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总有人会被“低价盘”冲昏头脑，就像我邻居段嫂。买房时有多仓促，入住后就有多生无可恋。

配套太撇全荒地，推窗看景是农田，走到地铁站3公里，买个土豆看运气。签合同的时候因为没拦住段嫂，现在每天挨骂的都是段哥。

当然，作为段嫂的邻居，我家观景也没好到哪去，除了标配的荒地农田，还有几处显眼的坟包。

Emmm……“坟景房”，怎么能不算景呢。

价格便宜的房子，就一定有“硬伤”吗？

最近小毛在翻成都新房清单时发现了一个刚需盘，这个项目去年取证，套二58㎡起，单价不过万，拿证后被众多自媒体吹捧为“黑马盘”、“刚需之光”。如今1年多过去了，首付15万就能买到的低价盘却依旧卖不脱。

事出反常必有妖，本期测评就带大家一起探探水岸雅居这个盘，到底有哪些“硬伤”。

01

房子卖不脱 板块得背锅

龙泉山西侧东山板块，最拿得出手的是生态，但这里也仅有生态。

板块西、南是大量的工业用地，这都是龙泉驿的支柱性产业，且根深蒂固，基本无搬迁可能；板块东是龙泉山天然屏障，隔绝东向发展；板块北是龙泉老城。四面夹击的东山板块用“偏僻”二字来概括，再合适不过。

其实按规划来讲，东山板块地理位置还不错，与成都东进的方向一致，本应该享受多重城市利好，从操盘者角度来看，政策指引+高阶生态，肯定好卖。

但这两年买房的人，就不爱看别个画大饼。

任凭开发想破脑袋，逼疯几个策划写营销方案，都很难吸引买房人掏出包包里头的钞票。

很简单的道理，大部分普通人一辈子只供得起一套房，我们只关心家附近地铁站有几个、周边学校师资怎样、老人看病方不方便、市场菜新不新鲜、跳广场舞地方大不大……

而这些基本要求放在今天的“主角”东山板块水岸雅居身上，有点强求的意思。

先看交通。

水岸雅居所在的龙泉驿老城区交通上可以用“孤岛”来形容，没私家车你是寸步难行，高低得有个小电驴。

在这里买房的，大部分是龙泉汽车城上班的产业人群，或者龙泉山景区工作的人群，你要是非得坐地铁，目前最近的地铁站是2号线龙泉驿站，实际距离已经超过8公里，从水岸雅居出发到龙泉驿站，坐公交都要18个站，还得走1公里。

再看配套。

大型购物中心，板块目前没有，后期预计也不会有。少量社区底商基本覆盖日常需要。柏合镇菜市、社区菜市、歇凉关便民菜市、大润发超市应该能满足大部分人买菜需求，但更高级别的购物需求，还是要去路程8公里左右的吾悦广场龙泉店。

医疗方面，板块内也是明显不足，距离水岸雅居最近的柏合镇公立卫生院约2公里，三级医院最近的仅有5公里以外的四川省第三人民医院。

说说教育。

从范围看，东山板块的核心区域为东山国际新城一带，目前这一板块的公立小学主要有两所，龙泉四小和东山国际小学。

龙泉四小前身是乡镇小学，早期师资和生源在龙泉的公立小学中一直处于中等偏下的水平。东山国际小学是龙泉驿区首批“两自一包”试点公办学校，但对于想“鸡娃”的家长来讲，这样的教育资源明显不够。

02

10多年前的刚需产品 

户型足够小 赠送足够多

水岸雅居占地约95.3亩，拿地距今已超10年。首批次是2022年6月取证的，目前还在卖这批次。剩余1、2、3栋暂未拿证。

中规中矩大围合布局，最大中庭宽110米，6栋31F高层，3、4栋为2T4户，1、2、5、6栋为3T6户。中庭宽度看起来不错，但中庭是带商业的，居住纯粹性不够。

成都近两年，新房产品会倾向“豪宅化”，大平层产品无论是供应还是占比，都有大幅提升。同时，“双限”情况下，开发商为了获得更大可售面积，采用高低配、一楼挖地下室做“下叠”等方式，无形中也导致新房户型面积膨胀。

在这样的背景下，水岸雅居主打建面58-68㎡套二、74-93㎡套三，均为清水交付，对于刚需来说，买入成本回到几年前。

水岸雅居虽然公摊达到了20%，但好在赠送面积较大，因此户型实得面积在90-95%。就拿最小户型建面58㎡ 套二举例，飘窗全赠送，两个阳台半赠送，另外小次卧三分之二基本都是半赠送，实得面积都在53㎡左右。

看起来好像不错，刚需摩拳擦掌准备冲了？莫慌。

03

客群清晰又尴尬

新成都人买不了，老成都人看不上

在大面和东安新城如火如荼发展的同时，东山板块仿佛被遗忘。

从地缘性客群来说，老龙泉人想改善居住环境，大部分会去东安湖，新龙泉人想置业，大部分去了配套更成熟的大面。

东山板块水岸雅居的客群既清晰又尴尬。选择它的人，一是对价格真的非常敏感的刚需，二是在附近汽车城工作的人。前者虽然关注价格，但也更关注交通。后者基本都是老龙泉人，在龙泉不缺房子，没必要再花钱买个居住环境一般的刚需房。

水岸雅居套二总价55万起，支持公积金。这样的入手门槛放在大成都来看，的确值得被捧为“刚需之光”。但将目光移至项目周边刚需房，这样的售价算正常。

隔壁在售的龙腾东麓城，约97㎡清水套三总价在85万左右。次新房三盛都会城，约67㎡的精装套二总价在69万左右。东山板块最大的二手房供应来源东山国际新城，目前精装二手房单价在1.1万元/㎡左右，以80-130㎡套二套三为主。

综合来看，水岸雅居最大的看点在于面积足够小，门槛足够低，赠送也比目前成都市面上大部分新房产品都要多，这是它在东山板块“有姓名”，在大成都能“圈”到买家的原因之一。

最后再重点提一下水岸雅居3个最主要缺点:

★ 后期议价力较一般：

板块位置决定板块上限。东山板块目前以龟速发展中，板块内部生活配套明显不足，人气是这里最缺少的，房子是这里最不缺的。而居住人群少，政府的基建配套就跟不上。水岸雅居独特性不强，客群受限制，后期议价能力无论是放在板块内还是全成都都不强。

★ 公共交通是硬伤：

5环路虽然自驾方便，但对于大多数打工人来说，地铁/公交才是首选。目前最近地铁站8公里，据了解后期地铁13号二期建成后最近的地铁站大概3公里，不过还处于线网规划阶段，基本可以忽略。

★ 交付时间存疑：

项目对外表示会在2025年6月左右交付，但水岸雅居目前整体修建进度较慢。另外，据天眼查，水岸雅居开发商成都吉成投资有限公司存在高风险预警，曾因“被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议，被列入失信被执行人名单”。

如果在龙泉驿周边工作，有车代步，并且荷包里的钞票，确实在交通方便的地段没有更好的选择了，水岸雅居是值得关注的一个，否则还是需要慎重考虑。