正文

卷首语

2020年，我们啥都没做，就光见证历史了！一句调侃之话，道出了事实，更道出了辛酸和无奈。

纵然时光飞逝，也是我们一分一秒度过的。

乐居“记录年份”系列来到了2020年，今年我们用8个词语及其词云，来铭记这极为不平凡的2020成都楼市。

在21世纪头20年，成都楼市遭受了两次特别严重的天灾，一次是2008年的地震，另一次就是2020年的新冠肺炎疫情，但是两次天灾的影响广度和深度有所差别。地震以后，建筑的抗震设计被拔高了，建筑更加抗震了，灾后重建涌入大量的资金，楼市复苏得很快；从新冠病毒被发现到今天，一年已经过去了，病毒还在全球肆虐，国内时不时会冒出本土病例，“战时状态”也成了2020年新闻报道的高频词汇。

出于疫情防控的需要，人们的出行、流动受到了限制，这也给楼市造成了很大的影响。无论新房还是二手房，都是动辄上百万、几百万的不动产，很多家庭倾尽六个钱包才能买到一套房，这必然是一个慎之又慎的决定，签合同之前必然会大量看盘、看房。在全国疫情被控制住的时候，新房市场由于自身的特性（相对集中可控、经济支柱等），也快速的恢复了，但是存量房市场（二手房市场）就没那么幸运了。

疫情影响

2020年1月24日，四川省启动突发公共卫生事件一级响应，专家号召大家少出门、不聚集、戴口罩、勤洗手，各小区也严格限制外来人口、开展社区防疫、封闭居民小区（院落），凭证、凭码通行。要深入到各个小区看房的存量房经纪活动也被迫暂停，刚好赶上过年，中介就提前放假了，甚至节后还推迟了上班。

在1月上半月，据链家网的数据，工作日的带看量一般为五千到八千人次左右，周末的带看量一般都要上万，上2万的也有；而疫情爆发以后，带看量长期保持在两位数左右，还不一定是真正的购房者在看房。

事情的转机出现了2月下旬。2月22日起，成都住建领域全面实行复工复产告知承诺制；同时，“天府健康通”平台也大力推进，部分小区准许对持有“天府健康通”绿码的人员通行。二手房市场的“带看”环节正在逐步打通，如上表，自2月25日以来，带看量上升到了日均三位数，2月29日上千了。以至于到3月14日、15日这个周末，连续两天的带看量都在1.5万人次以上。

3月20日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部复工复产工作组发布了《关于居民小区（院落）复工复产项目疫情防控有关事项的通知》。《通知》第三条要求，对“无接触式”快递员、房产中介等服务居民日常生活需要的从业人员，持有健康证明及相关工作证明，经测量体温，可进入居民小区（院落）开展相关业务。这样一来，只要符合要求的中介从业人员都可以有序的开展中介业务了。

至此，制约二手房市场活动的所有人为限制全部解除。到4月初，成都二手房的带看量已经超过了2019年的平均水平。

但是，二手房市场依旧是看的多，买的少。因为新冠肺炎疫情也在一定程度上影响了人们的置业观念，购房者对通风、采光、小区密度等提出了更高的要求。成都二手房市场，有个明显的特征，楼龄在5年以下的次新房较少，高密的楼盘较多，因此很多人在当时的那种环境下，还是不太愿意接受二手房。监控数据显示，2020年成都成交了约4.9万套二手房，而今年新房成交是17.8万套，去年二手房成交也有11.5万套。

限售满三年

2017年4月12日晚间，成都市房管局等多部门联合发布《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》；《通知》第七条是“严格防范投机炒房”，要求“自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让”。限售政策自2017年4月13日起实施，以网签时间为节点，到2020年4月13日，首批被限售的住房将陆续解禁。

在这一天，有不少自媒体解读说，成都二手房源的数量还要继续上涨。但事实上，从后续两三个月的监测数据来看，市面上的二手房源数量只保持了一个正常的增长趋势，比4月之前并没有特别明显增长。其实限售影响最大的是新房（因为成交量大），但是新房从签合同到拿产权证，这中间就有一两年的时长，拿到产权证以后再计算限售日期，这样一来，新房的实际限售日期在无形中被增加了一两年，甚至两三年。

还有一个问题值得关注，到底有多少满足了三年限售条件的房子会真正拿来销售，这个怕是没有人能够说清楚。

“914”新政

“914”新政才是成都楼市的一个重磅炸弹。于二手房而言，第十一条“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”影响重大；如果房主要转让一套取得产权证未满5年的二手房，市场价值100万的话，其要交增值税约5.6万，这笔钱对卖家和买家来说都是不是小数目，肯定都不愿意出这个钱。一些原本想买二手房的购房人，要么加钱，要么去买新房、买满5年的二手房；对于卖家而言，税费涨了，自己肯定不愿意掏这笔钱，要么不卖房，要么涨价（涨税费部分）。买家和卖家就这样博弈着。

市场是灵敏的，新政一出，不少二手房卖家撤销了房源挂牌，9月8日当天，链家网的挂牌二手房有13.7万套，一个月以后就减少到了13.5万套，实际减少可不只2000千套，因为新房源还在增加。成交量的变化也相当明显，9月14日之前一个月成都成交二手房4191套，而之后的一个月则降至了2720套，当然有国庆长假的原因。如下图，914新政以后，二手房成交量呈现出明显的长期低迷状态。

 
成交量腰斩、价格涨跌不一

全年来看，2020年成都成交二手房约475万平米，套数将近4.9万套，相比于2019年11.5万套成交量已经是腰斩，甚至还不到2020年新房17.8万套成交量的三分之一。

与成交量腰斩不同，二手房的价格却相对坚挺，我们从两组数据可以对比分析。

从国家统计局公布的全国70城房价来看，2020年11月份，成都二手房价格指数环比增长了0.4%，同比增长了9.0%；以2015年房价为为参照的话，已经涨了28%，而2019年12月份只涨了18%，换句话说，今年成都二手房价整体涨幅为10%左右，这可是官方发布的数据。

从链家网提供的数据来看，2020年1月，大成都二手房的成交参考均价为12878元/平米，到11月末，涨到了12898元/平米，环比涨幅约为0.78%。挂牌均价则从15454元/平米涨到了16056元/平米，涨幅为3.9%。也就是成都挂牌均价的涨幅其实是高于成交参考均价的，卖家看好二手房市场。这也不难理解，新房市场上单价、户型面积和总价都上去了，二手房房价有看涨的空间。年底新房市场有一波低价地楼盘集中放量，2021年新房单价会更高、整体面积会更大、总价也更高，二手房更有待价而沽的势头。

具体到各个区市县的二手市场来看，房价越高的区域其二手房越保值增值，如高新南区、锦江区和成都天府新区等。2019年11月至2020年11月这一段时间内，以链家网提供的成交参考价格为依据，“5+2”区域只有金牛区的二手房略有下跌（跌幅约为1.2%），其他区域都出现了不同程度的涨幅，涨幅最高的是成都天府新区（约12.75%），其次是青羊区（约8.1%）。如果看挂牌均价，锦江区和青羊区都有所回落，其他各区全部上涨。挂牌均价可以看出卖家的心态，锦江和青羊的二手房以学区为特色，随着其他各区优质教育资源的起来，锦江和青羊二手房的优势有所减弱，挂牌均价回落也是情理之中。

即便在最严厉的政策调控下，二手房还是依然能够显示真实的市场状况。整体来看，二手房成交依旧是以中小户型为主，主城区总体成交均价在200万以下，而新房市场200万以下的房子总是僧多粥少、一房难求。预计2021年的二手房市场会比2020年好——量价都会有所上升。