？

一般来说，真正优质的资产是不会被出售的，即使出售，也会有人接盘。比如成都轨交集团已经成功转让了七个TOD项目部分或全部股权。显然成都张江房地产的股权不算优质。

张江御景豪庭一期还有部分商铺和车位可售，二期也只有车位可售了，三期74亩土地虽然没开发，但其计容建面只有2.6万平米，容积率0.54，只适合做高端改善型的别墅，这种产品在都江堰市场存货多，难卖，因此开发价值很小。更有令人不解的是，据评估报告显示，“张江御景豪庭”住宅一期、二期项目整体清算预计将亏损。

此外，成都张江房地产连续三年净亏损，还存在股权质押、借款等商业操作行为，也应当予以考虑。