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前言|2023上半年已经过去，回看成都楼市，新房与二手房市场表现出截然不同的走向。购房者在适应成都楼市的变化，房企也在蛰伏与调整。当市场上行带来的红利开始消减，2023年下半场，对于很多房企和购房者来说，既是机会，又是难题。

楼市弱复苏阶段 成都却非常热闹

进入4月后，全国很多城市所谓的“楼市小阳春”已经出现退潮迹象，南京房贷利率连续下调、武汉狂发购房券补贴契税、合肥不断缩小限购范围、惠州开发商轰轰烈烈的4.8折跳楼价售房、多个城市悄然出现“负首付”……市场又回到缓慢悠长的弱复苏阶段，动能严重不足。

但有一个城市，眼见着进入7月了，楼市热度却一直迟迟未能衰退，反而有上涨趋势。这个城市就是成都。

2022年，成都的新房+二手房一共成交了30多万套，排名全国第1。而今年1-5月，成都二手房的成交量就已超10万套，达到了去年北京、上海半年成交量，基本趋近去年重庆年成交量，甚至是西安去年年成交量2倍有余。从今年2月开始，成都几乎每天的二手房成交量都超过了1000套，这个数据其实是非常惊人的，因为这已经相当于很多二线城市一周的二手房成交量，也超过了众多二手房成交大户城市，如上海、深圳。

有人这时候就要说了，成都二手房成交暴涨，二手房挂牌量却越来越多，可见二手房这一波是“虚火”，都是熟人换手降利率“左手倒右手”，全是“伪需求”。

从上两图我们可以清楚的看到，成都二手房挂牌量大，去化周期却很短，其实成都二手房狂飙的背后，不是真火爆，也不是假繁荣，而是无数个家庭不得不默默面对的现实——成都新房，对真正的刚需并不友好。

刚需|无房可买 倒挂红盘推售迟缓

资金有限的刚需很难买新房，在2023年上半年的成都更难。

户型越做越大，门槛越提越高，随便挑一个就是单价3万+、总价四五百万起。那寄希望于“剪刀差”的红盘呢？

当然，二手倒挂，永远是市场追逐的热点。

成都很懂卖房逻辑。太热了，来一个政策补丁，太冷了，马上推一个剪刀差红盘。但目前成都新房市场地段条件优异且拥有明显“剪刀差”的项目已经不多了。

除开像占据头部资源建面69㎡起川发宽窄慢里、总价54万可买套三的双流香瑞楠府、5万人摇180套房的锦江生态带恒大天府半岛六期，这样的低门槛捡漏神盘，今年更多的则是：总价在640万左右，7075人人报名中签率仅0.47%的中洲锦城湖岸二期；曾经的“新川第一豪宅”、“初代倒挂神盘”，总价312万起的紫境府……这样的高门槛、略有剪刀差项目。

上图不少项目更是早已“隐身”多年，江湖上只有传说如：

天府二街朗诗熙华府，名气自然不必说，大源CBD，下楼就是伊藤洋华堂、建发鹭洲里，目前最后156套房源待售中，精装现房，目前剩余的是9栋、11栋。9栋户型为133-135㎡套三/157㎡套四，两梯三户，总高33层；11栋户型134㎡套三/148-151㎡套四，两梯两户，总高32层。

天府天玺(嘉悦汇)，市场关注度不小，一个是因为项目历经多次“停摆”，2011拿地，2015年初开盘，开盘均价9300元/㎡，2015年5月正式停工，2018年复工，2022年中核集团接手更名为天府天玺。另一个原因是，该项目确实很匹配刚需的钱包。6号楼82-134㎡高层，预计2024年下半年清水交付，一街之隔就是复城国际，步行500米即达大源中央公园，天府二街“绝版”刚需新房。

10年前开盘的中和板块红树湾，目前还剩三期12/14/15号楼待售，共计600余套房源，建面72㎡套二、90㎡99㎡ 套三以及110㎡套四，这样的户型在高新已经太难得了。相对于目前市场上大部分新房产品，红树湾赠送率较高，不过目前周边道路交通仍是十分不方便，3期到达地铁6号线步行需20分钟左右。

取证时间成迷，各种传言都有，刚需没有时间去等待，等不到倒挂盘，那就转战二手房。

目前成都二手房市场，目前挂牌量占比最大的为10-20年房龄的房源，并非都是盲目或恐慌性的抛售，而更多是源于真实的换房需求。房龄小于5年的房源，属于最近几年高位接盘的项目，没有出现大规模的抛售现象。而房龄超过30年的二手房，占比也不高，说明目前二手房市面上房源结构还不错，即不至于出现大量老破小挤占市场的情况。（源：易居研究院）

以楼龄十年以内、两房以上户型、配置有电梯、商品住宅等条件进行筛选，你将得到大量主力户型70-90㎡、挂牌总价140-180万左右、位置成熟、买入门槛低、对首置人群友好的二手房。

于是上半年，成都购房人群出现了两极分化——

极致刚需“锁定”二手房，次新小户开始“降价走量”；富裕改善“包围”大平层，新房豪宅开始“提价快销”。

改善|量价齐涨 豪宅需求逆势狂飙

成都隐形富豪们的购买力，可能比你想象中还要强大的多。

新房市场上，纵观成都2023上半年开盘即清盘的项目，九成以上的豪宅项目开盘当日认购率能达到100%。对钱包鼓鼓的壕刚来说，只要钱够，闭着眼睛梭哈。

白鹭湾板块的建发天府养云，4月开盘批次，为建面204-323㎡叠拼产品，精装单价27680-39050元/平米，最低总价700万，开盘当天去化率100%。3月开盘批次，总价700-800万级叠拼，3倍熔断。

同白鹭湾的中交统建锦江九章，三开三罄。最新批次6月17日开盘，54套叠拼面积187-279㎡，精装单价26445-37458元/㎡，精装总价600-710万/套，开盘选房当天快速售罄。

三圣乡板块锦江赋，首批次房源3月开盘，高层单价3.7万/㎡，合院单价4.5万/㎡，开盘去化100%。5月开盘的建面143-322㎡高层及建面547-549㎡合院，清水单价3.6-4.8万/㎡。总价2389-2612万的合院当天清盘。

天新秦皇寺板块招商时代公园，二批次57#住宅200㎡以上房源，最高总价约930万，6月22日选房当天，更是实现了1个小时左右快速清盘，当天“夺取”最后一套总价约680万房源的业主，几乎是进入选房区的同时便撕走了房源条。

招商时代公园6.22开盘现场 幸运购房者“夺取”最后一套房源

今年4开4罄，并实现3次熔断的天府公园未来城，更是不得不提。

天府公园未来城位于天府公园东侧，占据天府C区教育资源。最新的4期很多户型不算规整，不是跑道型的厨房，就是近10米长的过道，要么就是全屋大C型布局，但即使户型略显“创新”，整体得房率也不高（190㎡户型套内使用率仅74%，316㎡户型套内使用率仅67%），6月开盘批次总价420-800万级，依旧3倍熔断，中签率仅7.5%。

2023上半年还有：总价在662-1264万之间，中签率却仅有7%的麓湖生态城鸿鹄岸；面积201㎡、总价500-600万、开盘当天快速售罄的锦江生态带天府产城中国铁建西派融城；4月首开242套房源当天售罄、销售金额达12亿，6月再开，总价557-676万，依旧去化率100%的东二环槐树店龙湖滨江云河颂；首批次开盘3小时全部售罄、精装单价3万+/㎡、总价400-640万级、单日成交破11亿的招商新川臻境……

我们能明显发现，让成都隐形富豪们纷纷出手的热销盘，价格仅仅是左右决策的一小部分。城市高能级板块、对稀缺地段及土地的占有、片区供应少、后期潜力大等等因素，只要产品不太差，愿意为主城区的高品质项目买单的客户不会少。而但凡产品市场认可度高一些，成都隐藏的高购买力人群便蜂拥而至。

也有不少人质疑，几乎是以“天花板”的价格入手豪宅项目，这不就是妥妥的在割“富有的韭菜”？

其实，一个健康的市场，为满足不同阶层的需求，自然会有相应的价格。稀缺的位置，价高者得，再供给资金充足的购房者，资金不足者淘汰。这是市场规律，房地产市场如此，其他市场亦然。

相应的，稀缺位置打造的项目，后期增值能力自然不言而喻。

从2023上半年二手房市场“典型”豪宅项目来看，曾经“天花板”价格买入的项目，如今也卖出了不少楼盘望尘莫及的价格：

正对锦城湖公园的成都文儒德，二手房实际成交单价已经突破7.5万/㎡，在某知名房产平台上，部分房源挂牌价甚至已逼近10万/㎡；

紧邻成都SKP的复地金融岛，二手房成交单价超5.6万/㎡，部分房源挂牌价7万+/㎡；

攀成钢仁恒滨河湾，目前二手房实际成交单价超5.5万/㎡，部分房源挂牌总价已来到2000万级；

……

成都楼市并缺少购买力，但在理性回归的市场中，市场上行带来的红利开始消减，资金充足的购房者，将更多关注项目本身与对稀缺资源的占有。

从表格中我们也能够看到，火的永远是那一撮实力强劲的“三好学生”，月月都上“光荣榜”，还有很多去化周期很长的高价项目，依旧坐着“冷板凳”。

2023下半场已开启，对于成都目前在售或待售的大量项目来说，价格高并不是问题，问题是，开发商在什么地段、拿什么产品去支撑高价格，并且说服市场，说服你的购房者。