成都的早期城市豪宅以锦绣花园为代表,占位市中心。随着城市外扩和发展,除了地段还在那里,其他都不再高端。后来开发商模仿欧美“5+2”生活方式,专挑人少环境好的位置去造别墅。近些年成都的新式豪宅,不仅占据金贵地段、更重金聘请大师“死抠”细节、强调自己的IP价值、注重打磨大平层产品。
中国铁建地产的“西派系”,就是成都楼市为数不多延续十年之久的豪宅IP。
▲中国铁建地产“西派系”产品分布图
2010年“西派国际”来到金融城,后又推出“西派澜岸”,各类优越资源相叠加,目前房价增幅稳定。此后“西派系”在成都各大板块扎根。
武侯新城“西派城”、怡心湖“西派国樾”、北湖板块“西派泊玥”、浣花溪板块“西派浣花”、少城板块“西派少城”、大金沙板块“西派金沙”、锦江生态带“西派融城”……以及我们今天重点要谈到的,中国铁建“西派城央”。
为什么选择武侯新城?
中国铁建西派城央是“西派系”在武侯新城的第二次落子,此前仅有金融城才有“双西派”布局。
武侯新城板块功能区规划建设面积约21平方公里,是武侯区重点建设的“产城融合”现代新区,传统五城区中三大城市副中心之一。
据克尔瑞数据,从成交总价来看,武侯新城是一圈层近五年套均总价连续上涨的10个板块之一。
武侯新城南区,作为中央居住区,规划以居住用地为主。2009年起,中海、保利、华润、等房企便开启集中布局模式。
2016年延续了西派国际和西派澜岸的西派城强势进入,将武侯新城房价正式带入2万/㎡时代。2017年金茂进驻,创下成都土拍记录,金茂府也成为2019年成都第一个预售单价过3万+项目。
西派城与金茂府定调了武侯新城高端改善板块新贵的地位,此后数年武侯新城南区地价稳涨,百余开发商争抢。
2017年起品牌房企拿地情况(图源:克尔瑞数据)
2022年下半年,中国铁建、华润、保利三巨头再落子南区,打造中国铁建西派城央、华润置地锦官首著、保利锦城和颂,3项目每批次几乎都是开盘即罄。
中国铁建、华润、保利地块均为2022年7月的成都第二次集中供地土拍中斩获。
中国铁建西派城央,占地约57.7亩,容积率2.0,成交楼面地价15700元/㎡。上批次售价3-3.5万/㎡。
华润置地锦官首著,占地约21.8亩,容积率2.0,成交楼面地价13700元/㎡。最新批次售价2.9-3.5万/㎡。
保利锦城和颂,占地约40.3亩,容积率2.0,成交楼面地价15500元/㎡。最新批次售价2.9-3.4万/㎡。
▲三地块位置示意 制图:四川乐居
三项目拿地价格有一定差距,但清水最高限价均为29300元/㎡,华润项目利润空间更大一些,售价相较于西派城央和锦城和颂略低2K左右。
由于地段条件、教育资源、产品定级等原因,西派城央也是3个项目中总价门槛最高的一个。
西派城央首批次于2023年3月7日取证,推出2/8/10号楼,建面123-179平米,目前已取证开盘5次。
从项目整体的打造上来看,占地约58亩,容积率2.0,绿地率35%,纯住宅社区,地块清水限价29300元/㎡。共计打造13栋2T2户纯板式洋房(11F/12F),约494户。
交付时间预计在2025年2月,中国铁建物业服务,物业费约3.9元/平方米/月。
▲5批次推售楼栋示意 制图:四川乐居
小区采用了比较中规中矩的围合阵列式排布,5栋东西向,8栋南北向,布局上没有新意,算是最大化的实现了开发商和业主的双赢。
配置上,项目所有户型均标配了中央空调、新风、地暖三大件,室内墙面均贴了墙纸,客厅和主卧设计有背景墙。
西派城央主力2种面积,4个户型:建面约143㎡四房双卫、建面约178㎡四房三卫。143㎡面积段有A1、B1、B2三个户型可选。
▲4个户型所在楼栋示意 制图:四川乐居
目前仅剩6栋(建面143㎡B2户型)以及最后一栋视野非常不错的11号楼(建面178平米D1户型)即将取证。
建面143㎡B2户型,2T2户,独立入户动线。采用大竖厅设计,开间近6米,打造了一个约50平米的一体化南北通透空间。延续了西派系户型的一贯优势,四开间朝南,三卧朝阳,双观景阳台,独立套房主卧。
不过,西派城央建面143㎡户型公摊并不低,达到了21%。而同片区的保利锦城和颂,143平米户型公摊17%;天府新区新川麓山交界处的龙湖天府云河颂,143平米户型公摊16%;锦江区金融城东的华润置地锦江悦府,143平米户型公摊15%。
11号楼的建面178平米D1户型,四房三卫双套房,在成都市场上同级产品中呼声非常高,不少高改客户都在等待这一栋加推。
私梯入户 得房率优秀
2T2户私梯入户,含电梯厅后实际使用面积达到了165㎡左右,D1户型得房率还是比较高的。
通透视野 超60㎡大方厅
通透视野,LDK大方厅设计,配上进深1.8米的观景阳台,整体拥有超60㎡公区+餐厨区。
南北双阳台 东西双套房
南北观景双阳台,东西独卫双套房。主卧套房实际使用面积超30㎡,2.6米采光面,约5㎡的步入式衣帽间
独立家政空间
在北向厨房与生活阳台连接处,D1户型还特别打造了一个约6㎡的洗衣空间,豪宅思维打造大平层,细节上比较抓人眼球。
教育方面,根据2022年的划片范围来看,西派城央在北二外附小划片内(不做入学承诺,具体能不能入学,请以当年划片为准),K12学校(从学前到高中)。周边还有龙江路小学新城分校、成都石室佳兴外国语学校、西川中学南区等重量级教育配套。
▲西派城央配套示意 制图:四川乐居
交通方面,西派城央与地铁3号线武侯立交站步行距离在1公里左右。
生态方面,西派城央紧邻规划面积约130亩的铁佛公园,目前铁佛公园一期已经建成开放。
商业配套方面,周边基本都是交付多年成熟小区,武侯万达广场、吾悦广场武侯店、武侯星悦荟和成都大悦城满足区域数万家庭购物需求,后期还有成都的第三个山姆会员店。
打个总结
买点:
1、区域价值明显,主城区热点板块武侯新城,一圈层近五年套均总价连续上涨的10个板块之一。
2、品牌实力背书,中国铁建TOP级“西派系”是成都楼市为数不多延续十年之久的豪宅IP,且“西派系”在区域内已有开发经验及参考样本。
3、经过多年发展的南区早已开发成熟,优质的教育及商业配套,能够实现职住平衡。
4、西派城央178㎡四房三卫双套房,实际得房率较高,近60㎡LDK大方厅,还配有独立家政空间。
遗憾:
1、建面143㎡户型公摊21%。
2、从价格上来看,由于地段条件、教育资源、产品定级等原因,西派城央总价门槛相对来说会高一点。
3、与地铁的距离不算近。从西派城央出发,步行到地铁3号线武侯立交站需要约1公里,到地铁9号线武青南路站约1.1公里,到地铁10号线簇锦站约2公里。
南区品牌开发商集中进驻已接近15年,交付小区超30个,板块内各项配套基本达到成熟状态。
目前南区开发已接近尾声,随着片区高端项目不断清盘,近几年武侯新城的新房供应,已由北区接棒。德商、三聚亿、正荣、绿城、人居、中南、华宇等房企入驻武侯新城北,中国铁建入局白佛桥TOD开发,为北区注入活力。不过,北区想要达到南区的醇熟度,还是有十多年的路要走。
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