正文

  德商天骄城整个项目占地约190亩，体量大。整个项目分二期开发，以光华大道为界，光华大道以南洪江路处，为德商天骄城（光华），光华大道以北花都大道处，为德商天骄城（学府），我们本次测评的就是住宅占地约102亩的德商天骄城学府。

  德商天骄城学府，容积率2.5，建筑密度约15.58%，主推低密洋房、小高层，主力面积130平米左右的大三房大四房，面向首改人群，基本符合目前光华新城购房人群画像。学府项目分为三期地块打造，各自独立，纯居社区，无商业配置，三个地块之间为两所公立学校，以及约31亩公园。

  2号地为首开地块，3号地紧随其后，这两个地块目前均有房源在售，目前主售的为1号地块。

  2号地块，总占地约41亩，共计7栋住宅，是三个地块中较为优质的。目前在售108-136㎡户型，主售建面136平米的大四房洋房户型。南向近14米大面宽，布局中规中矩，属于这个面积段户型的经典设计。这个户型的公摊不算小，赠送率也不高。

  3号地块，总占地约30亩，共计9栋住宅，唯一7F小洋房所在的地块。目前在售117-136㎡户型，主售120平米左右的三房高层房源。2梯3户、2梯4户。目前购房者关注度较高的面积为建面120平米的C户型，传统大竖厅设计，3.9米客厅开间，3.1米餐厅开间，尺度虽然一般，但整体南北通透，无暗间，基本可以做到270°的全采光。

  1号地块，总占地约28亩，规划了7栋住宅，南北向排布。1、2、3号楼是是2T3的小高层，4、5、6、7号楼为1T2纯板式小洋房。1号地产品与前两块地基本无区别。

  相较于前两个地块，1号地占地最小，规划的产品也没有独特性，不过整体价格相较于2/3地块是更划算的。并且该地块1号楼西北侧就是公园，这一栋西北向的观景效果还不错。

  距离地铁稍远 公交相对完善

  德商天骄城学府与地铁4号线涌泉站，实际步行距离已经有2公里左右，不能算真正意义上的地铁房。平时乘坐地铁通勤，需要乘坐公交或者叫个火三轮，而温江公交基本20分钟、半小时一趟。距离地铁的远近，影响居住出行便捷度的同时，也会影响后期房屋的升值能力。

  项目所在位置公交路网还是较为完善的，500米范围内有4个公交站点，如花都大道乐善路口公交站，停靠737路、772A路[夜间]、772路 、W15路；温泉大道口公交站，停靠771路、772路、904路、W12路、W15路、W16路、W28路、w16路。在这些站点乘坐公交车可直达地铁站以及温江腹地。

  德商天骄城学府楼下就是花都小学和花都幼儿园，步行距离在3公里范围内还有：成都市实验外国语学校、成都市温江区光华实验幼儿园、温江区光华实验小学、温江中学、新世纪外国语学校附属幼儿园、成都东辰外国语学校等。

  项目不远处在建的前海人寿妇儿医疗综合体，是成都首个亲子休闲健康综合体，三甲妇儿专科医院。

  项目总投资30亿元，建筑面积逾40万平方米，并配套建设一个超过3.6万平方米的大型市政儿童公园。拥有先进的信息化、智能化管理系统，规划床位约500张。同时，项目配套打造母婴健康产业园、高端亲子智能酒店、购物中心等健康产业链条，构建妇儿健康产业生态圈和儿童公园城市功能生态圈。

  德商天骄城学府周边有不少交付多年的项目，底商已相当成熟，各种美食店、便利店、健身馆、游泳馆、茶楼等，全在步行几百米范围内。此外，项目距离世纪华联超市(温江店)，也仅有100米左右。

  稍远一点还有新光天地、合生汇、伊藤洋华堂等大型商业体。

  总价200万左右买入改善房

  1号地1-7号楼共计353套带装修房源顺销中，户型建面119.66-137.9平米三室四室，非清水均价15500元/㎡起，整体来看德商天骄城学府的房源备案价格还不算高。

  非清水总价最低的房源位于3栋，为建面122.54平米住宅式公寓，带装修总价约191.52万，折合单价15629元/平米，首付三成仅57.52万。非清水总价最高的房源位于7栋，为建面136.75平米套四，带装修总价约273万，折合单价19968元/平米，首付三成82万。

  德商天骄城学府位于光华新城，但位置不够“正”虽然可以享受光华新城配套，却很难享受光华新城政策红利。

  光华新城板块热门商业体在德商天骄城学府3公里范围内，如合生汇（原珠江广场）、伊藤洋华堂、新光天地、盒马鲜生等。3公里这个距离，自驾出行很方便，开车一脚油的事，但没有车的业主想逛下伊藤洋华堂，按照温江公交的布局，就要等20分钟，坐两个站，再走两公里，不方便。

  上文我们也提到，德商天骄城学府与地铁4号线涌泉站，实际步行距离已经有2公里左右，不能算真正意义上的地铁房。平时乘坐地铁通勤，需要乘坐公交或者叫个火三轮，而温江公交基本20分钟、半小时一趟。距离地铁的远近，影响居住出行便捷度的同时，也会影响后期房屋的升值能力。

  项目东侧5公里左右是成都青羊信息光电子产业基地，有青羊区及产业基地员工改善居住的需求。西侧和南侧，是片区早期开发的大量刚需住宅，如西班牙森林、蓝润光华春天等业主，会有少量的置换需求。北侧是成都医学城，有一定的三医科创人才居住需求，德商天骄城学府所在的位置配套也正在逐渐成熟，后期有一定的投资价值，加上周围大量改善项目陆续出现，片区未来有一定的高端属性。

  整个片区是要靠时间来成长的，目前项目价格不算高，但对首改客群来说还是有一定的“上车”难度，加之片区目前以刚需产品为主，改善产品短期来看潜力不大，建议长期持有。