正文

进入11月，成都开发商推盘节奏明显降速了。在年底冲业绩的关键时刻，这样的“步调”谨慎又怪异。

这样的选择很无奈。

目前成都楼市呈现出“一半是海水，一半是火焰”的两极分化现象。

有些项目次次开盘次次售罄，有些主城核心地段、蓄客很久的项目，首开去化还不到三成。

连喜报都没机会发。

四川乐居在整理12月即将取证的项目时发现，“生面孔”占据了“半壁江山”。与此同时，相较于以往二圈层为供应主力军，12月主城5+2区可选择的新房选项明显变得多了起来。

据不完全统计，截止11月28日，成都12月预计会有45个热门项目取证，其中25个项目为纯新盘。哪些项目不限购、哪些项目推出清水房、具体房源有多少套等信息，伊妹儿也整理了表格供参考，这些项目不仅覆盖主城多个热门板块，产品类型也很多，可以满足不同购房需求。

近两年建面144㎡以上住宅项目都颇受市场青睐，多数都是屡开屡罄，豪宅市场火拼的局面早已拉开，初改端的供给也在相应增加。

在12月像武侯资本德商悦湖天骄、金牛国投上林居、中建匠心里、龙湖天府青云阙等非常适合初改置业群体的全新项目也会入市。不过这些5+2区热门新盘的户型均小于144㎡，为限购项目。

今年成都亮相的一众新盘，紧追变化开始稳扎稳打研发产品。卷户型、卷精装、卷外立面，不再流水线般复制产品，均有不同程度上的升级。不再为了拔高货值做精装房，清水房占比有一定增加，户型上也不再一味的求大，更注重市场当下的需求。

由于篇幅有限，本期拿证预告我们就聊一聊主城5+2区几个很适合初改置业群体的热门项目，面积段在106-132㎡。

武侯资本德商悦湖天骄 

12月推货：36套、建面118㎡

武侯新城南区的开发接近尾声，后期开发重点已向北区偏移。武侯新城北区功能划分明确，是重点发展住宅和城市配套的居住区域，同时还有西部智谷及悦湖两大产业区加持。

悦湖天骄名邸由武侯资本&德商联袂打造，就位于武侯新城北区的悦湖科技城板块，紧邻白佛桥TOD，区位优势明显。

该项目地块是武侯资本于2022年12月以楼面价12114元/㎡竞得的，清水限价25800元/㎡。这是距离中国铁建武侯樾府售罄后最快入市的人才公寓，根据土拍要求，项目为100%成品住宅交付。

中国铁建武侯樾府自2022年11月以来四开四罄，凭借优越的地理位置以及高性价比（精装单价2.3万左右），每一次均开盘去化100%。同时片区内的人居柏荟城、绿城桂语朝阳、正荣润锦府、德商石榴春和天骄等项目大都已售罄，北区新房供需关系紧张。

武侯资本德商悦湖天骄总占地约29亩，容积率约2.5，绿地率约35%，由9栋11F-18F的小高层组成，规划住宅400户。

据克而瑞四川数据，武侯新城北区，新房产品供应主力面积区间为150-200㎡，其次为110-130㎡和130-150㎡，以改善产品为主，入手门槛不低。

不过悦湖天骄项目主力建筑面积约89-128㎡三房、四房，面积适中。当前成都新房市场89平米做套三的项目，屈指可数，这对想买入武侯新城的购房者来说，门槛降低了不少。

武侯资本德商悦湖天骄项目首批次预计12月取证，推出2号楼共计36套建面118㎡套三房源。清水限价25800元/㎡，再加上精装包，实际价格预计近2.9万，目前来看没有剪刀差。

不过对比周边最新土拍价格，又具有一定优势，距离项目最近的是机投桥街道20.57亩地块，清水限价27000元/㎡，而今年8月土拍的武侯区机投桥街道44亩地块，清水最高均价已经来到了30500元/㎡。

中建匠心里 

12月推货：121套、建面98、116、128㎡

中建匠心里位于成华区二八板块，资源配套几乎没有短板，又是品牌新盘聚集的爆发区域，城市界面焕然一新，是主城党换房不错的选择。

项目由中建西南院&锦城华创双国企联手开发。中建西南院始建于1950年，设计创建了众多地标建筑，比如成都天府国际金融中心、成都远洋太古里、仁恒置地广场、成都天府国际机场航站区、四川省图书馆、东安湖体育中心、麓湖生态城等。

中建匠心里占地79亩，配有66亩园林+双会所，大面积绿化视野，容积率2.0，绿化率35%。小高层13-17F，1楼大部分架空，独立电梯厅，2T2/2T3。中海物业服务，物业费3.3元/㎡。

建面98㎡户型全面对中庭，LDK一体化设计，简约实用；建面143㎡的纯T2板式设计，电梯入户，8米横厅，双套房设计，改善指标拉满。

产品特色：

低建筑密度：楼间距44-138米；

区域内唯一绿色二星建筑：空调、地暖节能10%以上；

全环保材料：污染率降低20%以上；

隔音：楼板隔音率达到最低限值；

一线精装：东芝、博世、百朗、飞利浦、博洛尼等；

目前中建匠心里首批次等待取证中，清水最高均价25000元/平米，精装3000元（含三大件）。总888户，首批推货121套，建面98㎡、116㎡、128㎡，带装修预计总价起步总价在270万左右。交付时间在2025年底或2026年初。

保利创展国宾和煦 

刚取证：90套、主力建面113-132㎡

主城置业门槛日渐攀升。据锐理数据，2022年主城商品住宅套均总价约339万，青羊新城套均总价为364万，武侯新城套均总价为362万，三圣乡更是达到了584万，其中最高的锦江区为561万。

339万，成了主城购房的新“及格线”。

保利创展国宾和煦位于金牛国宾板块，首批次已于11.28取证，精装总价278万/套起，入手门槛总价，远低于成都主城购房的新“及格线”。

保利今年自拿地起，主打的就是一个“速度”，比如26天火速过规、3月拿地9月取证的九里堤板块保利椿实九里和颂。

保利创展国宾和煦的22亩土地，是保利在7月19日从诸如龙湖等众多强劲对手中夺取的，118天会客厅就已经打造完毕，4个多月就取证。

国宾和煦位于金科西路西侧，金科南路北侧，以西靠近在建的金牛人才交流中心，周边成熟小区聚集。该片区南侧与名声响亮的茶花板块相邻，东侧与城市名片天府艺术文化公园片区相连，西侧是成都高端低密住区两河公园板块。

该项目距茶店子小学（国宾校区）约500米，距茶店子小学（金樽校区）约600米，距成都七中万达金牛中学以及金牛区机关二幼约450米。

保利创展国宾和煦整个项目容积率2.0，建筑密度低于20%，规划打造13-17层建筑，仅5栋，共计234户纯住宅产品。

主力建面约113㎡三房、132㎡的2T2四房产品，板式南北通透，户户私梯，独立入户前厅，入户前厅超10㎡赠送空间。采用1.1-1.2米子母门入户，LDKB一体化户型，270°景观视野，大尺度起居空间，次卧全明通透。

保利天府和颂 

12月推货：152套、建面107、114、130㎡

锦江生态带是天府新区“首熟区”。锦江生态带北区大规模供地在2014-2018年，万科翡翠公园、德商御府天骄、川发天府上城、优品道锦绣、万科君逸、首创禧瑞锦江、中海锦江城等小区陆续交付入住，北区已基本开发饱和，进入存量房时代，区域次新房交易活跃。

锦江生态带南区目前交付的仅有中粮观澜祥云、首钢蓉璟台、保利万科翡翠和悦3个小区，大片待开发土地让南区接棒成为下一个置业热区。

今年3月28日土拍，邦泰夺得南区57亩地块打造邦泰天府云璟，保利夺得46亩地块打造保利天府和颂。清水限价首次撞线3万大关。

保利天府和颂占地约46亩，容积率约2.5，规划3栋高层、8栋小高层，3栋洋房产品，全部南北朝向，阵列式布局。

产品方面，高层主推建面约107-114㎡套三，小高层建面约130㎡套四，洋房约143㎡套四。全赠送飘窗+半赠送阳台+全明电梯厅前室。不过该项目4个户型均没有设置生活阳台。

项目12月预计推出152套房源，产品建面107、114、130㎡，143平米的洋房产品暂不推出。

值得一提的是，保利天府和颂所在的区域划片为A区，教育起点高，0-18岁全龄段教育资源环伺，天府四中、天府三小等名校资源丰富、邦泰和保利隔壁就是天府十二小（修建中）（具体就读以入学当年政策为准）。

不过目前整体交通不算便捷，距离地铁5号线怡心湖站，步行需约1.5公里。未来区域内还有五期规划的16号线经过，届时锦江生态带大部分项目都将步行距离缩短至几百米。

---------

对开发商来说，供应加大，就不是什么好事了，竞品之间会互相挤压。新盘都加快入市抢客节奏，但购房者置业情绪下降，案场活跃度调动难度加大。

现金流是房企的生命线之一，年底面临巨大的回款压力，房企推出优惠走量也是顺势而为。即使没有打折促销，房企也会加大硬件产品的全面升级，或通过软性服务提升溢价空间。

而对于普通购房者来说，这是好事，不用过于担心房价会出现快速增长的局面，选择多了、不用被市场裹挟、有时间独立思考了，自然就清楚什么才是适合自己的。