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袖珍盘一般指占地面积小的项目，往往出现在成熟度较高的核心地段，这些区域的土地开发渐趋饱和，土地惜售。纵观近两年成都入市的袖珍项目，卖得好的大概有这几类。

★①“含着金钥匙出生”的袖珍盘供不应求，比如具备硬核青二学区优势的金地39峯、宽窄慢里均能开盘即罄。

★②这两年独有的现房项目，由于现房销售，拉长开发周期，资金要求高，体量小更容易实现周转腾挪。凭借现房+限价两张王牌，这类袖珍盘往往都去化较快，比如花千樾、绿城桂语江澜等项目。

★③极具性价比的刚需袖珍盘，面积较小、总价门槛较低，虽然小区品质肉眼可见的刚，没有中庭，没有绿化，但对于刚需来说，买得起才最重要。比如二八板块的格林柏悦云庭、东宸锦悦府等小盘都能迅速清盘。

不难发现，除了自带硬核资源，袖珍盘大部分都做了刚需走量，而这个华阳10亩鸽盘要做137-147㎡改善洋房，值得买吗？

华阳唯一在售新房

10亩袖珍盘，82套真洋房

华阳板块近几年几乎没有新房供应，仅有南湖时光里旧改项目和万科金域华府两个项目入市，这个华阳10亩鸽盘是目前唯一在售新房。

据公开资料显示，该宗地最初是由四川益瑞房地产发展有限公司在2003年于二级市场经挂牌转让获得，住宅使用期限为2072年，后续因陷入相关司法纠纷，地块于2021年8月被成都中院执行司法拍卖，由阳光大地以底价9251万元成交，容积率1.8，折合楼面地价仅约7800元/㎡，开发命名为“阳光浣溪台”，这是阳光大地首入5+2区的第一个项目。

阳光浣溪台占地约9.76亩、容积率1.8，规划3栋纯住宅，全部为7-8F的真洋房，总共只有82套。其中2号楼靠近府河，与南湖公园对望，东西朝向，7F，1T3设计，主推137/147㎡户型，2号楼一层作为小区入口，一楼架空，也就是137㎡户型只有6套，147㎡户型12套，项目的主力户型为位于1/3号楼的145㎡户型，共计64套。

1/3号楼为南北朝向，1T2纯板式设计，由于小区的南侧和东侧均有高层遮挡，综合来看，3号楼的视野采光是最好的。由于洋房产品，公摊相对较低，约14%左右。全装修配置，包括基础的新风、地暖、空调三大件。

137-147㎡全四房设计

景观阳台长达约11米

▉137㎡户型位于2号楼中间户，大竖厅四房设计，客厅+主卧南向设计，共同衔接约8.1米景观阳台，采光较好；但竖厅进深达到了约8.4米，餐厅的采光堪忧，三个次卧全部北向设计，采光相对也较差。从采光视野来看，把所有的偏爱都给了客厅和主卧。

从面积来看，各个空间都比较均衡，次卧面积全部都超过10㎡，L型厨房带生活阳台，景观阳台的进深也有1.8米，每个空间的实际实用都较为舒适。

▊147㎡位于2号楼两侧，竖厅四房设计，客厅和两个卧室都正对南湖公园，如果将三个空间的景观阳台打通，长度高达11米，整个阳台尺寸更加突出。但147㎡也有同样的问题，竖厅进深过长，餐厅的采光会有所欠缺。对比137㎡户型，动静分区更为明显，整体布局更优。

▊位于1/3号楼的145㎡套四是最好的户型，1T2纯板式设计，南北通透，采光通风视野都更好，据了解1/3号楼的楼间距约36米，就算是1楼采光也OK。

同样的竖厅设计，客厅、书房、主卧三开间朝南，采光面长达11.5米，三空间均配置的进深1.8米的景观阳台，按照阳台计一半产权，光景观阳台赠送就超10㎡。

进门预留L型玄关，方便收纳；厨房H型双向操作台衔接生活阳台，方便处理生活琐碎；不含景观阳台的餐客厅尺度约35㎡，最小房间尺寸都有近11㎡，每个空间都较为均衡。

据现场施工进度观察，目前1号楼修到4层左右，2/3号楼目前还是基坑状态，置业顾问透露项目预计年底取证，2025年6月交付。

袖珍盘做改善

地价仅约7800元/㎡，房价有惊喜吗？

阳光浣溪台定位纯粹，是一个“小而美”的项目。特别是地价仅约7800元/㎡，如果预售价格有惊喜，不难去化。但据透露，低价神盘大概是没有的，参考周边项目价格。以2021年开盘的万科金域华府来看，两次取证虽说都三倍熔断，但其实大家都冲着剪刀差高层去了，彼时高层清水单价仅1.5万-1.8万/㎡，而洋房清水单价2.5W左右。尽管有万科品牌加持，但127㎡洋房总价约320万，从开盘到售罄销售周期超过1年多。

如果阳光浣溪台参考万科金域华府，再加上精装包，怎么总价也得到350W+（仅供参考，以实际为准），花三四百万买一个巴掌大的袖珍盘，你愿意买单吗？

与华阳相邻的锦江生态带板块，邦泰天府云璟板式小高层惠后精装单价约2.5万，保利天府和颂价格稍高，惠后在2.7W-2.8W；而两个项目在品牌、品质、户型等多方面都具有碾压优势。

那么谁会来买呢？华阳土著？不想离开华阳的改善客群？但华阳真有这么好吗？

谁来买？华阳价值几许？

烟火气十足，但城市面貌陈旧

作为天府新区发展最早的区域之一，华阳从一个普通场镇摇身一变为炙手可热的城南高光区域。2010年前后的南湖板块新盘拔地而起，南湖国际社区、远大中央公园、南湖春天、佳兆业君汇上品….等超级大盘的早期房源楼龄都超过10年。华阳镇上的老房子年代就更为久远了，楼龄超过20年的老房子一抓一大把，房价还不过万，由于开发的比较早，目前的城市面貌陈旧。

据克而瑞数据显示，华阳板块的土地交易活跃期主要为2007年、2009年和2012年，老城区内可开发空间有限，新项目获取土地难度较其他板块更高，华阳板块再想重回高光时刻，已然太难。按照天府新区最新空间规划显示，将构建一心、两轴、四组团的总体格局，华阳城市综合服务区已为定局。

来源：克尔瑞

从城市面貌、未来潜力两方面，华阳的城市价值正在走低，剩下的只有居住价值。

★看交通，距离阳光浣溪台最近的是地铁1号线海昌路站，步行距离约1.6公里，不算正地铁房，但是骑车或者三轮车可快速打通最后一公里。

★看教育，根据2023年天府新区学校划片，项目属于A片区，区域内有南湖小学、华阳小学、天府三小、天府四中、天府实验小学近20所公立中小学，选择范围广。其中，南湖小学和项目同一条街，仅约500m，步行可达。

★华阳是城南最具烟火气的区域之一，美食一定不缺，项目一街之隔便是天府北京街，吃喝玩乐一条龙。华阳步行街商业氛围浓厚，完全能满足日常生活，距离最近的大型商业是去年刚刚开业的三利爱琴海购物中心，大约1.5公里左右。

★项目距离华阳的主流医院都比较近，比如天府新区人民医院直线距离约500米，四川宝石花医院直线距离约800米，牧华路上新开业的三级综合医院四川泰康医院也不远。

不难发现，项目周边的交通、商业、学校、医疗配套够用，但不够高级。唯一欣慰的是阳光浣溪台靠近府河，与南湖公园对望，生态资源丰富，饭后府河边遛弯，南湖公园散步都非常方便。

在成都预算350W+，妥妥的改善客群，目前可轻松上车二八、锦江生态带、怡心湖、兴隆湖等热门板块品质大盘。如果是你，愿意买一个只有3栋楼的袖珍盘吗？