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买房卖房这件事，说是“国民话题”也不为过。

路边喝茶打麻将的大爷嬢嬢些，点评完国际形势，聊到核污水排放，今天菜市场的莴笋新不新鲜，几点接孙子放学，下一个话题就能转到“昨儿中介小伙带我去视高看房。”

而今年的成都楼市，“戏”尤其多。

首先是2023年上半年，场场土拍，场场火热，优质地块能吸引一群开发商围着“摇”。但到了下半年，房企的热情明显减退，除非这块地真的非拿不可。

其次，比起前几年流行“捂盘惜售”，今年开发商都开始“卷”入市速度，告别“马拉松式卖房”，从拿地到亮相再到取证，甚至四五个月就搞定了。

新盘井喷一样出现，中间还夹杂这不少古早神盘，让成都购房者挑安逸了。

不过成都不再集中供地之后，市场存量不会像之前一样在短时间内飙升，后期走势较稳定。进入11月后我们能看到，开发商推盘节奏明显降速了，并且市场上剪刀差盘基本已绝迹.

也就是说，曾经拥有的市场倒挂优势，后期将不复存在。

大势所趋，买房人从狂热抢房到理性看房，压力给到了开发商。

然而当下的开发商，不是在还债，就去在还债路上，现金流成了保命唯一法门——当价格大差不差吸引不到客户的时候，卷产品，就成为开发商唯一的生存方法。

一个全新的楼市逻辑在这种境况下应运而生——产品力“竞技场”。

我们选择了成都两个都比较缺房的优质板块选择了两个全新的项目，来跟大家聊一聊，在成都“竞技场”内，他们是如何“卷”产品的。

分别是：内金沙板块的【中建壹品金沙公馆】，和麓湖公园区的【麓湖西派臻境】。

01
中建壹品·金沙公馆

内金沙，大部分时间都是断供的。中建壹品金沙公馆355套房源竟成了内金沙短期内最大的供应来源。

金沙公馆的地块不大，总占地面积约35亩，容积率2.5，绿地率35%，规划建设11F、17F、25F的1T1和2T2产品，共计9栋。小区为围合、行列式排布，户型面积段143/170/173/204/208㎡，主力户型143平米套四和173平米套四。

这样的指标，在一众主城改善盘中其实并不具有优势。内金沙这三个字，就代表了无论开发商拿出哪种产品，基本都不愁卖的。

那中建壹品金沙公馆是怎么样在产品上下功夫，来匹配这32家开发商垂涎欲滴的地块，并说服他的购房者呢？

◆为了让购房者“一见钟情”，在“外貌”上花了小心思

克而瑞在市场报告中提出，“未来住宅等文化属性将成为产品创新永续动力，文化力等激发空间活力等住宅产品将成为主流。”

中建壹品金沙公馆倒是很好的诠释了这一说法。

首先在外立面造型上，参考了金沙出土的代表文物“十节玉琮”，全落地窗设计，配以大面积玻璃幕墙、铝板、石材，在观感上就有一定冲击力。

其次在景观设计上，目前售楼处正门、后期小区主出入口，选取了意大利进口普拉达绿奢石，大门还配上了成都非遗“金花“瓷胎竹编转译的高定竹栅，据说整体造价在200万+。

在园林设计上，江南水乡的亭台楼阁，层次递进的中式园林，带有强烈的风格。同时在约1200㎡会所打造上，高尔夫球室、24小时共享健身房、中西厨结合宴会厅、桌球室、茶室等功能性空间，也能匹配小区业主的圈层社交需求。

◆ 在一众500万级竞品中，金沙公馆主打差异化、性价比

143㎡套四做出双套房，成都的同面积段产品一般都是仅有主卧做了套房，在同板块内，这样的面积段一般也是做套四双卫，要么就是起步面积更大，在金沙板块内，这算是一个非常有差异化的产品。

作为关注度非常高的主力户型，143㎡套四私梯入户，拥有全明入户前室，南北通透开间7.1米大横厅，南向采光面15.6米，四个卧室面积分配合理，最小的卧室面积也在10个平方左右，更偏向实用主义。

价格方面，根据政策规定，中建壹品金沙公馆的双限地，开发商自主摇号，清水限价3.5万/㎡，精装标准3000元/㎡，项目首批次预计推出1号楼和9号楼，共计101套。

建面约143、170㎡，预计主力的143㎡户型总价在530万左右，170㎡户型总价在630万左右（仅供参考）。内金沙核心地段的四房三卫，总价能在530-630万之间，一定程度上确实性价比很突出。

另外，内金沙最值得一提的就是教育资源。项目位于青五区，教育强区，根据2022年划片，内金沙板块对口小学为金沙小学。

而中学，根据2022年青羊区小升初入学划片，“青五区”对应三所中学——泡桐树中学、青羊实验中学、石室联中金沙校区。

02
麓湖·西派臻境

以一个楼盘命名一个板块的现象，在成都不少，但占地约8300亩的麓湖生态城，可谓现象级。

据克而瑞数据，高门槛+高溢价+高成交量+逆市热销的独立行情，是麓湖板块的典型成交特征。

高门槛——套均成交价超800万

10月，麓湖板块成交套均总价达855万，是名副其实的成都板块TOP1。

高溢价——高于成都均价75%

10月成都商品住宅成交均价20418元/㎡，而麓湖板块均价35811元/㎡，是成都均价的1.75倍，二者差值高达15393元/㎡。

高成交量——全年维持成交高位

近一年麓湖板块商品住宅成交面积是全成都TOP1，今年上半年是TOP2，截至10月仍保持着TOP2的水平，全年维持成交面积高位。

麓湖板块，以天府大道为界，被分为两个部分:西侧为麓湖湖区，可享2100亩的生态湖泊，房子更多是围绕着“湖岛”展开；东侧为麓湖公园区，有占地200亩红石公园，房子更多是围绕着“公园”宣传。

麓湖公园区已有十多年的发展，板块价值排名靠前，板块圈层已定调，后续供应已见底。

麓湖·西派臻境就位于麓湖公园区，项目由中国铁建地产、招商蛇口、成都天府产城联手开发。

其实在成都市场上搞“联名”的新房不少，这三方“高手”合体却是头一回。直接给到的就是：雄厚的财力兜底、快节奏开发落地、对标高净值人群的产品。最后这一点，我们可以展开讲讲。

◆ 成都第二座西派4.0产品

成都第一座西派4.0产品，是位于大源的西派善成，成都第11座西派。西派善成均为2T2的纯板式大平层，主推建面约180㎡、218㎡两个户型，预售单价32755-40155元/㎡，套均800W+，开盘即罄。在这样的大环境下，西派4.0首次亮相成都，“开盘即收官”用实打实的数据证明了市场认可度。

·西派善成

西派臻境是成都第二座西派4.0产品，8月10日中国铁建地产拿下该地块，成交楼面价17200元/㎡，可售商品住房清水最高销售均价32000元/㎡。

占地76亩，容积率1.8，在麓湖公园区内近几年推出的项目中来看，算是中等大小的体量。分南/北两个地块打造，楼栋全为10-16层洋房/小高层，2T2，总共494套。

定位建面约165-215㎡全“非普住宅”，全南北、全T2、全四房+双套房，是麓湖公园区为数不多的起步面积直逼区域多数项目最大面积的楼盘。

◆ 得房率对打竞品

周边项目如：得房率84%左右的天健麓湖天境建面176㎡套四，和得房率86%左右的建发观唐映月建面195㎡套四，西派臻境建面约165-215㎡四房整体得房率达到了95-99%。

均为电梯独立入户，带全明入户花园。尤其215平米户型拥有L形转角客厅，270°全景视野。

样板间2024年1月中旬开放。首批次预计推出南地块西侧1、8、9号楼，共计116套，其中165平米户型60套，185平米户型30套，215平米户型26套。

麓湖公园区的教育资源也是相当能打，天府C区，公办小学有麓湖小学、元音小学、天府七小、天府八小，对口公立初中为元音中学、天府十一学校、湖畔路中学。另外，在麓湖公园区内，还规划了4所幼儿园、3所小学和2所中学，今后板块教育资源还会更加丰富。

◆远低于天新平均容积率

据克而瑞数据，梳理2017-2023年天府新区已成交涉宅地，平均容积率约为2.4，其中容积率≤1.8的土地仅占比6%左右，麓湖西派臻境就是其中之一，综合容积率仅约1.8。

麓湖公园区没有集中性产业、商务开发，板块将土地都用来修房子、建公园。大量口袋公园分布在板块内部，形成“公园-小区-公园-小区-公园”的布局，不过目前大多属于正在修建的状态。除了板块生态绿肺红石公园，不远还有天府公园、鹿溪河等生态资源。公园环抱、生态资源优越，成为这一板块有别于其他板块的最为可贵之处。

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打新退场、房价门槛拔高，开发商如果拿不出差异化、高品质的作品，“保去化、促回款”的想法都是空谈。

不过有人会担心，若市场行情有变，产品力是否会再次倒退？

答案是否定的。

产品主义重回市场，对成都来说，就是一场“大片效应”。

开发商也清楚，购房者不会给他们“躺平”的机会。