正文

锦江有“王炸”金融城东，武侯有“第三极”武侯新城，青羊有“新贵”青羊新城，就连成华也有“腾笼换鸟”大成者二八板块，成都主城5区中都有了扛大旗 的新晋头牌，市场表现也都不俗，问鼎热门板块第一梯队。唯独金牛区的国宾板块表现差强人意，除了龙湖·香港置地·瑰雲里昙花一现，其余10盘均去化一般进入顺销阶段。

量提不上，价起不来

三区交界的国宾板块后劲不足

国宾高科新城处于郫都、金牛、高新西三区交汇处，占地面积约6.87平方公里（约合10305亩），整体划分为天府艺术公园片区、金牛坝西片区、上府河片区三大板块。从规划图可以看出，以金牛大道为界，南侧有大量产业用地，目前已经汇聚了长江集团、三泰魔方创意园、禾正制药、康弘药业等企业入驻。北侧则有大量生态绿地，环境明显更加突出，围绕侯家桥TOD片区空地还很多，目前还未进入主流开发。而住宅、商业部分则分布在金牛坝西片区和天府艺术公园片区，近两年新房供应主要就集中在这里。

来源：国宾高科新城官微

从2021年开始，国宾板块总共成交了近20宗住宅用地（含住宅兼容商用地），城投置地、人居、香港置地、电建地产、保利、华侨城等房企纷纷在此扎营，近两年入市新盘高达10余个，除了龙湖·香港置地·瑰雲里一个项目“抗打”以外，从2022上半年上新的能建紫郡公馆、交投电建国宾江山到下半年入市的人居鎏林语、城投置地国宾璟园，再到今年的鼎能国宾天韵、保利创展·国宾和煦，开盘去化均表现一般，纷纷进入顺销阶段。

再来看价格，目前金融城东、青羊新城3W+成常态，武侯新城二万八开盘卖爆，二八板块更是多个红盘数开数罄，而国宾板块还在2.5W单价徘徊，与其他主城新秀对比，实力悬殊。

当然，国宾板块也有以金牛宾馆为核心的高能级片区。今年8月，城投置地拿下金牛宾馆西侧58亩地块，清水房最高限价36000元/㎡，这是目前成都限价天花板，追平了金融城三期的华润地块。该地块东南侧靠近易园园林艺术博物馆和金牛宾馆，一街之隔便是泽瑞西园，东北侧则是融创·国宾雅集，两个项目均为高端低密墅居产品，售价高达上千万。

只是目前区域内高端住宅还是凤毛麟角，国宾板块距离高端还有一个金沙的距离；以金牛宾馆为核心的天府艺术公园片区还任重道远，而热火朝天的金牛坝西片区亟待加速蝶变。

国宾西板块目前聚集电建、保利、轨交、城投置地、人居等多个开发商，以国央企为主，容积率均在2.0-2.5左右，整个片区改善气质显露。

城投置地国宾璟园分为约70亩璟园、约40亩璟怡园两个组团，其中璟园为2T2板式设计，主推131-169㎡大户型，总共817户；璟怡园为2T4设计，主推88-109㎡小户型，总共504户，两个组团分别于2022年12月底、2023年1月初一次梭哈全部取证，根据公开的人才公寓销售公告显示，两个项目人才选房后分别剩余810套，482套进入普通销售阶段，顺销近1年，目前一房一价显示还有充足房源可选，包括吃香的88-89㎡小户型。目前项目精装约2.6万元/㎡，少量清水。施工进度方面，整个外立面已呈现，预计2024年10月交付。

人居鎏林语也是人才公寓项目，总占地约53亩，主力建面约85-143㎡，精装为主，少量清水，清水均价为24000元/㎡、装修价格为1999元/㎡。项目于2022年12月到2023年3月分三次推出，从公开的开盘数据显示，人才和普通选房去化相对较好，截止目前，仅剩少量低楼层在售，处于清盘阶段。

人居鎏林语施工进度

城投置地国宾璟园和人居鎏林语位于金牛大道一侧，最靠近天府艺术公园，直线距离不到1公里，距离融创国宾雅集和清水限价3.6万的高端墅区非常近，地理位置优势更明显，房价是国宾板块第一梯队，并且两个项目紧邻石笋街小学的新校区－石笋街盛达，同区域的芳菲苑、花涧苑均已交付，高端氛围浓厚。

石笋街小学盛达校区

芳菲苑实拍

金牛国投国宾上林庭是金牛国投于2022年3月31日第一轮集中竞品的约47亩住兼商地块，容积率2.5，项目首批次于11月底取证，主力户型为112/116㎡三房，2T2板式设计，清水售价20589-23069元/平米，惠后约228万起，对比金牛大道另外一侧的国宾璟园、人居鎏林语等项目，具有一定剪刀差。

围绕着金周路TOD开发的鼎能国宾天韵、保利创展·国宾和煦两个纯新盘于11月25日、12月2日首开，去化率分别为25%、39%。

鼎能国宾天韵就位于金周路地铁站D口，地铁上盖物业，交通配套打满，项目北侧一墙之隔为茶店子小学金樽校区，茶店子小学是大家公认的金牛区公办小学“三驾马车”之一。项目主推116㎡套三，129㎡四房，精装惠后约2.3万/㎡起。

保利创展·国宾和煦总占地22亩， 2.0容积率，规划5栋中高层围合式布局，主推113/132㎡高层产品，惠后精装约2.8万元/㎡。这个价格+产品，首开能去化近4成，已实属不易。

今年8月拿地的华侨城约56.5亩地块案名为“华侨城熙成里”，总占地57亩，容积率2.0，主推112-143㎡小高层产品。项目示范区将于近期开放，从施工进度看，主体最高已修至10多层。

围绕着金周路TOD的住宅地块还有刚刚竞拍的中铁八局约80亩地块、保利约64亩地块、电建约91.59亩地块以及轨交约49.49亩地块，全部位于金周路TOD西侧，容积率均为2.0。电建、保利地块已取得建设工程许可证，轨交地块目前暂未动静，预计未来2年金周路TOD附近新房供应密集。

来源：国宾高科新城官微

此外，国宾板块还有交投电建国宾江山、能建紫郡公馆、南山两河峯景等老盘在售，目前板块内新房顺销项10个左右，销售周期大多超过1年，而脱颖而出的红盘却只有龙湖·香港置地·瑰雲里一个，成为2022年极致产品力的标杆项目，劳斯莱斯式的星空顶大概是从这里开始的，普拉达绿奢石和卡拉拉金岩板打造的石材景墙、大面积玻璃幕墙高颜值外立面……高级感无处不在。区域内亟需下一个“香港置地”为其加冕，国宾板块才能走的更高更远。

洼地还是不确定？国宾板块的多面性

2022-2023年国宾板块入市的土地大多密集分布在金周路TOD附近，从金周路地铁站出来，你会看到各种往来的运渣车和建筑工地，周边还有不少空地以及断头路，有人看到的是不确定性，有人看到的是洼地。

其实国宾板块的概念早在零几年就有了，伴随着这一概念而生的次新房楼龄都有10多年，而区域配套长时间没有改善提升。

整个国宾板块大型商业可以说几乎没有，周边三公里内的主要商业是中海国际购物公园、爱琴海购物广场，想要逛个街还得去赶个犀浦，基本生活配套长期依靠北京城建、保利等项目底商。医疗资源就更是匮乏，最近的三甲医院竟然是犀浦的三六三医院。随着茶店子小学、石笋街新校区落地和天府艺术公园的走红，生态和教育资源才在这两年有了更迭。

天府艺术公园走红，拓印文化新名片

国宾高科新城的核心是占地约6270亩的天府艺术公园片区，“一核三园三湖三馆三坊”（“一核”就是金牛宾馆；“三园”是蓉园、蜀园、锦园；“三湖”为迎桂湖、荷华湖、芳菲湖；“三馆”为天府美术馆、当代艺术馆·图书馆、川剧艺术馆；而“三坊”为文博坊、文商坊、文创坊）的部分开放，加速网红兑现。

天府艺术公园

茶店子小学3大新校区落地 教育加码

青羊新城能够稳坐3W+的新西贵头衔，主要得益于产业集群和青二区教育资源的复刻，而国宾板块则是同样的套路。区域内不仅引进了石笋街小学的新校区－石笋街盛达，同时茶店子小学的三个新校区“金樽、金禧、国宾”均已落地，从师资、管理到教育理念一脉相承茶小本部；初中方面，金牛中学也有七中万达加持，私立学校还有成都外国语学校、成都外国语学校附小，整个片区教育资源虽说不上顶流，但也是大大提升。

茶店子小学金樽校区

成都七中金牛中学

三大TOD规划 为片区配套锦上添花

2013年地铁2号线西延线开通，国宾板块成为地铁覆盖最早的片区之一，随着地铁6号线的运营，区域内双地铁出行，交通优势明显。目前国宾板块还分布有金周路、侯家桥及兴盛三大TOD，TOD项目将为片区带来医疗、商业和绿地配套升级，提升片区的宜居性。其中金周路TOD是推进最快，围绕着金周路拔地而起的新房，将加速实现配套升级。

国宾板块长达十多年不温不火，城市界面看肉眼可见的割裂，随着近两年品牌开发商云集，教育交通等配套逐步落地，国宾板块能焕发新生吗？值得改善上车吗？

如日中天的新川板块尚且10多个盘顺销，武侯新城优惠6个点、8个点是常态，二八板块也有大把项目销售周期长达多年。用“幸存者偏差”来解释当前成都房地产市场的一些现象，无疑是非常的适合，卖的好就那几个盘，在目前的行情下大部分都在熬。国宾板块没有开盘即罄，没有让人眼前一亮，但对于预算有限的主城改善党来说，国宾板块未尝不是一个选择，250-350W主城改善党的退路。

我们再多给TA一点时间，等待蝶变新生。