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乐居楼盘测评系列 测评师：何朝莉

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

新双楠板块百亩亩纯住宅小区，居住纯粹；容积率2.0，全T2纯板式洋房，低密舒适。

【项目亮点】

1、占地约119亩，纯住宅地块无商业，居住纯粹，容积率2.0，低密舒适。

2、全部打造纯板式洋房，层高10-11F，1T2设计，公摊仅13%-18%。

3、周边的商业配套成熟、公园生态资源较好，特别是双流优质的教育资源都聚集于此。

【价格分析】

中国铁建双楠樾府最新第三批次6/9栋已取证，本批次建面约105-128㎡户型，约17305-23035元/㎡。此前项目已取证2个批次，已推出1-4号楼、15-19号楼、21号楼、29-31号楼，主力户型面积105-142㎡，目前可选房源充足。项目是中国铁建于2021年9月以楼面价10400元/㎡拿下的，限定清水房价为18000元/㎡，装修标准为2000-2200元/㎡，也就是带装修价格在2万元/㎡左右。对比一街之隔的港龙美的未来映清水均价2万元/㎡具有绝对碾压优势。除此以外，项目直线距离2公里范围内还有多个尾盘在售，比如新力郦园小高层清水单价17500元/平米，位于双流万达旁的北辰天麓御府尾盘装修单价1.8万-2.5万。区域内还有万年鸽盘川网国际花园，开盘遥遥无期，2公里外还有空港发展云璟铂樾新盘。对比周边竞品， 中国铁建双楠樾府装修单价2万/㎡左右，加上央企品牌傍身，自身也是百亩品质纯居大盘，具有较强的市场竞争力。区域二手房主要集中在双流万达广场附近，比如远大林语城、佳兆业现代城、景茂誉景国际、国韵村等项目，周边二手房指导价14000元/㎡左右，当然实际成交价肯定高于这个指导价，并且二手房房龄比较大，容积率高，纯刚需楼盘定位，无法与中国铁建双楠樾府这样的 低密改善楼盘来对比。周边部分二手房指导价

【楼盘规划】

2022年，双楠樾府、棠樾、新川樾、锦云樾府、北湖揽樾，五樾齐发。双楠樾府作为第一个亮相的樾系作品，将打造西南区域首个“智慧生态社区”试点项目，引入智能安防、智能生态、智能社交理念，打造更适应当代青年生活习性的“C16智能专家体系”。

中国铁建双楠樾府占地近119亩，规划31栋小高层，层高10-11F，1T2全板式设计。采用阵列式排布，尽量保证户户前后双中庭景观，大部分楼栋均南北朝向、板式设计，通透性好，主推105-142㎡套三套四，产品偏年轻化设计。

在造景设计上，项目打造 “一环、三轴、六园”的社交园林，尽量保证每一栋楼都有前后双面景观。延续阔景阳台的设计理念，115㎡户型搭配南北双阳台设计，126/142户型均搭配了超7米景观阳台。多中庭景观+超大面宽景观阳台，打造极致视野。尽量保证户户皆通透，无采光死角，为高端青年社群提供更好的居住体验。

项目为装修交付，装标2000-2200元/㎡，对比中国铁建西派系的高标准装标略显捉襟见肘，但是在室内打造上，依然以“西派”惯用的“1890工艺工法体系”、“2498精装管控体系”为蓝本，结合“工序专家”、“新风专家”等七大设计专家体系，为业主带来更好的精装品质。据置业顾问介绍，项目带新风、地暖、中央空调三大件交付。

首批次预计推出1-4#、29-31#共计7栋房源，面积段105-142㎡。其中105㎡套三户型分布在2号楼，为东西朝向；115㎡套三户型分布在1#、29-31#，南北朝向，靠双楠大道，会有部分噪音影响；126㎡、142㎡套四大户型位于中庭位置，南北朝向，位置是最好的。

【楼盘基础信息】

1、占地近119亩，规划31栋小高层，没有底商、商业，居住纯粹。

2、容积率2.0，阵列式排布，尽量保证户户前后双中庭景观。

3、全部为层高10-11F的小高层，全T2板式设计，通透性好。

【户型分析】

115㎡户型-三居室-建面115㎡

项目主推105㎡/115㎡套三，126/142㎡套四，户型适中，非常适合首置以及刚改客群。套四大户型主要位于中庭位置，套三户型分布在临路楼栋，相对有噪音影响。根据预算情况，可以有不同总价区间的户型可选。

115㎡套三双卫，能够做到南北双阳台设计，南向景观阳台面宽6.9米，北向阳台面宽2.5米，在市场上同大小户型中绝对是非常亮眼的。

115㎡套三户型为竖厅设计，餐厅与客厅相对独立，餐厅连接厨房、北向阳台，可以尽情享受美食时光，上餐动线简洁明了，方便收纳。客厅连接南向景观阳台，相对独立的休闲空间。

三个卧室尺度分布得当，最小房间也有10㎡以上。分布在户型的三个角落，相对独立使用，但是动静分区做的不是很好，特别是南向次卧与客厅的阳台打通，卧室门正对客厅，私密性不是很好，并且距离卫生间距离较远。

南向主卧带独立卫生间，面积约20㎡+，居住舒适度是最够的；北向次卧为最小的房间，但是也有10㎡+，并且靠近卫生间，使用上非常便利。

115㎡设计为功能三房，但如果想要居住更为舒适，该户型的可变空间非常大，南向两个卧室与客厅之间均为非承重墙，可以拆除改为舒居大横厅套二。不在乎精装的可以有更多户型想象空间。

【交通出行】

轨道交通：项目距离地铁有一定距离，不能算纯地铁盘，距离最近的是地铁3号线龙桥路站直线距离大约1.1公里，距离地铁17号线九江北站约3公里，未来还有地铁19号线（在建）覆盖。

公共交通：距离项目最近的公交站是星空路龙渡路口站，分布有836路;S10路经过，另外在双楠大道上有多条公交线路，比如368路;803路;S15路;S63路。

自驾：项目周边有双楠大道、星空路、成新蒲、四环路、三环路等城市主干道，双楠大道是连接双流区与主城区最主要的交通要道，可通过双楠大道直抵市中心，也能通过双楠大道快速到达双流城区，双向享受区域配套。

【周边配套】

教育配套：双流区是目前成都唯一一个“十五年义务教育”区域，就读公立幼儿园到高中都是免学费的。双流区最好的教育资源就集中于此，3公里范围多，多所重点中学集群，比如早已名声在外的棠湖中学、双流中学、双流中学实验学校、棠湖中学实验学校。小学配套则有双流实验小学、迎春小学，根据当年社区划片就读。棠湖中学实验学校

医疗配套：医疗资源主要依靠双流城区，2公里范围内有双流区第一人民医院、双流蛟龙港医院；另外还有双流中医院、双流双华医院等。往市中心走，还有武侯区第五人名医院，武侯区第三人名医院等。

商业配套：项目2KM内分布有海滨城购物中心、双流万达广场、城南优品道广场、时代奥特莱斯等大型片区消费地标，完全可以满足生活需求，项目200米范围内还有正在招商的星荟天地商业中心。往市中心走，可以享受大悦城、星悦荟、武侯万达广场、新城吾悦广场等优质商业配套。优品道广场实拍双流万达广场实拍海滨城实拍

公园配套：距离项目较近的有两个大的公园集群。第一是约8500亩双流中心湿地公园，也就是大家所熟知的五湖四海，最近直线距离约3公里。第二是约2500亩的环城生态带（规划中），距离项目较近的是锦城公园双流段，建成之后为大家提供运动、休闲、娱乐好去处。在环城生态带和空港中央公园之间还拟规划3.8KM的城市绿廊。周边公园实拍

主推105-142㎡户型，精装均价18525-22410元/㎡，适合首置和刚改客群。

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