2021楼市年度关键词|叠拼凶猛 超50盘布局 千万级深改也不缺!

2021-12-30 16:44:42|来源:乐居买房
摘要|

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     在2021上半年成都还有39个项目熔断,24个楼盘限售5年,热度似乎颇高。但随着买房门槛高企,尤其三道红线等诸多政策限制下,楼市下半年应声跌落,年底一度又似乎躺到冰点。

市场变化起伏跌宕,但今年的叠拼好似是一把火,不仅供应热潮频出,成交也一往无前,2021的叠拼成了当之无愧的大年。为何叠拼开始流行? 是改善时代到来,还是产品革新变化?买叠拼又该怎么选?

回望2021成都叠拼市场,看一看叠拼如何凶猛。

  据此前统计,2021年前十个月,成都的叠拼已经成交了5445套,已经超过了2016-2018三年的总和。而在2019年,成都叠拼销量为3608套, 2020年叠拼销量突破四千套,2021创下名副其实又一个高点。而今年华发统建锦江大院在2021年10月30日首次开盘,建面约214-303平米的126套叠拼产品,当天就成交106套,去化85%,创下了2021年成都叠拼市场的新销售记录也令人印象深刻。

数据截止10月份仅供参考

  叠拼以前在成都楼市是没有太多认知的,有人说他“不伦不类”。从独栋到联排再到叠拼,产品能级逐级递减;住高层住洋房再住叠拼,消费层级又依次增加。为什么夹在中间的叠拼“突然”就火了?

  这或许背后即有市场的部分妥协,也有居住升级的时代需求。

容积率2.0背景下,叠拼供应增加

  早在2012年,国家有关部门就出台了“限墅令”,停止别墅类用地的土地供应,要推动土地集约利用。到2015年,成都核心城区容积率小于1.0的住宅用地被叫停,土地供应向中小户型用地方面倾斜。

  再到2019年,成都“限墅令”调整升级,停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

 一方面限制低容积率别墅,另一方面也逐渐舍弃高容积率住宅。

  2017年10月,成都市规划局正式发布《成都市城市规划管理技术规定(2017)》。按照新规,成都城市将降低开发强度,目前成都出让的住宅用地容积率普遍在1.5-2.5。从前动辄4/5、6的高容高密筒子楼逐渐成为过去,几乎随手挑出一个新盘,大多都是如此。公园城市建设下,也只有低密,低容更符合当前的居住改善需求。

  在2.0的容积率背景下,即可以做成做成高低配、纯叠拼,也依旧可以打造纯高层或纯洋房的市场。

       叠拼怎么开始突突突供应?

这背后当然有市场部分妥协因素。在房价高企,又有限地价等等多重因素影响下,纯洋楼虽依旧存在,但高低配,纯叠拼无疑对开发商更友好。

  比如说,一个计容建面20万平方米的楼盘,全部做高层,均价2万/㎡,项目货值40亿;如果全部做洋房,均价2.5万元/㎡,项目货值50亿;如果全部做别墅,均价3万元/㎡,货值可以达到60亿(“限墅令”政策环境下几乎不能实现)。在货值最大化趋势下,自然叠拼供应增加更符合供应潮流。

因此可以看到一二圈层乃至三圈层,都有叠拼身影。粗略统计,2021年主城及二圈层板块在售或待售项目涵盖叠拼产品超50个,大部分价格偏高,户型建面偏大,叠拼类型也较为丰富。

 一二圈层超50个叠拼项目

主城部分叠拼一览

  尤其在主城由于地块稀缺,相对价格较高,如华发统建锦江大院、新希望天府锦麟壹品都有千万级房源,中化润达丰滨江樾城户型都是300㎡+。便宜的如奥园云璟154㎡、总价也近389万起。

  天府新区也是如此,大部分户型接近200㎡,如德信麓湖云庄纯叠拼组团大部分都在600万+,少数已至千万级。

天府新区部分叠拼一览

  相对价格较低的,则分布在相对较低的二圈层板块,相较于主城三四百万也有较多选择空间,少数产品2百万级也能入手。如12月推出的温江区香悦云庭,最低参考总价约197万就能入手下叠。

二圈层部分叠拼一览

  而除了价格能级较高外,类型也十分丰富。即有高低配与纯墅之分,也有清水vs装修界限,也有较为稀缺的上下双叠,创新品字叠以及上中下三叠等不同构型。

  高低配与纯墅格局

  在压力市场下,高低配更常见,纯叠拼组团较为稀缺。

  主城强如此前热度较高的锦江区建发央玺,成华区中海浣云居也都是高低组团搭配,通过独立高层布局,或组团式开发或多或少保证叠拼的相对独立性。

  如人居九林语项目分为了两期打造,一期为九林语.望云阁,容积率2.5,包括了12栋7-16F的板式洋房和小高层,以及2栋32-33F的配建租赁住房;二期为九林语.叠云阁,容积率2.0,就以叠拼为主,只配置3栋10-12F的小高层,以及2栋23F的配建租赁住房。

  纯墅类型主城仅有融创至和雅颂,华发统建锦江大院,德信麓湖云庄等少数项目。二圈层则集中在大发璞悦珑山、泓紫山云庭等等。

清水居多,装修较少

  大多数叠拼都是清水推出,由于本身总价较高,叠拼门槛若加装修门槛显然会更上一层楼;仅有锦江区建发央玺深改级产品,大都观香岸等二圈层相对低门槛项目带有装标预售。后者建面仅约149-163㎡叠拼产品,装修标准为2999元/㎡(不包含新风、地暖、中央空调三大件)。为了控制总价,将面积段打造的较小,使得居住稍显局促,虽然是主力产品,认购率依然不高。


  构型变化,三叠最常见

  在叠拼构型内,上中下三叠较多,是叠拼的主流布局。如东三环理工大板块的融创至和雅颂纯叠拼项目,大部分为三叠布局,仅有靠近中庭下沉景观的几栋为双叠产品,无论视野格局,舒适度还是价格都是整个产品体系中的王者。

  除了三叠和双叠,市面上也涌现出了一些创新布局的2+1叠。如麓府藏月和城北的保利湖光里院,前者为品字叠拼,下面两个下叠,上面一个上叠,呈品字型呈现;后者层数仅3层,其中下面两层布局为下叠,上面布局一层大平层户型。使得下叠拥有花园和地下室,上层平墅拥有露台和地下室,并可独立入户,但这种布局显然也是因产品地块而已,目前成都还相对较少。

保利湖光里院效果图

  当下叠拼供应层出不穷,甚至有种内卷的感觉,随着未来双限地的出货,供应或许还将继续走高。而叠拼的流行,自然一个巴掌拍不响。市场认可度,需求量的上升也促进了叠拼的热度。

  居住升级,换房改善一步到位

  在目前贝壳上挂牌的成都二手房已突破了十万套,早期成都的老破小,筒子楼,第一代高层居民等等,不少都已经开始了新阶段换房居住需求。

  一方面上有老,下有小,甚至二胎三胎的家庭对空间尺度有更高要求。一方面又是房住不炒,房票资格日趋珍贵,置业门槛也渐渐升高。叠拼相对于大平层产品,带花园露台,和自然的亲密度显然更胜一筹。如果加上地下室等空间,就能满足更丰富场景需求。

再加上叠拼空间双层布局,对于多家庭成员来说,尺度感和私密性更好。如招商天府玺叠拼甚至采用了错位布局,将上叠静区与下叠静区相邻,进一步减少了上下户之间的干扰。一步到位的叠拼慢慢就成了优质选择。

叠拼虽多,选择要慎重

  在供应增多,市场选择大的情况下,对于叠拼预期品质把控更为重要,显然并非闭眼就能入。

  从传统意义上看,叠拼并非纯正墅级产品。与独栋和联排等项目,当下流行的上中下三叠除了楼栋套数外,楼层,格局和纯洋房,跃层等产品更接近。如海伦堡玖悦府推出的清水三叠和一街之隔的中信城开麓山上院洋房都是6层,总体楼栋间距,格局视野也都较为类似。

这意味着要么是产品力优势,亦或者具备较高价格差距才值得选择。海伦堡玖悦府就得益于总价仅约320万—380万,基本是不少深改产品的起步预售区间,一推出基本售罄。

  海伦堡玖悦府6F叠拼沙盘实景

同时市场上不少叠拼户型建面较小,尺度感并不算明显,舒适度并不比平层高。考虑清水叠拼后期的装修等隐性成本,叠拼所花费的精力和金钱显然更不菲。说不准买一套400万叠拼,还要再花个百万级的装修。

2021年,叠拼市场相对凶猛即是改善的福利,也是市场的挑战。越来越多的叠拼供应,对产品创新提出了更多要求.未来或许能看到更多优质精品叠拼诞生,但同时也更期待会有更多大平层改善,乃至品质刚需高层的入市,为新一年的置业提供更丰富的选择!

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