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71家房企抽签抢夺大战，千万级合院开盘售罄，“万人摇”重现江湖、三倍熔断盘频现……对比全国一片哀鸿的数据，2023年的成都楼市从土地端到销售端都似乎走出了独立行情！但如果说普遍整体都好，那就一定是幸存者偏差！开发商报喜不报忧的套路容易让大家误解很多楼盘都是开盘即罄。但其实热销盘主要集中在非富即贵的核心区域，而近郊远郊还有很多的项目根本卖不动，成都楼市分化加剧，热销滞销的悲喜并不相通。

楼市热销走向“二八法则” 聚焦主城核心高端住宅

截止6月27日，上半年成都住宅预售证总共发放520张，其中一二圈层352张，三圈层远郊168张。据不完全统计，来自于各大机构开盘数据显示，截止6月25日开盘当日去化超过8成的热销项目共计84批次，几乎全部位于主城5+2区，郫都区和双流区只有零星一两个幸运项目。抛开三圈层远郊不算，一二圈层的热销项目占比约23.9%，也就是说成都楼市热销也走向“二八法则”， 热销只是少部分的狂欢。

（数据为不完全统计，仅供参考）

锦江区上半年放出28张住宅预售，其中21个批次开盘当日销售超8成，热销占比75%。锦江区主要供应集中在三圣乡、白鹭湾、川师板块，属于普遍3万+核心区域，动则500W＋大平层、上千万的叠院是改善客群追逐上车高地。

无独有偶，跟三圣乡、白鹭湾相媲美的主城热销板块还有武侯区武侯新城，青羊区蔡桥板块，天府新区麓湖、天西板块，高新区锦城湖、新川板块，这也是各大热销项目聚集的非富即贵区域。500W+的深改购房者紧盯这些区域就够了！

都说买房跟着富人走，当富人的起步门槛动则达到了500万+，300万-500万 普通改善应该怎么选呢？那么成华区的二八板块、槐树店板块是不二之选。成华区上半年放出43张住宅预售，是仅次于天府新区的第二大供应区域，其中16个批次开盘当日销售超8成，热销占比约37%，热销项目主要就集中在二八、槐树店板块，比如数次开盘售罄的华润置地中环天序、凯德玖悦华章；以及龙湖滨江云河颂、邦泰云璟等项目。除了一鸣惊人，板块内还有不少项目悄悄卖得好，比如二八板块的百年国企大盘首钢璟悦里2.0低密阔境小高一经开盘便稳步去化，目前几乎只剩137㎡大户型在售，300万＋一步到位，也是属于主城刚改人群重点关注项目。位于主城三环内，资源配套几乎没有短板，又是品牌新盘聚集的爆发区域，城市界面焕然一新，是主城党换房不错的选择。

从开盘数据来看，越核心越贵，越贵越好卖！热销项目几乎全部位于主城5+2区核心位置，购房门槛大多在四五百万往上。但如果资金有限，买房只聚焦这些顶流板块，那大概是买不了房了，直呼300万预算买不到合适的房子不在少数。还有这些板块虽然没有一鸣惊人，但一直在稳步去化，是普通改善和品质刚需重点关注的第二梯队。

今年上半年，金牛区是5+2区中唯一没有热销项目的区域（开盘当天去化超8成），上半年总共放出24张住宅预售，供应量并不少，主要分布在国宾板块，天府艺术公园片区、凤凰山板块。龙湖香港置地瑰雲里自去年7月首开告捷之后，接连加推热销，可以说是金牛区卖的最好的项目。今年上半年加推4个批次，均顺销迅速清盘，目前仅剩最后批次清盘销售中。位于天府艺术公园片区的城投置地国宾璟园、人居鎏林语两大人才公寓房源量大，去化速度较慢。尽管没有让人眼前一亮的热销，但金牛区不妨是品质首置客群和首改客群的最佳选择。位于主城五区，核心区位优势明显，凤凰山板块200万+、国宾板块300万+，天府艺术公园片区300万-400万，选择充足。

成华区除了大火的黄金中环二八板块、槐树店板块；供应量还集中在龙潭寺-北湖板块，这里是200-300万级必看区域。上周新开盘的北湖云湾开盘售罄，天恒锦上樾首开去化近6成，北湖沿岸的老盘北湖揽樾、首开金地鹭鸣北湖单价2万出头，是主城区真正的一线临湖洋房。

在回归主城的趋势下，领跑住宅供应量的天府新区天府前湾、兴隆湖板块去化周期放缓。中海天府麓湾、观澜8号、观澜9号等新盘打出高达8-9%大额优惠，盛世锦都、祥云樾府200W起买精装三房，这些楼盘都处于曾经风光一时的热门区域，对于刚需来说，目前是不错的上车机会。

郊区正在逐步失去竞争力 热销滞销的悲喜并不相通

当一路狂奔的城市发展按下缓停键，在区位上享受南拓、东进外溢红利的双流怡心湖、龙泉驿东安湖也黯然失色了。作为二圈层的一流板块，是预算有限的品质刚需退而其次的选择，200多万买一线临湖低密住宅，比如保利和颂、越秀曦悦府，一步到位！300万+买改善套四，也是不少刚改人群下手的重点区域。2023上半年怡心湖板块成为二圈层中第一个清水限价破3W的区域，并且怡心湖还有大片核心好地，未来爆发潜力可观。

2022年东安湖板块共出让7宗用地，吸引了经开国投、华添、信怡、远大等多个新面孔入局，这些地块陆续在2023年亮相。加上华润、保利&华侨城、电建等在售老盘，目前东安湖板块新房多达10余个，库存量较大，是成都住宅供销主力区域。从产品上看， 2023年前的532亩的华润未来之城、375亩的保利云上、185亩的龙湖焕城、143亩的锦粼云境主要针对刚改客群。而上半年入市的豪宅代表东安湖1号，标志着东安湖板块正式从刚改，再改，到顶豪跨进。

在市场下行周期中，双流、龙泉尚有明星板块牌面可打，但纯刚需的城北城西就略显惨淡了。纯刚购房者正在抛弃郊区，转而拥抱主城二手次新房。新都、郫都、温江三个区域上半年加推新盘61个批次，热销项目屈指可数。凭借1万出头的高性价比价格，只有地铁口成都后花园四期梓桐名苑高层开盘售罄，但2万出头的洋房一套没卖。不少新都地铁口的纯地铁盘，单价也才1万出头，但无一例外都进入了 “慢慢卖”的顺销期。如果是真刚需，不想将就二手房，那么地铁口的品牌开发商项目依然值得入手。

有项目开盘售罄，就有项目连续滞销，成都楼市的天堂如果在5+2区，近郊正在逐步失去竞争力，那么地狱就是远郊！2023上半年远郊总共放出168张预售证，占整个成都住宅放量的32%，但几乎没有开盘宣传，按照KFS报喜不报忧的套路大概率是市场低迷，不管是成交还是价格上均呈现双低状态。

从土地端来看，今年上半年，成都共成交了46宗涉宅地，合计约2433亩。其中，一圈层成交22宗约1556亩，二圈层成交20宗约738亩，三圈层只成交4宗约139亩。显而易见，从面粉到面包，二圈层表现疲软，三圈层无人问津。

后记 |

目前成都只有20％的热销项目在市场具有较强的竞争力，剩下的80％只有不断内卷。为了能够快速去化，热衷大户型豪宅的开发商们开始鏖战中小户型，110-120㎡户型也能做到7米大开间，四五十平的LDK大横厅以及更高的得房率。对于购房者来说，不论是产品的疯狂内卷，还是价格的不断下探都是好事。2023下半年买房根据包里的“子弹”选择上文笔者推荐的合适板块，毕竟未来的楼市不再是普涨，买在哪里？买什么样的房子？未来增值空间千差万别。

备注：①住宅预售数据统计截止于6月27日

          ②住宅开盘数据为不完全统计，仅供参考，数据截止于6月25日

          ③项目价格、户型等信息仅供参考，最终以实际售楼部为准