正文

       2021年，地处科学城鹿溪智谷生态区的龙光天瀛推售，一年左右迅速出货完毕，那时也没想到市场变化如此之快。在当时市场还不错的时候，紧邻的两个地块也顺势被龙光收入囊中，打造龙光天瀛二三期。目前从工程进度看2期首批次也即将推出。

项目实景

现在的龙光天瀛整个项目占地约200亩，分3期打造，整个建筑立面为现代简约风格，大部分为2梯2户，户户做到南北通透，一期由板楼加商业合院构成，二期、三期商品房朝向大部分也都是南北向，阵列布局，景观布局清晰，均衡度很高。楼层也以15-17F的小高层为主。

另外自身配建15班幼儿园、42班中学（预计2022年底完工）。14亩的社区商业服务中心（包含农贸市场、文化活动中心、老人日间照料中心、综合健身馆等）。除此之外南侧为已建成的两个极限公园，东侧为宽约255米的市政防护公园绿地。基础社区配套十分齐全。

• 预期价格稳定，户型实用

一期有配建，推售的建面109-143平米房源全装修交付，约23042-26838元/平米。二期自持租赁住房比例45%，清水限定价18550元/平米，装修价格不高于3000元/平米。三期清水限定价21000元/平米，有约35%的自持租赁住房。

从限价条件看，二期均价即使装修也在21550元/㎡，似乎比一期还低。但参考此前的一些限价房来看，主力的洋楼产品可能价格变化不会和一期相差太大，更多低价产品可能是底跃带地下室等户型。

有配建，有限价，有自持租赁住房，龙光住宅贯彻了房住不炒的主题，溢价率不高。

不过由于自持租赁住房，圈层居住纯粹性会打一定折扣，后期具体如何落地还要看后续发展及长期管理。从预期来看，成都的租赁住房目标更倾向于保障新市民，新青年群体，对于区域发展并非坏处，尤其科学城兴隆湖本身也是重点发展高端产城区域，社区的总体氛围不会很差。

从周边新房市场来看，鹿溪樾府一街之隔在24000元/㎡；兴隆湖北岸的隆溪湖铂翠轩总价在500万级，总体龙光价格区域中档偏下。

一期沙盘

二期主推的户型也是中小面积，其中如140㎡户型采用双套房设计，纯横厅布局；卧室不仅有双飘窗，功能区也更多。

  打造LDK动区方正，客餐厅动线规划实用，空间感也足够。套房独立一侧，超3米标准开间，舒适度和空间感配置足够。厨房可设计为半开放式，生活阳台较大，空间实用性很强。书房靠近动区，可以全开放布局也可打造私密场景空间，实用性与空间兼具。

  入户也有收纳空间，动静区视野没有明显交叉，私密度和动线规划也比较合理。

  静区方面，有过渡空间，私密性拉满，飘窗设计，也是南北通透。

  140㎡设置了三卫的套四户型，空间整体实用性很强，对于天府新区尤其科学城板块来看，自住的性价比很高了。

• 区域产业扎实，配套齐全
  

  兴隆湖已通行1号线及18号线，但站点距离项目都较远，最近的18号线兴隆站直线超过2公里，轨道交通是目前较为欠缺的方面。对于这个大板块区域的自住群体，可能买辆车配套也是刚需。

  路网本身也十分丰富，各个区域道路都较为规整，道路通畅。梓州大道、天府大道、科学城中路等主干道路网十分开阔，目前主要是区域工作建设的社会车辆通行，路网很通畅。周边鹿溪智谷正持续打造中，生态环境也较为优越。

教育方面，天府新区幼升小，小升初都采用多校划片政策，具体要以每年调整为主，未来具体交付不完全确定。初步划分为E区，区域教育资源丰厚，区域分布有天府十一幼、三根松小学、天府中学等学校，天府新区十一学校就与项目相隔较近，自身配建15班幼儿园、42班中学。预计2022年底完工。

  社区商业主要分布在临近的东鑫苑等项目，不过现有入驻率不高，自身也配建有商业街及邻里中心，呈现周期大概率要等一两年。大型商业像商务区大悦城在建，兴隆湖北岸方圆荟已经在招商布局阶段，即将完全呈现。

  鹿溪河东区主要以产业配套为主，但在商业住宅方面也已经有龙光、龙湖、天投等开发项目，居住氛围已经有基础；板块定位职住平衡，未来区域配套也更依赖商务区等总体发展，短期生活配套齐全，板块发展看长期。产品由于限价及配建，加上建面约130-140㎡户型，总价具备一定优势。

对于买入科学城板块，如果不是人才可以买配套产业住宅，龙光天瀛也是值得期待的。