12月27日，万科天府锦绣收官批次开盘，作为万科灯塔项目中的灯塔产品，一层一户的350㎡户型一售而空。可以看到，即使作为总价千万级的产品，只要产品能级够高，板块价值够强，依旧不乏市场需求。
但在接下来的天府新区，谁能接棒天花板级产品热度？
在上周，地处天府新区鹿溪河东的清凤鹿溪源开盘，首期的小高层就是3梯2户的大平层，后续还有更高能级的纯正上下叠以及联排户型，或许它就是下一个答案。
接棒实探城南千万级深改
清凤鹿溪源位于天府新区鹿溪河生态区东侧，与中央商务区东区，兴隆湖，鹿溪河生态区遥相呼应。3公里直线到可以到3大板块核心区域，产业、商业、生态都有配套覆盖。
但单论位置，清凤鹿溪源与其它新盘相比又比较独立，如天府公园未来城、成都万达1号、中海天府里都处在天府中央商务区东区起步核心位置，环兴隆湖带则不乏龙光、天投、人居、龙湖、德信、中铁等行业标杆项目已经推出或者陆续推出，相对距离最近的是直线约1.3公里的人居越秀和樾林语。
图片周边项目分布示意
这可能这就是墅区深改产品“离尘不离城”的格调。
目前的天府中央商务、鹿溪河-兴隆湖一带都以改善产品为主，单价普遍2万+，仅有少量项目单价略低；同时区域项目市场关注度较高，如中海天府里、天府公园未来城都是三倍熔断常客，少量项目如鹿溪樾府、人居越秀和樾林语顺销呈现。作为深改级产品，清凤鹿溪源或许是当下较为稀缺的选择。
从周边城市界面看，清凤鹿溪源靠近兴隆场镇原住区，临近周边的田园诗驿等原生社区，实地周边一转，菜市场接地气，商业很基础，会有种身处县市郊区的感觉。
但是毕竟是城南新区，基础设施配套齐全，公园绿地整洁。尤其局部配套一般，但覆盖配套不缺。
图片周边一公里社区实景
除了目前的最后1公里配套不高大上，但项目自带高能级深改需求的会所及场馆，配置恒温泳池、艺术中心、健身房等公共服务配套设施。2、3公里外生态覆盖就是占地约3400余亩的天府公园，鹿溪河生态区、兴隆湖，驾车也就十来分钟的事情。
商业方面商务区的大悦城目前主体工程地下建筑已完成，预计将于明年年中封顶，2023年底正式开业。雪莲堂美术馆室内精装修正在收尾施工，周边还分布有中国西部国际博览城国际展览展示中心，以及天府国际会议中心等等高能级配套。
而在学校资源方面，大的学区目前是天府新区小学G区，对比C区来看相对不多，但距离适中，西侧约800米左右直线距离即是成都天府新区教育科学研究院附属小学、附属中学。
在交通方面，轨道较远，自驾通达性较高。离19号线（在建）规划暂定的蓝家店站直线约1公里，离18号线（兴隆站）约2公里。
自驾的话从北向过来沿梓州大道出城方向右转驶向辅道，距离项目直线约1.5公里、梓州大道出城方向辅道距离项目1.4公里，东山大道出城方向距离项目1.0公里即达。
临近绿地公园
地块也临路，且有规建局部道路；通行天府新区各个区域道路都较为规整，道路通畅。公交方面兴隆镇站有T32路;T40快有T40快线，可绕行兴隆湖北岸等地。
足够大的体量加上低容积率有了充足的产品发挥空间。清凤鹿溪源占地约320亩，除去代建绿地道路外，住宅区域总占地达到了约250亩，而总体容积率也只有1.8。
相比较而言，天府新区诸多改善产品都是城市大平层，如商务区西区的万科天府锦绣、首开龙湖云著，东区的中海天府里，麓山万科星耀天府等等虽然体量都不小，但几乎都没有兼具这两点，即低密又能大盘打造。
而清凤鹿溪源就具备有先天优势，也顺势布局出了全是高能级的产品又不失低密墅区质感。
小高层、上下双叠，类独栋等形态产品都是当下深改级类型，小高层为3梯2户，层高3.3米；叠拼为上下双叠，带独立露台空间及入户空间；联排产品直面生态湿地，且仅有10栋。
三种产品的建筑外立面都采用了大量玻璃幕墙设计，公区打造酒店式入户区等空间提升功能性，甚至地下空间建面都有近35万㎡，具备未来感。
图片三大产品效果图
而在园林景观方面，结合鹿溪河湿地水景，也打造出不同中庭组团、口袋公园及峡谷景观。楼栋依据地势采用高低错落布局：小高层及洋房环绕外侧，叠拼分布中庭，高能级平墅环抱鹿溪河。
样板间视角示范区
回到产品来看，首期已入市的小高层主力建面约175-212㎡户型，涵盖少量底跃及顶跃大户型，270°观景阳台加上独立保姆间，空间阔绰，得房率较高。
起步建面约175㎡即是深改户型，功能性和舒适性兼具。四室三卫设计，比一般的改善户型还多了家政间。得益于3梯2户设计，入户打造出了双动线，客厅私密玄关入户，家政空间可独立入户。
图片建面约175㎡户型
而在具体细节上亮点也较多。
首先是空间感，动区LDK开放式一体化设计（餐厅、客厅、厨房一体化）能够让空间格局更加开阔，通透性更强。类方厅布局，动区空间达到约65㎡，270°环景阳台约35㎡，配合园林景观，视野开阔，通透性强。
其次公共空间利用率高，超25㎡的电梯前室空间，打造出的私密家政空间，临近静区及厨房空间，满足日常的生活场景需求。而尺度更大的212㎡户型更是加强版，视野、空间都更上一层楼。
样板间实景
深改级产品，价格也是不低。首批次推出小高层产品约365万/套起，部分底跃户型更是800万级，后续叠拼及联排预期将更是千万级水平。
新盘市场可参考的也就是如万科天府锦绣等城南高端系产品，后者2020年3月首次开售，约32000元/㎡（含装标4199元/㎡），总价约550-800万。收官350㎡户型更是千万级。
而周边三大板块的项目中，2.5公里左右的龙光·天瀛，单价2.4-2.7万/㎡，目前已经去化完毕，后续新品即将入市预期相差不大。
位于兴隆湖北岸的德信弘阳湖畔云璟，建面约169—189㎡，总价约450万元/套起，折算单价接近3万元/㎡；相比中央商务区东区两个住宅或许也有明显价差，如天府公园未来城价格上批次约17300元/㎡，成都万达1号高层仅15000元/㎡。
二手房方面，天府南向的天府前湾、天府商务区、兴隆湖等区域本身近几年打造，住宅本身供应少，前段时间也发布了一些二手房指导价，如麓山板块的中德麓府也接近2万，兴隆湖北岸的天投北鑫苑参考价约2.8万/㎡。
可以说清凤鹿溪源无论从产品能级和价格尺度都是城南最“难”的一级，而从目前来看，地块较孤立，局部也并非高端产品集中地段。
但总体位处城势强劲的天府新区，距离中央商务区、兴隆湖、鹿溪河湿地都较近，区域通达均衡。加上产品差异化打造，与万科天府锦绣等未来核心商业区大平层相比，以小高层、叠拼、联排等为主打造低密墅区，对于生态资源，墅感更强的需求来说或许又是一个天花板选择。
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