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人才公寓（住房）在全国来说都是一个神奇的存在。在全国各地大规模“抢人”的背景下诞生的人才公寓，上海浦东15万套、深圳5万套、成都30万套、杭州5万套、南京筹建200余万平米、青岛10万套……在2020年就鲜有被提及了。

于成都而言，人才公寓的诞生的背景除了“抢人”，还有一层含义是平抑地价和房价，2017年成都土地市场热门，楼面地价动不动就破万、溢价率超过50%，新房市场很多万人摇号的火热场景，限价、限购买资格的人才公寓在一定程度上可以给市场降温，给没房的“人才”一些希望。

据不完全统计，成都土地市场一共拍卖成交了3482亩人才住房（含人才公寓+产业园区配套住房），计容建面约482万平米，遍及成都主城、近郊和远郊。当然，这还不包括未经拍卖的人才住房用地（比如成都生物城、成都医学城、成都科学城都有）、土地拍卖中开发商无偿配建并移交的人才住房（后文会有介绍）、产业用地中定向销售住房（比如紫光集团和招商蛇口都拿过这样地）。

（截图自招商蛇口竞得的天府新区250亩土地的出让文件）

当然，在一份“官方”的数据里面，也可以管中窥豹。据成都市住建局网站2020年4月16日新闻，自2017年年底启动人才安居工程以来，成都全市22个区（市）县已开工建设人才公寓和产业园区配套住房项目达1362万平方米。在2020年年底前，成都计划开展人才公寓和产业园区配套住房租售面积达526万平方米（参照锦城峰荟、梧桐栖、梧桐集三个项目的套均建面115.6㎡来计算，约4.6万套）

也就是说，很多人才住房项目在网上并不能找到全面的信息。因此本文所做的人才公寓购房地图只包含网上可以查到公开信息的一部分。

第一个吃螃蟹的——人居锦城峰荟

已经开工的人才住房就有1362万平米，然而还不到2017-2021年人才安居五年规划的一半（人才公寓2230万平米+541万平米=2771万平米）。因此人才公寓的一举一动都牵动着成都楼市的神经，小编依稀记得当年在某业内群，对人才公寓的去向讨论非常激励，有人甚至用“定时炸弹”来形容。由兴城人居开发的锦城峰荟成了第一个吃螃蟹的，值得其他项目参考：

• 3月初，人居锦城峰荟取得预售许可证，1468套新房，建筑面积区间为68-193平米，清水均价为15285元/㎡。A1、A2、B1户型精装备案价为3300元/㎡；C1、C2、D1、D2、E1户型精装备案价为3200元/㎡；E2、F1户型精装备案价为2600元/㎡。整体均价约18477元/平米，与周边二手房有一定剪刀差，但不明显。

• 4月下旬，锦城峰荟针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中的A、B、C、D类人才（第一批次购房者）选房结束，只售出了416套，剩余1052套。

• 5月下旬，锦城峰荟对第二批次购房者（锦江区认定的急缺人才、学历落户且毕业3年以内的青年人才、驻蓉部队无房人员）选房之后，卖出了436套，还剩余616套房源

• 6月5日，锦城峰荟再次发布公告，剩余的616房源将面向第三批次购房者销售（本科学历人才、须符合限购政策），据购房群网友爆料说剩下的都是大户型。

锦城峰荟各批次购房要求

从锦城峰荟的销售历程，我们可以看到，销售对象的门槛是在一次次放低的，鉴于这616套房源都是前两个批次购房者选购之后剩余了，所以第三批次也未必能够卖完，最终可能还是会有房源只要符合限购政策就能买（即第四批次购房者）。

为什么会这样？四川乐居认为可能有以下的原因。

1. 第一个批次选房的高端人才，不仅数量有限而且要求无房。截至6月5日，在成都人才安居网通过审核的也不到七千人。

2. 18477元/平米，其实还是要求要有一定资金实力的。以套数最多的102平米来计算，三成首付约55-65万，以等额本息、贷款20年、LPR利率4.65%来计算，月供在8500元左右。

（锦城峰荟户型分布情况）

如果后续的人才公寓项目在价格上与周边同品质的新房、二手房没有特别明显的差异，那么很可能其销售形势就会向锦城峰荟一样，经历多次开盘。普通购房者也有望买到人才住房。

（注：数据来源于网络，仅供参考，以开发商公布为准）

人才住房分布地图

由于人才公寓都是国企在建设，国企一贯保持谨慎的作风，时机不成熟的时候不会透露什么信息。比如锦城峰荟在选房的时候，四川乐居在踩盘时看到，项目都全部封顶，外立面都做好了，成品房交付日期是2021年2月27日。梧桐集在2019年就已封顶，但是依旧没有对外销售。

目前在成都人才安居网上公示的人才公寓项目，除了锦城峰荟，还有城投置地的梧桐栖和梧桐集这两个项目。

梧桐集和梧桐栖简介

虽然绝大部分人才公寓项目都没有公示项目的效果图、户型图和价格，但是在网络上还是可以搜到一些蛛丝马迹，四川乐居绘制了如下的22个人才公寓项目地图：

全成都人才公寓购房地图

如果把范围缩小到二绕以内，地图如下：

二绕内人才公寓购房地图

如果把范围再缩小到主城区以内，地图如下：

主城区人才公寓购房地图

另类人才住房

前文所述的人才住房都是由国企投资兴建的，整个项目都是人才住房，比较好管理。在成都市场上还有另一类人才住房，是与商品房在同一个楼盘的。这就是在土地拍卖中竟配建产生的人才住房。

据不完全统计，在土拍竟配建过程中诞生的人才住房，涉及11宗土地，部分地块已经开卖甚至售罄了。

表格

2017年9月21拍卖的三宗地都是“采取配建并无偿移交基础套数人才住房限价竞买续竞配建并无偿移交人才住房套数方式确定竞得人。”三宗地都触发了1600万元/亩的熔断线，进入到了竟配建人才住房的环节。

2017.9.21土地出让文件截图

配建的人才住房一般都是相对集中、成单元成栋设置。因为目前尚无交房的案例，究竟商品房业主和人才住房的业主能否和谐相处，这始终是一个值得怀疑的事情。因为之前有过在同一个楼盘的商品房业主和其他产权业主（如安置房、限价房、共有产权房等）之间发生冲突。