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乐居楼盘测评系列 测评师：韩昀

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

南一环路、玉林片区、人民南路旁、300米到省体育馆地铁站、紧邻来福士广场……

【项目亮点】

1、二环以内供应的多是几亩、十几亩袖珍地块，玉林片区更是几乎断供状态。新绿启境位置稀缺，体量也难得。

2、寸土寸金的地段，社区还拥有2万平的芳香疗愈健康度假园林。

3、紧邻1号线省体育馆站、南侧玉林东路、东侧来福士广场、北面四川大学华西医院、小升初武侯一区。

【价格分析】

2023年上半年二环内新房供应极少，近几年南一环土地供应更是稀缺，新房住宅供应严重不足。目前南一环附近，除了TGC新绿启境之外，仅有衣冠庙地铁站的卓越云门锦绣、华西坝地铁站旁的天府汇中心两个住宅项目在售。卓越云门锦绣净用地约24.7亩，体量不大，仅打造了4栋高层住宅，容积率却有5.0。项目去年已开盘两次，精装均价在3万/㎡，销售成绩相当亮眼。目前4号楼已封顶，整体房源剩余不多，仅有建面约177-207㎡大户型，总价约510万起。天府汇中心为商住混合用地地块，前身是汇日国际广场。项目首批次2020年取证，建面约92㎡起。2021年9月再取证，精装均价在3万/㎡。目前仍在销售中。不过据四川乐居实地探访了解，该项目整体楼栋是弧形设计，导致所有的户型都有些“异型”，加上拿地时间较早、建设进度缓慢（产权仅剩50年左右）、物业费不低（10元·月/平米）、密度太高（整体容积率约7.98）、居住属性不够纯粹等等原因，导致持币观望的人群较多。TGC新绿启境“含着金汤匙”出生，先天优势明显，也比成都市场大部分项目“更挑客户”。该项目2023年6月30日首批次已正式取证，推出2/3/4号楼共计239套房源，精装交付，精装单价约17954-59604元/㎡，主力面积143-198㎡。143㎡户型精装总价约420万/套起，主力160㎡户型精装总价600万级，198㎡左右精装户型总价达到了800万，建面443-448㎡顶跃精装总价2022-2640万左右。

【楼盘规划】

近几年二环以内供应的多是“见缝插针”的袖珍地块，像8.2亩金地39峯、10亩金绣铭座、14.5亩的卓越融信云门望古、16亩的金地融信御琴峯、17亩的城投置地文园、待入市的青羊国投八宝街23亩地块等等。而近期位于金牛区一环内石笋街小学旁，更是供应了一个5.69亩袖珍地块，由澳南抽签获得，清水最高限价30000/㎡。

在这样的供应下，近期取证的新盘TGC新绿启境，着实小火了一把。

南一环路、玉林片区、人民南路旁、主城核心地段39亩住宅地块、300米到省体育馆地铁站、紧邻来福士广场、直线一公里范围汇集了成都最牛的医疗资源……TGC新绿启境几乎囊括了流量红盘的全部要素，寸土寸金南一环省体育馆，也迎来了久违的住宅上新。

TGC新绿启境位于武侯区一环路南三段，南一环与人民南路黄金交汇处，是2023成都重点城市级地标更新项目“国际体育公园城”中仅有的住宅项目，占地约39亩。

TGC新绿启境项目由贝尔高林国际设计师团队、峻佳设计事务所联手打造，约70%的玻璃幕墙外立面，将传统住宅180°景观面升级为270°，对内观中庭，对外看人民南路，实现双向观景。

规划6栋风车形建筑，21F和25F，围合式布局，整体仅465户。首开2栋、3栋、4 栋。

主力户型143㎡（2梯4户）、160㎡（2梯4户）、162㎡（3梯3户）、168㎡（2梯4户）、198㎡（3梯3户），其中大部分房源为建面160-168㎡的四房，精准锁定圈层。另外项目还有少量面积400㎡+的顶层大平层。

园林景观含有两大系统：一个是目前主流项目都会打造的智慧园林，配备智能除蚊、安防、人脸识别等技术；另一个就是项目极具特色的百草芳疗园体系，养生园林遵循四季韵律，打造时节、多维、多感，三重一体的特色景观园林，结合中草药文化打造芳香疗愈健康度假园林。

项目6栋住宅，预计将于2025年与国际体育公园城整体交付。

【楼盘基础信息】

1、容积率3.0，约70%的玻璃幕墙外立面，将传统住宅180°景观面升级为270°。

2、在寸土寸金的地段，还能造超2万平的园林景观，仍可见开发商的诚意。

3、主力户型143㎡、160㎡、162㎡、168㎡、198㎡。另外还有少量400㎡+顶层大平层。

基础信息点评：这样的梯户比，其实并不符合定位高改的新绿启境，无奈受限于整体地块大小，项目整体容积率达到了3.0，再加上限高80m，这样的“刚需”梯户比与不少户型存在的对视问题，也是无法避免。

【户型分析】

160㎡户型-四居室-建面约160㎡

160㎡四房双卫户型，分布于1、3、4栋，T4。162㎡四房双卫户型分布于2、5、6栋，T3。168㎡四房双卫户型分布于1、3、4栋，T4。

其中160㎡四室两厅双卫户型热度极高，约11㎡的电梯前厅、开间8.1米LDK大通厅、带观景浴缸的行政级主卧。160㎡户型能实现全景落地窗端厅，可见开发商是真的“卷”设计。

当然了缺点也是比较明显了，为了把更好的采光全留给公区，160㎡户型进门就是一条长长的走廊，右手次卧，左手公卫，经过3个卧室才到达公区，走廊整体采光都比较一般。

不过公区长达近13米的端厅观景面、200㎡+户型中得见的尺度，可以弥补一切遗憾。

143㎡户型-三居室-建面约143㎡

起步户型143㎡三房双卫双厅户型，分布于1、3、4栋，T4。约9㎡私家电梯厅入户，开间6.9米南北通透大横厅，实得面积约42㎡，转角落地阳台，细节感比较足。

目前成都市场上，同面积段基本打造的是套四，因143㎡户型公摊不低，加上新绿启境并没有一味的追求空间的压缩，在143㎡户型仅做了套三，在一定程度上也能满足高改客群对空间舒适度的要求。

【交通出行】

轨道交通：TGC新绿启境距离1号线与3号线交汇的省体育馆站约300米左右。18号线北延线目前正在修建当中，在省体育馆同样设置了站点。

公共交通：1km（直线距离）内有25个公交站，最近的是地铁省体育馆站(公交站), 与楼盘直线距离为140米；

自驾：TGC新绿启境靠近南一环路、人民南路自驾便捷。

交通点评：交通是一个城市的动脉，买房自住的情况下，交通配套确定了居民的生活圈。多样化、便捷的交通将缩短购物、通勤、旅行、上下学的时间，极大提升生活满意度和幸福感。

【周边配套】

教育配套：根据划片，项目大概率对口的小学是玉林小学，小升初武侯一区，对口棕北中学、石室锦城外国语、川大附中。（仅供参考，具体信息请根据每年划片为准。）

医疗配套：TGC新绿启境与四川大学华西医院步行距离约1公里。这样的医疗优势不用赘述。

商业配套：对于成都人来说，玉林是个很特别的存在，成都最有生活气息的区域之一。TGC新绿启境南侧的玉林东路，是成都老街区改造样本。烧烤、火锅、盆盆虾、夜啤酒，各色川菜应有尽有；精品店、文创街区、露台茶馆，各种小店极具特色。老成都的市井生活与新成都的小资情调，下楼即可拥有。另外项目东侧500米左右有来福士广场，2公里以外还有王府井购物中心(科华店)，后期还有国际体育公园城的超级复合商业TOD。

配套点评：二环以内供应的多是几亩、十几亩袖珍地块，玉林片区更是几乎断供状态。TGC新绿启境作为南一环与人民南路黄金交汇处39亩住宅项目，位置稀缺，体量也难得。

TGC新绿启境“含着金汤匙”出生，先天优势明显，也比成都市场大部分项目“更挑客户”。

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