正文

  2021年3月31日发布的《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》，为这一整年成都的土地市场划定了框架，拉出了题单，明确了住宅用地集中出让的改变。

（图据成都规划和自然资源局）

  2022伊始，我们在总结上一年的成都土地市场表现时，可以看到在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，土地市场的精准调控发挥了充分的作用。

  纵深一年的时间维度，三次双集中供地的出让文件细则，不同时期因当时市场情况不同而有变化；横跨大成都区域板块维度，远郊宗地常规出让、中心城区宗地双集中供应，而不同区域的起拍价、最高楼面价、清水限售价等也有显著差异。

  土地市场地段梯度、价格梯度的形成，也将在接下来的1-3年，映射到新房市场的梯度供应上，最终与购房者在成都选房、买房的需求差异相匹配。

  “房住不炒”是红线目标，那精准调控和精准需求匹配，就是管理与执行的艺术。在土地市场的精准调控上，成都在2021交上了不错的答卷。

（图据克而瑞四川）

  据克而瑞统计数据显示，2021年大成都土地供应面积19750亩，环比上浮32.4%；成交面积15997亩，环比上浮15.4%。去年成都土地供应规模达到了近10年的峰值，成交量也处在高位，住宅供应力度明显提升。特别值得注意的是，2021年主城5+2区域供地上涨一倍以上，主城整体地价回落。

（图克而瑞四川）

  成都市场2021年名义楼面地价为7427元/m²，环比上浮17.2%，但溢价率5%，下降9.7%，创下近10年来新低，核心原因在于起拍楼面地价上涨。其次近5年流拍率一直较低，2021由于市场环境，流拍率16.5%，环比上涨8.3%。

  在数据基础之上，我们从三个方面分析2021年成都土地市场的显著特征，以及这些方面将给接下来的成都楼市发展带来什么样的变化。

  双集中首年 成都热-冷-稳

（图据中国网财经）

  2021年是22城双集中供地的首年。去年的3月到12月，除宁波外的21城都已完成了三批次的集中供地。9个城市双集中供地成交破千亿，成都位列其中。

  成都的三次双集中，中心城区一共供应宗地155宗总计11900亩，最终成交125宗地9244亩，平均楼面地价9051元/ m²。中心城区双集中供地的成交面积，占成都全年成交土地面积的58%。“双集中供地”也成为2021年成都土地市场最为显著的特征。

（乐居买房数据监控统计）

  21城三批次双集中供地热度大都呈现出“V”形曲线。

  第一次双集中供地重庆、南京、杭州等城市呈现出高热“抢地”现象，成都也延续了本地市场之前的土拍热度。一批次双集中拍卖中，远达集团竞得的高新南新川76亩宗地，自持租赁住房比例高达59%，为全年最高；龙光竞得的天府新区兴隆湖地块，报名房企高达28家，拍卖过程举牌50+次，最终龙光以自持租赁比例45%竞得。

第二次集中供地规则调整（图据自然资源部官网）

  为了平抑土拍市场热度，8月10日自然资源部出台土拍新规，从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度。很多城市在第二次集中供地前也调整土拍规则，成都的第二批次集中供地要求也是三次集中供地中最为严厉的一次。

（图据四川中原地产）

  至此，22城第二批次双集中供地热度减退，房企参与积极性明显下降。据数据统计，22城第二批次双集中成交地块641宗，比第一次下降25.47%；成交金额6388亿元，相较第一次下降39.84%。北京、杭州、合肥等城市流拍和中止交易占比均超过50%；第一批次成交金额霸榜的杭州，第二次集中供地中，撤牌率高达54.8%；第一批次成交溢价率最高的重庆，在第二批次几乎全部低价成交。

  成都第二次供地75宗，终止17宗流拍6宗，占比30%，剩余宗地中50.7%底价成交，成交52宗地总计金额448亿元，位居三次双集中之首，但平均溢价率只有2.2%。

  相对其他城市来说，成都土地市场的“V”形曲线较为缓和。

  由于成都在第二次双集中供地中出现“竞销售型人才公寓面积比例”的规则，在该批次的拍卖中，天恒在高新南区新川板块竞得得88.66亩宗地，销售型人才公寓面积比例达100%。

  第二次双集中供地整体偏冷，第三次集中供地22城中的大多数沿用“810土拍新政”要求，广州、武汉、杭州、苏州等部分城市在房企缴纳土地费用、竞买方式、限价要求等方面放松土拍限制。成都第三次双集中供地不再有固定自持和竞自持的要求，降低了土地的隐性成本。但市场热度有限，整体呈现平稳态势。

  从结果来看，成都第三批次双集中供地40宗，7宗流拍，33宗成交，成交的地块中，21宗底价成交，6宗触发限价竞销售型一类人才公寓面积比例成交。

  远达集团竞得的高新区大源58亩住宅用地，成交楼面地价19600元/平米，销售型一类人才公寓面积占比64%，为本轮土拍成交楼面价与销售型一类人才公寓面积比例最高的地块。该地块住宅清水限价28500元/平米。

  在双集中的22城中，成都土地市场有大势环境的热、冷、稳的现象，但相对来说由于土地拍卖规则的精准调整，没有大起大落、骤冷骤热的情况出现。而三次双集中土拍中成都高新区、天府新区的土地市场持续热度，并无冷却迹象。

  区域分化 回归中心

  2021年成都主城5+2区域供地上涨一倍以上，天府新区、成华区全年土地成交超千亩，成交金额分别是210亿元、180亿元，位居大成都各区土地成交金额的第一和第二。特别是城市更新积极推进、城市界面提升的成华区，名义成交楼面地价超过1.34万/ m²，仅次于热门主城锦江和青羊，可以说是成功逆袭。2022年的成华区新房市场可能会有更多高品质项目问世。

（图据四川中原地产）

  在二三圈层成交的土地数据中可以看出，郫都区成交面积虽然是中心城区第一位，但成交金额55亿元，远低于双流；成交楼面地价3623元/ m²，与青白江相差无几。

  由于最高楼面地价设置，高新南区在平均成交数据上虽然未能拔得头筹，但单宗地价最高的宗地有两宗在高新区的新川和大源板块。而销售型人才公寓面积比例竞到100%的宗地，也位于高新新川板块。高新区土拍持续竞争激烈。

  在2021年的成都土地市场，高新、天新为主的城南持续高热，新都为首的城北快速降温，让“南北断崖差”的情况更为典型。并且远郊的青白江、新津在后续批次供地量锐减，地价下滑、流拍普遍。2022年的双集中供地中，极有可能再无远郊宗地。

（2021远郊非双集中区域涉宅用地拍卖情况）

  2021远郊非双集中区域涉宅用地出让数据中，东部新区的名义成交楼面地价居首，其次是简阳和彭州。崇州、邛崃，房企拿地较为积极，未出现流拍。远郊区域，大邑和蒲江土拍市场的表现较差。

  2021年的土地市场区域分化越来越明显，城南的高新区、天府新区，主城的锦江、青羊、成华成为房企更为关注和聚焦的区域，回归成都核心的双中心。

  125宗地加入“双限时代”

  2020年是成都双限元年，从土拍设置地块最高限价升级为“限地价+限房价”，双限地首次亮相出让后，也让稳房价、稳预期更加的深入人心。

  那么2021年中心城区的三次双集中供地，则全面开启了“双限时代”。

  截至目前成都市场总计出让有双限地138宗，而2021三批次双集中成交的125宗地全部为双限地，占比91%。目前双限地上市项目约14个，那么在2022年中心城区面世的项目大多会是双限盘。对于购房者来说，从地块出让就知其售价，在买房时的区域和项目选择会更加游刃有余。  

（数据来源四川中原地产）

  在三批次供地中，清水限价与土地实际成交价的房地价差，整体在第三批次有适度放宽，但房地价差超过10000元/ m²以上的宗地在第二批次双集中供地中最高，占比15%。

2021年十宗房地价差最高的双限地

  2021年十宗房地价差最高的双限地中，有4宗位于天府新区。房地价差关系到房企在该项目的盈利空间，从已经面世的双限盘产品来看，90-140平米面积段占比87%，140-160平米占比7%，160平米以上占比6%，而160平米以上产品大多是叠拼。

  2022年的双限地的上市，可能大部分会集中在二三季度，那产品态势是否会延续目前双限盘的情况呢？深度改善产品大概率会以叠拼形式在市场放量但整体不会大多，双限盘主流的销售产品可能会集中在首置和首改面积段，对刚需友好的时代即将回归。

  写在最后，2021年的成都土地市场实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，双限地在中心城区大面积的铺开，各区域板块清水限售价的明确，势必会左右购房者对非双限项目是否入手的判断。

  而在第二三批次中出现的竞销售型人才公寓，对一类人才非常友好——一类人才在购买这部分产品时，在规定面积内享受购房款15%的政策性优惠，超出面积部分按市场价购买。对于蝉联新一线城市首位的成都来说，对人才在成都安家落户又增加了吸引力。