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乐居买房讯      近两年，成都在践行“房住不炒”下一直稳定发展，限价销售成为多数项目主流，在此前四轮集中供地中，郫都区共成交10宗地，主要集中在红光、德源等板块，住宅清水限价在8736-13250元/㎡之间，是名副其实的万元洼地市场。

图源cric克尔瑞四川

但在这样房价温和的一个区，御园丰锦却把单价拉高到了两万上下，一对比就显得有些突兀。从取证到现在的去化也不温不火，它到底成色如何？

地铁覆盖，区域配套较好

御园丰锦位于郫都区犀浦板块，这个区域也是房地产开发较早的聚合板块，周边配套醇熟，有犀浦小学、西南交通大学、西华大学等教育资源；有爱琴海购物公园、中海国际购物中心、百伦广场、润扬双铁广场、凯德广场等商业配套，居住氛围也十分浓厚。

在交通内区域内有地铁6号线，地铁2号线，附近站点为6号线梓潼宫站、2号线天河路站。有轨电车蓉2号线支线龙吟站也在项目周边，其中直线距离天河路站仅600米左右，但参考步行距离要绕行，大概8、900米，总体而言基本算是地铁覆盖。

单从地缘看，区域距离2公里范围内分布有犀浦街道幼儿园（福梓路园区）、犀浦外国语学校（龙吟路校区）、成都外国语学校附属小学、成都外国语学校、成都市郫都区犀浦小学校、犀浦实验学校等等，总体教育资源十分丰富。

临近梓潼宫TOD/天河路TOD规划配套，呈现的犀浦体育公园总占地约108亩，总投资3.5亿元，将建设2个室外网球场、4个篮球场、4个5-7人足球场、6个室外羽毛球场、1个乒乓球场、1400米健康跑道，以及公共草坪、全龄儿童活动区、综合健身区等。

主要靠产品

占地约29亩，御园丰锦是名副其实小体量项目，一共就5栋楼，322户，其中4栋是住宅，1栋商业。

1、4号楼2T3户，布局建面约109、138㎡户型。

2号楼2T4,布局建面约113、126㎡户型。

3号楼1T2户纯板式小高层，布局建面约127㎡户型。

体量小，临路等现实环境都比较考验开发商打造手法，在楼栋布局上，外立面以双层中空LOW-E玻璃，打造全景玻璃幕墙，强化视野质感；内部即使小体量也依旧布置了中庭，以围合布局构造出一定水景，组团园林等景观配置，强化设计感。外部如3号楼则通过强化退距，打造绿化走廊阻隔，提升居住品质。

户型方面，无论中小户型，均衡性都不错，如建面约109㎡小户型的格局也十分方正，空间利用率较高，加上楼栋配置，得房率约95%。

尺度更大的建面约138㎡户型则采用横厅设计，客餐厅以及书房组成动区空间，主卧套房与两个次卧以及卫生间由动区分割。带景观阳台+生活阳台，配置入户玄关，整体基础的功能性齐全。

同时相较于传统布局，将两个次卧空间及次卫安排动区与入户中间，提升了主卧套房的私密性与动区的联动。

7米面宽横厅   LDK灵活布局

客厅采用横厅设计，可以把走道空间纳入到客厅和餐厅空间中，提高户型的使用效率，有利于空间的最大使用，避免空间浪费。

主卧套房连通景观阳台，私密动线布局

主卧套房占据了纵向一侧，不受干扰。同时创新的与景观阳台连通，即提升了采光的通透性，也能更好的和客厅动线互动。独卫配套，私密性也较强，舒适度够高。

具体的空间尺度上，各个卧室都在3米以上开间，不会局促。而横厅无论是给人的视野感受还是实际空间都很充足，满足改善居住需求。

总体而言，产品小而精，打造出的公区品质，实际呈现出来质感都在线，抛开价格因素，是一个不错的品质楼盘。

去化慢也不能全赖它？

御园丰锦之所以推售价格上至两万，和其购地成本也有关系，地块源于2017年，彼时丰隆拿地楼面价10100元/㎡，几乎就是当年的“天花板”，因此2021年对外出售，加上装修，总价约200-300万/套也就不足奇怪。

新盘对比周边市场，较为接近的龙湖龙悦台洋房，售价约1.98-2.17万元/㎡，总价约240万元/套起，目前已售完，梓潼宫TOD首期约1.8万/㎡也基本售完，两大改善项目总体而言都比御园丰锦要低。

周边的二手房，如万科理想城目前参考价在1.5万元/㎡左右，合能四季城、蓝光幸福满庭也相差不大 。

无论新房还是二手，项目的价格都没有优势，这应该也是去化相对较慢的直接原因。

目前在市场较稳定的情况下，只能会慢慢去化，靠时间换空间。对于区域置业，如果看中性价比，或许二手选择更明智，周边选择也较为丰富，而如果追求品质，不计较所谓溢价空间，准现房的实景呈现品质，上车也没有问题。