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         清水限价9800元/㎡、11F板式洋房、现房呈现，三个维度就把价格，舒适度和买房安全感都诠释了出来，位处城西的源昌幸福里无疑是个“宝藏楼盘”。但是地处郫都城西还没地铁，周边似乎放眼望去还有农田，买这样的房子到底值不值？

产品布局

源昌幸福里是2021年6月获得地块，彼时以最高限价3740元/㎡的楼面地价成交，溢价率10%，固定自持租赁住房面积比例达到10%，清水住宅可售限价为9800元/㎡。虽然都是限价，但对比起天府新区，主城热点区域2、3万还是有一倍乃至两倍的差距，作为名副其实的价格低洼区域，郫都区置业确实挺友好。

相对于低价，在产品层面，并没有走极致刚需路线。

项目共占地约125亩，分了两个方正地块打造，A区布局17栋住宅楼，住宅建面约89136.62㎡，住宅车位1079个。B区布局了12栋住宅楼，住宅建面约76546.92㎡，住宅车位933个。 主力打造为11F小高层，1梯2户及少量2梯4户配比，共1316户，容积率2.0。

  板式布局，楼间距开阔，主力建面约96-141㎡满足大部分首改或初次换房需求，户型设计空间较为实用。

项目效果图

  户型布局上，以127㎡为例，采用竖厅设计，客厅空间开阔，餐厅+厨房区域空间隔断较少，拉近家人的关系，提高家庭的互动性，同时让空间利用率更高。

  南北双阳台，餐厅连接北向阳台，可以尽情享受美食时光，上餐动线简洁明了，方便收纳。客厅连接南向景观阳台，拥有相对独立的休闲空间。

建面约127㎡四房

  具体空间尺度上，除临近客厅卧室开间2.7米，其余三个房间皆大于3米开间，空间充足，客卫靠近户型中间位置，动线较短，便捷实用。

  4房布局，在功能性上满足了三代同堂的居住需求，入户拥有收纳空间，细节考量也到位。

  同时空间还有较充足的设计余地。比如针对于三口之家，对卧室功能区要求不那么强烈的情况下，把主卧和临近次卧连通布局，构成衣帽间+卧室+主卫的奢阔套房，把户型设计为空间感十足的大套二，满足更丰富的居住场景。

价格预期

  虽然是清水限价9800元/㎡，但后续会有一定装修配置，预期肯定过万了，大概率位于中庭洋房产品单价一万三四也正常。从地缘看周边分布有菁蓉滨湖湾、人居智荟城等项目。

人居智荟城人才公寓单价12453元/㎡，小高层洋房总价大致在200万起步，叠拼在450万内。源昌幸福里总价相对有一定优势，但比起菁蓉滨湖湾清水推出应该会略高一些。参考2021年成都供地时郫都区限价较为明朗，源昌幸福里的比较优势也较为明显。

2021年郫都区部分拿地限价分布（图据cric克尔瑞四川）

  对比相邻板块，现有开发较为成熟的就是蜀都新城，一些新盘如人居柏云庭洋房才清水约11000-16000元/㎡，首开龙湖·紫云赋洋房等也在200万级，可选二手房也较多，对于自住来看选择还是较为丰富的。

科创新城，商务区规划

       从现在位置看，确实比较偏远，离蜀都新城也有两三公里距离。但也处在郫都区重点规划打造的科创新城。

东邻郫都区南北大道，北邻望丛中路，南接温江区、西接都江堰市，科创新城规划总面积约106平方公里，其中城市片区约35平方公里。据天府郫都官微，在2022年1月时已进行了科创新城总体策划和城市设计全球方案征集，2月郫都区科创新城党工委、管委会也已正式揭牌。

图据天府郫都

在科创新城的核心板块，目前已落地国盾融合创新中心、成都智算中心等省市重点项目11个，已动工项目14个，拟动工项目5个，而源昌幸福里就在国盾融合创新中心西侧。

国盾中心效果图

同时得益于后发优势，菁蓉湖也拥有优越生态环境，“职住平衡”氛围很浓。

配套规划

周边配套来看，学校主要集中在菁蓉湖以南的区域，3公里板块有规划的菁蓉滨湖湾配套打造的国际双语幼儿园与K12爱思瑟国际学校，建筑面积达约8万平方米。采用K12全站式教育服务体系，满足从幼儿园至高中各阶段的教育需求。

西南侧直线约1.5公里有清河初级中学，东向菁蓉湖公园周边还有泡桐树小学蜀都校区、石室蜀都中学布局。

区域配套示意

较为匮乏的是周边暂无已开通地铁站点，目前公共交通比较少，较近的东侧两百米可以在金台村一大队五组乘坐716路 ; P34路等。未来只能看远期地铁规划，地铁12号线是否会落地。

商业配套目前也有所不足，要靠后期产业及商业成熟后才能呈现，短期生活配套较为稀缺。主要依托的是菁蓉镇区域，以及北向总占地面积约5万平方米的佛罗伦萨小镇，布局有奥莱商业资源等配套。