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编者按：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

一、楼市整体供销

2021年上半年大成都商品住宅供应819万平米，同比、环比分别下降20%、53%；成交1221万平米，同比、环比分别上涨12%、6%。供应排前五位的城区分别是天府新区（6355套）、新都区（4640套）、郫都区（4480套）、双流区（3251套）和龙泉驿区（2666套）。

成交套数排前五的城区分别是天府新区（5165套）、新都区（2982套）、成华区（2419套）、郫都区（2392套）和高新区（2313套）。

供应方面，因为去年下半年供应冲高，而周期性回落；同时因近两年土地持续低于市场销量，市场供应稍显匮乏。从上述数据来看，成交方面，上半年表现优于往期，原因有四：

1、顺位摇号、装修降标和二手房调整期导致部分客群回流新房市场，开盘去化率超50%的项目占比持续提升。

2、从七普数据和成倍增长的人才落户数量看，成都置业需求旺盛，新房又供小于求，销量上涨动能充沛。

3、年前供应大放量，成交于1月体现；

4、热盘开盘熔断，品质盘独撑市场，滞销盘有良好去化而持续去库存。

二、房价综述

从成都各大研究机构的数据来看，都没有明确列出上半年成都房价的具体情况。

从国家统计局“70城房价”数据来看，2021年5月，成都新建商品住宅价格指数比2020年增长了5.1%，二手住宅销售价格指数比2020年增长了6.5%，这说明1-5月份，成都的房价是有所上涨的。

三、楼盘表现

上半年大成都一共有299次拿证开盘，入市了房源6.3万套。

1、上半年“11+2”区域中“人房比”达到了三倍的热门楼盘有39个批次，这些热盘的普遍特征是单价低、中小户型、总价，部分楼盘与周边新房、二手房还有相当的剪刀差。

2、像建发央玺、麓湖生态城、万科天府锦绣、卓越晴翠等高端改善楼盘也能开盘即售罄，而且还要摇号、中签率还很低，这说明市场有购买力、对品质楼盘认可。

3、三圈层房源占比高达40%，说明主城和近郊的购房者进一步外溢。

4、从总计价来段来看，总价300万以上产品以6个点的占比持续走高，尤其是总价500万以上产品，已经增至5%。另外，200万以上的产品占比38%，也在提高。

四、土地市场

据乐居四川统计，成都市2021年上半年通过拍卖和挂牌的方式一共成交了144宗经营性建设用地，成交土地面积约为9636亩，略多于去年同期（9228亩）；成交金额为738亿元，明显多于去年同期（628亿）。

2021年上半年成都土地市场的主基调是“稳地价”，为此出台了一系列的配套政策，比如限地价、限房价、限溢价率、竞配建、审查资金来源、现房销售、限制红线房企拿地、设定产业条件等等。

“限地价”：上半年一共拍卖了98宗涉住宅用地，这里面有83宗都设定了土地最高限价的，但是在实际拍卖过程中，有65宗溢价成交（说明不止一家房企想要该土地），触发了最高限价的土地有56宗。触发最高限价的土地一二三圈层都有，从触发限价时的溢价率来看，主要有5%、10%、15%这三档。如下表，即便有史上最严厉的“稳地价”政策，2021上半年成都住宅用地的价格还是明显上涨，这就耐人寻味了。

限房价：2021上半年，成都成交了41宗“双限地”（限土拍最高楼面地价、限新房销售均价），除了天府新区23亩是在1月份成交的外，另外40宗都是在6月份第一次集中土拍上成交的。

竞配建——住房遍地开花。“竞配建”往往是同限地价、限房价一同出现的。2021上半年的成都土拍竞配建主要是配建并无偿移交统筹住房和配建并自持租赁住房这两类。

上半年有22宗土地要配建并无偿移交5%-41%比例的统筹住房，总建筑面积约25.7万平米，如果按照平均一套住宅100平米来计算，这里有将近2570套统筹住房。

租赁住房分为无偿移交政府和自持两种类型。2021年竞配建无偿移交租赁住房的比较少，只有四宗地有，总建筑面积约4.4万平米。

更多是自持租赁住房。在第一次集中土拍，有32宗土地都在竞配建环节产生了自持租赁住房，总建筑面积约72万平米；在四场非集中土拍，还产生了7750平方米的自持租赁住房。成都规定：自持租赁住房的建筑面积区间为60-120平米。

审查资金来源。2021年6月7日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了一份文件《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》。该《办法》专门提出了同踩“三道红线”的开发企业、有严重失信行为的开发企业，将被禁止在成都行政区域内竞买土地。四川乐居观察到，在成都今年上半年的土拍中，几家同踩三道红线的房企就没有现身，比如绿地、中南建设、金融街等。

现房销售。现房销售是对房企资金和产品运营能力的重大考验，2021年在第一次集中土拍，有五宗土地要求现房销售，全部位于核心优质地段，而且都有一定体量的配建任务。

五、下半年重点关注

（一）两次集中供地

根据政策要求，成都2021年要进行三次涉住宅用地的集中拍卖，每批次供地约3500亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。6月7-11日进行的第一次拍卖就非常有看点，将在7-8月和10-11月进行的第二、三次土拍也会备受关注。

（二）第一批“双限地”项目入市

2020年成都诞生了13宗“限房价、限地价”的土地，2021上半年又诞生了四十多宗“双限地”，下半年还有更多“双限地”。四川乐居已经明确打听到有4个“双限”项目会在下半年开盘，这将会是未来成都楼市的试金石，房子的品质与市场反馈，将会成为房企、政府和购房者的决策参考。

（三）刚需和改善持续分化

下半年楼市政策（卖房、买房）应该不会有大的变化

①新房市场：低楼面地价房源越来越少；刚需置业更难、更远；改善置业选择余地大；

②二手房市场：以刚需置业为主要特征；政府指导价进一步发挥作用。

（四）置业热点

总体来说，天府新区和近郊五城区会是置业的热点；天新以改善置业为主，一部分品质楼盘，总价可能略高一些；近郊五城区兼具刚需和改善，价格相对更容易接近一些。

对于热点楼盘，建议无房第一顺位可以去拼运气，第二乃至第三、第四顺位就没必要去陪跑了。

三圈近两年的销量增长明显，同样200万预算，在主城区只能买小户型，在近郊可以套二、套三，在三圈层就可以买套三、套四，甚至可以买两套、小叠拼、院子等稀缺产品。

致谢：本文部分观点和数据来自于克而瑞四川的半年报，在此表示感谢。