成都法拍房的“至暗”时刻始于2021年3月12日，因为当天成都发布了楼市调控的16条新政，其中第九条明确规定“通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应符合本市住房限购、限售政策的规定”。这意味着，成都学习上海、杭州等沿海城市的经验，把法拍房纳入了限购范围。

法拍房限购政策立竿见影。据四川乐居观察，限购政策发布之后，阿里和京东司法拍卖平台上大批法拍房被撤回拍卖。在阿里司法拍卖平台，众多被撤回拍卖的房源显示诸如“根据成都市住房新规及上级法院要求”，“依据法拍房新政策，需要修改公告”，“地方限购政策发布”，“法拍房购房新政”等撤回原因。在京东司法拍卖平台，大批被撤回拍卖的房源显示撤回原因为“地方限购政策”，“因限购暂时撤回”，“法拍房限购，依法撤回”等。

在法拍房被限购的一段时间内，阿里和京东两大平台的法拍房熄火了：一天只拍卖几套房子（没限购之前，一天拍卖几十上百套）；竞价次数很多在个位数、两位数（以前三位数都很常见）；大量房源低于起拍价/市场价成交（以前主城区几乎没有低于起拍价成交的），甚至流拍。

但是从最近的行情来看，法拍房市场似乎有所回暖，或者说叫作回归常态化：一部分房源流拍；一部分房源的成交价在起拍价/市场价上下浮动；另外有一部分房源依旧有很高的溢价率，这就是本文关注的重点。

在一堆的流拍、低价成交法拍房中，也夹杂着一些高溢价、上百轮竞拍、明显高于市场价的法拍房。

• 6月16日，高新区人居盛和林语7栋一套约128.25平米的法拍房，经历了141轮竞价才成交，成交总价为437.6万元，均价约34121元/平米，比起拍价高出了142%。这个成交价已经跟成都住建局公布的复地金融岛、仁和春天国际花园、南苑的二手住房成交参考价格差不多了。

• 6月15日，火车北站站桥西街32号一套建筑面积74.21平米的法拍房，经历了205次出价才成交，均价约11649元/平米，溢价率91% 。

• 6月13日，高新区誉峰一套约544.56平方米的法拍房，经历了195轮竞价才成交，成交总价约3273.6万元，均价约60114元/平方米，比起拍价高出了132%。而誉峰在成都住建局的成交参考价才37546元/平方米。

• 6月2日，红牌楼北街13号一老旧院落的法拍房，建筑面积才51.12平方米，却经历了99轮出价才成交，均价约13928元/平米，溢价率48%。而链家网上同地段老旧院落的挂牌价也才1.1万元/平米左右。

• 6月2日，青羊区三道街44号一老旧院落的法拍房，建筑面积69.89平方米，经历了73轮才成交，均价约15737元/平方米，溢价率33%。链家网上，三道街近一年都没有成交记录。

• 4月27日，锦江区盐道街6号9栋两套建筑面积都是52.4的住房进行司法拍卖，一个出价199次、一个出价143次，成交单价分别为32687元/平米和32801元/平米，溢价率都超过160%，也都是明显高于市场价。

与上述案例类似的高溢价、高成交价房源在阿里和京东两大法拍房平台，几乎每天都在上演着。为什么会出现这种一冷一热的明显现象呢。小编仔细分析了这些高溢价的法拍房，发现他们都有一个共同的特点，周边教育资源丰富。

• 人居盛和林语处于高新五区，小区旁边就是芳草小学南区（溜爸成都公立小学40强排第22位），对口的初中有石室天府、七中初中（天环校区、锦城校区）。

• 火车北站站桥西街32号对口的划片是五块石小学，对口的初中有成都八中、铁中、人北中学等，都是历史悠久、有口皆碑的优质学校。

• 誉峰是成都金融城响当当的豪宅，业主非富即贵；同样也位于高新五区，优质教育资源丰富。

• 红牌楼北街13号划片的是红牌楼小学，是武侯区中等偏上的公立小学，其对口初中为成都43中、棕北西区实验学校、石室双楠也都还算可以。周边还有西川中学等知名私立学校。

• 青羊区三道街44号位于青羊二区，划片的是东城根小学（溜爸成都公立小学40强排第12位），对口初中就不得了了，有树德实验东区、树德实验东马棚、石室蜀华、石室陕西街。

• 锦江区盐道街6号显然是对口盐道街小学，这里是锦江二区的范围，其对口初中包括七中育才（水井坊、汇源）、川师附中、盐道街中学等，也都是非常优质的公立学校。

也就是说，在法拍房市场，如果房子周边有优质的教育资源，还是可能出现高溢价、高成交价的情况。当然，在二手房市场，优质学区范围内的房源本来就少，也是影响法拍房成交价的外部因素之一。对于一些在二三圈层、没有优质学区的法拍房，倒可能是一个捡漏的机会。