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2023年，土地清水限价放得更开，已供地的不少板块的限价都被刷新了，比如锦江生态带、十陵、九里堤。

给予了房企更多的利润空间，开发商就不用一味的把户型做大，不用通过做底跃来增加货值。

在周转速度和货值最大化之间，九里堤板块限价盘『保利椿实九里和颂』选择了前者。九里和颂户型更靠近实用主义，整体无底跃、顶跃，自拿地起，主打的就是一个“速度”。

土地回顾：

2023年3月28日，九里堤59亩住兼商地块登上拍卖台。

这块土地自公示起就备受关注，老破小遍地的九里堤，是真的太缺新房了。这59亩地块临二环路和锦江河畔，地处城市发展成熟地段，公共交通出行便捷，周边生活氛围浓厚，年轻消费群体众多，教育、交通、生态、商业、医疗配套完善。

由此，拍卖当日，建发、龙湖、招商蛇口、中建五局、保利等多家强企角逐，历经20轮激烈举牌后进入抽签环节，最终被杭州椿实以楼面价15500元/㎡收入囊中，商品住房清水最高销售均价为30000元/㎡，要求100%精装房，精装限价3000元/㎡。

4月23日，通过市规划业务办公会审查，并核发工规证。仅26天火速过规。

5月4日，该地块建设工程规划许可公布，项目公司为成都市保椿置业有限公司，此时，距离拿地仅过去不到40天。

5月6日，保利（四川）投资发展有限公司成为成都市保椿置业有限公司大股东，持股51%。

8月保利椿实九里和颂亮相，9月21日首批次正式取证。整体修建进度极快：

▲项目修建进度实拍 | 拍摄时间2023.9.20

保利椿实九里和颂项目整体容积率仅2.18，绿化率35%。项目住宅兼容商业，规划了14栋住宅+2栋商业，采用围合式+错位阵列式的布局，预计交房时间2025年12月份，项目后期由保利物业服务。

项目分为3种产品，2T3高层3栋，6层洋房5栋，2T2中高层6栋，一共607户。其中临锦江一侧的是商业和6F的洋房。

东西向5栋6层洋房直面府河，3栋26F的高层则打造为三叶草状塔楼，最大程度放大整体观景效果和通风采光。

2023上半年“和字系”推出了保利·怡心和颂、保利·锦城和颂，下半年则重点在保利·天府和颂、保利椿实·九里和颂。保利今年的热销产品，主力户型在120-143平米左右。

而据锐理数据公布的2023成都市场半年报数据中，上半年住宅套均成交面积约132㎡，总价300万量级的房源最为热销。

▲图源 锐理数据

双流区怡心湖畔的保利怡心和颂已经取得8次预售证，新批次最大户型约142平米，最小户型约117平米；位于武侯区武侯新城的保利锦城和颂也取得了4次预售证，只有约129和约143平米两个户型。

保利椿实·九里和颂项目3公里范围内新房成交户型建面以110-130㎡为主，其次为130-150㎡。九里和颂除了建面118㎡为三房设计外，其建面133-145㎡户型均为四房配置，贴合市场需求，也没有一味追求户型面积的大，更强调实用主义。

▲保利椿实九里和颂首批次开盘楼栋和户型

打造什么产品、卖什么价格应该是房企基于购房者需求的自主研判。

在保利椿实九里和颂售楼处现场，我们了解到建面141平米和143平米的套四产品咨询的客户较多，而这两个户型也开放了实体样板间。

建面143平米套四样板间▼

不过比起项目本身，其实更多人关注的是它的河景资源以及周边配套。

北二环，东侧锦江，西侧西南交通大学九里校区，南向1公里金牛区政府。这个地段还是相当稀缺的。

在交通配套上，直线1.5公里范围内，火车北站、九里堤、北站西二路、赛云台、西南交大，5大地铁站点环绕，步行500米到地铁7号线九里堤站，直线800米地铁5号线赛云台站，1公里地铁6号线西南交大站。

▲距离项目最近的地铁7号线九里堤站

同时项目距离成都站仅约1.5公里，该站点规划为集城际高铁、市域快铁、地铁及城市公交一体的立体交叉零换乘特大型综合交通枢纽，已于去年10月开启改造施工。

1.5公里范围内，涵盖幼儿园、小学、初中、高中等教育资源，成都十七幼、成都铁路中学、锦西中学、西南交大附中等等。

区域商业氛围相当成熟。荷花池商业街区、及龙湖上城天街、龙湖北城、炎华置信花千集、金牛万达、体量达47.5万方的保利时代商业集群、金牛凯德等成熟购物中心加持。以及沐府汇·汇街等均已经建成。尤其是一路之隔有电子科大、西南交大两所高校，带来的消费群体更年轻化。

在医疗配套方面，距离项目1.5公里左右有三甲医院成都大学附属医院、3.5公里左右有成都五块石医院、约3.7公里有三甲医院四川省中西医结合医院。从项目出发，在九里堤站乘坐地铁4个站点即可达四川省人民医院、成都中医药大学附属医院。

保利椿实九里和颂本身临河，拥有不错的自然资源禀赋，并且周边配套已经相当成熟了。但由于区域发展较早，存在大量建材市场和老旧小区，城市界面有待提升。

不过说实话，九里堤板块想仅靠一两个上得了台面的项目，撑起一个板块的改善属性，还是相当乏力的。

▲周边实拍

九里和颂自拿地起就受到多方关注，工作日下午售楼处到访人数都不少，而开盘去化能否像项目建设一样“飞速”，还需要市场给出答案。