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居住在南京鼓楼区香榭里小区的王雅芬，正在家中进行康复训练。照顾她的，是小区银城物业聘请的老护理员杜星丽。

  由于早年患上帕金森综合征，如今已经76岁的王雅芬需要重新学习运动控制能力。她家里的墙面、门板等处都安装了把手、护栏，而拥有丰富护理经验的杜星丽，则会每天搀扶老人行走半小时以上，并带领她进行手部握抓、腿部拍打等康复训练，增强肌肉灵活性。

  事实上，在小区楼下的长者服务中心，银城物业与银城怡家养老服务每月都会举行嘉年华活动，为老人免费理发、量血压、体检等。而针对像王雅芬这样的行动不便人群，则会提供上门服务。

  如今，物业的身影越来越多地活跃于各种社区养老场景，“物业+”也不断嵌入到社区养老服务链条中。物企竞逐养老赛道背后，很大一部分原因是来自于政策端的支持。

  几日前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》。

  其中提到，落实发展养老服务优惠扶持政策，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。

  据乐居财经了解，当前，除了银城物业之外，还有包括碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、兴业物联、龙湖智慧服务、奥园健康、远洋服务等在内的多家上市物企，都开始朝着养老服务领域发力。

  从布局的方向来看，他们多提供助餐、助洁、助浴、助急、助行、助医、代办、日间照料、精神关爱、健康护理、适老化改造等服务。其中，日间照料、健康护理等是社区养重点布局业务。

  抢滩养老赛道

  近两年来，物企在养老领域动作频频。比如龙湖物业与安馨康养进行了战略签约、兴业物联新设了多家养老公司、碧桂园服务则在“物业服务+养老服务”的试点中有所行动。

  以“物企一哥”碧桂园来说，在2022年的半年报中，其提到公司正在试水“物业+养老”这项物业新赛道。在老龄化趋势下，碧桂园服务创立了业内首个客户体验研究院，并在某一项目试点搭建了“怡然五星长者服务体系”。

  该服务体系通过联动社会专业养老服务资源，能够提供健康医疗、家政维修、上门探望看护等各类生活服务资源，一站式满足长者的养老服务需求。

  而在刚刚公布的2022年报中，碧桂园服务表示，将持续探索社区养老新模式，深耕“物业+养老”模式，推动“怡然五星长者服务体系”在更大范围的试点。

  据乐居财经了解，今年以来，碧桂园服务新增了18家对外投资企业，其在2月份全资成立的晋中碧桂园生活服务，经营范围中包含了养老服务。

  此外，兴业物联的子公司河南兴业物联网管理科技则在去年新增了6 家对外投资企业，其中 3 家为养老服务公司，包括河南老吾老养老服务、河南康暖悦年养老服务以及康暖悦居养老服务。这三家公司的经营范围也均涉及养老服务。

  龙湖智慧服务在养老方面的布局更早。2019年12月，该公司曾与浙江康禧控股（集团）及旗下康禧服务达成合作。

  其中，龙湖智慧服务拟与康禧共同探索和优化公共后勤服务领域的服务产品，实现服务价值的不断提升；而康禧在医疗看护、营养配餐等方面的既有经验，可以进一步服务于龙湖的社区系统，特别是养老、健康产业方面的资源共享。

  2021年4月，龙湖智慧生活又与安馨康养集团达成合作。双方拟基于自身优势，资源共享，共同探索物业服务+养老服务的模式，落实居家适老化改造，打造居养协同的智慧健康和谐社区。

  同年8月，世茂服务也与长期照护专业养老品牌椿熙堂达成战略合作，共同发展居家养老服务业务。据了解，椿熙堂居家养老服务以长护险服务为核心，针对半失能老年人，除了提供基本的生活照料、健康管理等服务，还提供专业护理、主动问安、安全监测等服务。

  年报数据显示，2022年，椿熙堂业务新拓展6个城市，新增服务站点47个，新增养老机构2个，服务覆盖人数超过30万人，相比去年增长近20万人。

  盈利痛点

  对于物企来说，开辟养老业务是进行增值服务拓展的重要方向，但如何实现盈利，也是布局该领域的物企普遍面临的一个难题。

  有业内人士透露，出于多种原因，部分物业对于涉足养老行业有所顾虑。一方面，社区老年人养老情况复杂、业务辐射范围有限，同时，专业养老服务领域面临一定的资质问题。

  更重要的是，物业本身需要考虑服务人员资质提升的费用问题，养老行业需要专业的服务人员与设备设施，这是一笔不小的成本，也是亟待突破的行业壁垒。

  在社区养老体系的建构中，不少物企也开始尝试收取托位费、护理费、膳食费等固定费用。

  根据此前报道，在2021年，长城物业曾对深圳福田区园岭街道内长城花园等7个小区进行调研试点，统计片区内老人数量、空巢老人数量，分析老人服务需求，并针对性制定服务项目。

  服务内容主要为日间照料和护理服务，日间照料收费在2000~3800元/月，持续护理服务收费在5000~20000元/月。

  但据乐居财经了解，物业企业进行社区养老所面对的大比例老年人群，一般并不具备充足的支付意愿。而目前大部分物企开展的养老业务及活动，普遍采用免费提供的形式，比如在代办跑腿、日间照料、精神关爱、健康监测等服务上，物业均未收取任何费用。

  所以，已开展养老业务的企业在该方面的收入或盈利微乎其微。以银城服务来说，其增值服务中包括共用空间增值服务、生活社区便利服务及城市服务，其中生活社区便利服务中又包括家居装修、家政、居家养老及为非住宅物业客户提供员工餐厅膳食等多项服务。

  2022年，该企业在生活社区便利服务板块的营收为8614.9万元，仅占增值服务的收入的四分之一。此外，该业务板块的营收增幅仅有1.8%，而同期共用空间增值服务及城市服务的营收增幅分别达到24%、293.4%。

  不过，值得一说的是，为了鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务，政策端也有较多利好。

  在《关于推进基本养老服务体系建设的意见》印发之前，各部委已多次出台了相关文件，并多次提到要推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式，而物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。

  （注：王雅芬、杜星丽为化名）