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主城核心区域供地逻辑已发生转变，袖珍地块成常态。而房企对于地段非常成熟的袖珍地块，拿地热情也较高。

“沉寂多年”的冠城集团在去年拿下东三环十陵18亩纯住宅用地，成交楼面价10800元/㎡，清水限价24000元/㎡，在目前十陵一众项目中，价格属于高位了。

冠城集团在成都市场声量不大，不过不要小看非“央国”房企的产品力，当在品牌力上无法与大开发商竞争，他们就会在项目上做出差异化和亮点。

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95㎡对标市场110㎡

百平套三也能“卷”

2022年143㎡户型在成都楼市热度极高，主流开发商几乎都推出了这个面积段的产品，后来开发商开始鏖战110㎡户型，像香港置地西元、东安湖畔花园、金沙清源里、邦泰云璟等等都有大量这个面积段的产品，大开间大横厅、高得房率是对外宣传重点。

受地块和限价限制，冠城玲珑湾拼单价将毫无优势，于是规划了2种产品，建面约95㎡的套三双卫户型和建面约131㎡的套四双卫户型。

95㎡户型对标市场110㎡户型，131㎡户型则对标市场143㎡户型，从百平以内户型开始“卷”。控制面积，控制总价，来弥补单价遗憾。

95㎡套三双卫标准动静分区户型，1T2，三开间朝南，双卧朝阳，3.8米开间竖厅，南北通透，6.9m景观大阳台，不同于一般的紧凑套三，95㎡户型次卧面积也约在10-13㎡，空间分配较为合理。

很刚的面积，但冠城玲珑湾打造的还不错，公摊有15%，但赠送率也可以，整体得房率达到了约95%，性价比明明白白。目前成都市场上主流洋房产品的得房率在85%左右，冠城玲珑湾的95㎡套三属于相当有诚意的产品了。

冠城玲珑湾131㎡套四户型，得房率直接达到了约102%。1T2私梯入户，对开门电梯，近似1T1户，送12㎡全明入户花园，这是目前成都市场上众多143㎡户型才有的功能。南北通透，户型方正，四开间朝南，长约8.7m观景阳台，大主套的前提下，各次卧的舒适度没打折扣，空间分配比较均衡。

不过这个面积段的套四，在成都市场还是比较多的，同板块也有类似产品，冠城玲珑湾的131㎡套四如果总价偏高，那整体竞争力也稍弱。

当然了，提到100%得房率，其实很多朋友还会比较抗拒，很多人认为压缩公摊面积，才能使得房率更高，公共设施越多，可供公共使用的面积越大，公摊就越大，相反得房率也就会越低。一个做到了0公摊，才会有得房率100%的房子，公共门厅大堂、过道、社区园林绿化是不是就被压缩到几乎没有呢？

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小地块的小洋房

螺蛳壳里做道场

目前板块内的大多数项目基本都是高低配，要么高层+洋房，要么高层/洋房+叠墅。高层住宅可以快速回款，别墅产品可以卖出高价利润，不过三四十亩的小型社区里做高低配产品的楼盘也不在少数。而高层+叠墅这样的存在，购买人群财富差距带来的阶级矛盾后期也不少。从购房者角度来看，更愿意选择非高低配社区。因此，1.5容积率、纯板式、全洋房产品的冠城玲珑湾，优势还是相当明显。

冠城玲珑湾占地面积仅有约18亩，还是比较袖珍。整体仅有5栋楼，容积率1.5，建筑密度17.81%，纯板式洋房小区。

朝北的1#、2#、3#、5#栋均以95㎡套三双卫户型为主，朝南的4#栋则主要是建面约131㎡的四房双卫产品。

面积不大的公共区域，大型景观园林组团、奢侈的中庭水景是缺乏的，但也是规划出了健身区域、樱花步道、儿童乐园、下沉休闲会客厅等活动区域。

周边配套完善，也是“小而精”项目的重要加分点。

03

供地大拿 十陵板块

从板块市场看，近一年十陵板块成交均价约2.14万元/㎡，成交面积约42万方，总成交3061套，套总价均价约293万元。成交主力面积段120-140㎡，成交主力套型三房四房为主，主要针对首改客群。

目前这一区域已经集结了中海、中梁、龙湖、城投、华润、邦泰、蓝光、佳兆业、金茂等品牌房企。华润在十陵板块总体开发规模近600亩，华润置地在同一个区域密集拿地布局还是罕见。

冠城项目清水最高限价24000元/㎡，加上3000元/㎡的精装，预计精装最高限价27000元/㎡，在目前十陵一众项目中，这样的价格属于高位了。而这块窄条形的小地块，并不利于做高改产品，选择走刚改路线，则非常考验开发商的“功力”，或许冠城敢以如此价格拿下18亩袖珍地块，是基于早已做好战略部署。要知道在今年4月，建发夺得的东三环43亩地块，成交楼面地价11100元/㎡，清水最高限价同样为24000元/㎡，但整体条件更为优质。

商业方面，与项目直线距离约1.7公里的华润“润街”大型商业中心已建成投运。在今年4月的调规中，也将下图I地块的商兼住用地改为纯商业用地，片区内商业形成集聚效应，这将补齐十陵商业综合体短板，对内有效服务十陵、西河等片区市民，对外增强区域竞争力。

交通方面，板块内路网已然规划成型，冠城项目西临三环，南是成洛大道，自驾出行还是很方便的。步行至最近的地铁4号线来龙站，也在1公里左右，算是一个能接受的距离。

来看教育，教育资源是片区内目前最缺乏的，玲珑湾南边有规划小学和幼儿园，不过还仅仅是规划。直线1.5公里范围内有友临小学、成都市龙泉驿区灵龙小学校、龙泉驿区友谊小学。

-----来个总结-----

关注1：冠城集团是老牌港企，西南地区最早的三甲级写字楼冠城广场就是他们打造的，只不过后来重点发力教育行业和乡村振兴（PS：冠城蓝莓估计不少人都吃过）。近十几年在地产开发上相对缓慢，冠城玲珑湾这一步棋走的究竟如何，还要看项目最终呈现效果。

关注2：作为板块内目前已亮相的项目中，唯一容积率1.5，纯板式、南北向小洋房项目，冠城玲珑湾有自己独立的卖点，不过，受制于地块较小和阵列式布局，中庭景观的打造空间相对有限。袖珍地块，有舍有得。

关注3：片区搭上了发展高速列车，交通路网已然成型，项目北临灵龙西路，东侧近三环路，车流量较高，导致临街4/5号楼噪音影响还是比较明显的。

关注4：95㎡套三双卫，放在成都市场上认可度也是非常高的。玲珑湾想通过控制面积控制总价，来弥补单价遗憾，不过也无法忽视该项目单价确实不低的事实。

在地价和房价差拉大后，开发商在各个面积段都有了内卷产品力的空间，这直接带动市场的竞争进入白热化——从大平层豪宅，到143㎡再改，到110㎡左右的首改，再到95㎡的刚需，每一个面积段都有竞争，都有创新，户型设计上没有打动力还真不好卖。

当选择权交到了买方手里，对于开发商来说，这是难事，对于购房者来说，这是好事。